Порядок, нюансы и стоимость государственной регистрации договора аренды нежилого помещения в Росреестре
При заключении договора аренды нежилых помещений иногда требуется их регистрация в ЕГРН. В каких случаях это требуется, как выглядит процедура – и что нужно иметь в виду, обращаясь в регистрирующий орган?
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!
Показать содержание
- На какой срок можно заключить соглашение?
- Надо ли регистрировать в государственном реестре и когда обязательно?
- Порядок процедуры: где и как регистрируется соглашение?
Какие нужны документы — список необходимых Подача заявления Сроки Госпошлина: сколько стоит процедура?- Нюансы и подводные камни
На какой срок можно заключить соглашение?
Нежилая недвижимость (как целые здания, так и отдельные помещения в них) по закону может быть арендована на любой срок.При этом в зависимости от времени действия договоры могут классифицироваться следующим образом:
- Краткосрочный договор. Он заключается на любой срок, который меньше года – вплоть до 364 дней. На практике обычно используются договора, которые подписываются на 11 месяцев. При этом допускается их продление (пролонгация) с помощью дополнительных соглашений или даже автоматическая.
- Долгосрочный договор. Его нижний предел – ровно 1 календарный год. Верхний законом устанавливается лишь для отдельных категорий помещений (например, договор аренды объектов, относящихся к культурному или историческому наследию, заключается не более чем на 49 лет).
- Бессрочный договор. Его особенность состоит в том, что при подписании стороны вообще не оговаривают времени действия (ч. 2 ст. 610 ГК РФ). В этом случае срок не должен превышать максимальный (если он установлен законом), в остальном же никаких пределов нет.
Разница между ними с точки зрения закона основана на ч. 2 ст. 651 ГК РФ. Она устанавливает, что договор, заключённый на срок от года и более, должен быть зарегистрирован через Росреестр в порядке, предусмотренном ФЗ «О госрегистрации недвижимости».
Статья 651 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения
- Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
- Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Именно здесь пролегает граница между договорами краткосрочными и долгосрочными. Но при этом считается, что если в договоре не указан срок его действия, его регистрировать тоже не нужно – и поэтому бессрочные договора, даже если они действуют и больше года, тоже не регистрируются.
При заключении договора аренды можно рекомендовать следующее:
- Долгосрочный удобен в тех случаях, когда стороны точно не собираются прерывать отношения раньше указанного срока.
- Краткосрочный хорош тем, что при каждом продлении его можно корректировать. Это удобно для арендодателя: можно повышать арендную плату за нежилое помещение.
- Бессрочный сочетает в себе черты долгосрочного и краткосрочного: его не надо регистрировать, но он может длиться больше года.
Важно! Хотя ГК РФ говорит о зданиях и сооружениях, к нежилым помещениям в них применяются те же правила. Такова позиция судов, изложенная в Информационном письме ВАС РФ №53 от 2000 г.Надо ли регистрировать в государственном реестре и когда обязательно?
Обязательность регистрации предусмотрена ч. 2 ст. 609 и ч. 2 ст. 651 ГК РФ. Они предусматривают, что все договора аренды недвижимости (как зданий, так и помещений), в которых указан срок действия, равный или превышающий календарный год, подлежат обязательной государственной регистрации.
Статья 609 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды
- Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
- Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
- Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
Сама же процедура подробно раскрывается в ст. 51 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ от 2015 года. Не требуется регистрировать:
- Краткосрочные договора аренды – в силу той же ч. 2 ст. 651 ГК РФ. Эта позиция подтверждена информационным письмом ВАС РФ №53 от 2000 года.
- Бессрочные. Хотя они и могут фактически длиться год и более, но, поскольку срок в них прямо не указан, требования о регистрации на них не распространяются.
В том случае, если заключён договор аренды на срок год и более, но регистрация не произведена, последствия будут следующими:
- Поскольку договор вступает в действие с момента регистрации, он будет считаться незаключённым. Это может помешать той стороне, чьи права окажутся нарушенными, добиться возмещения в суде.
- Арендатор не будет иметь преимущественного права на перезаключение договора после того, как срок аренды истёк.
- Арендатор не сможет сдать помещение в субаренду.
- При перемене собственника помещения правило о сохранении арендных отношений применяться не будет. Новый владелец не обязан будет выступать арендодателем, а сможет потребовать освободить помещение – и с точки зрения закона будет прав.
- Уклонение арендатора от регистрации договора может быть основанием для досрочного расторжения аренды.
- Отсутствие регистрации скажется и на размере налогов. Например, арендатор не вправе будет уменьшать свои прибыль на размер арендных платежей, а у арендодателя появится необоснованный документально доход. Это может привести к претензиям со стороны ИФНС. Практика арбитражных судов показывает, что такого рода претензии удаётся отвести, но это – лишние затраты времени и денег на суд.
Важно! Тем не менее, какой-то специальной ответственности за отсутствие регистрации законодательство не предусматривает. Поэтому во многом требования ч. 2 ст. 651 ГК РФ во многом превратились в формальность.Порядок процедуры: где и как регистрируется соглашение?
Регистрацией договоров, связанных с недвижимостью, в том числе нежилой, занимается Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, сокращённо именуемая Росреестр. Подать туда документы можно следующим образом:
- Напрямую обратившись в подразделение Росреестра, на территории которого находится арендуемое помещение.
- Подать документы в МФЦ. Это во многом удобнее, но тогда срок регистрации увеличивается на 2 дня (по одному на передачу пакета документов в Росреестр и обратно).
- Направить документы по почте заказным письмом с уведомлением и описью вложения. Однако в этом случае все документы должны быть нотариально заверены.
Обратиться с заявлением может как арендатор, так и арендодатель.
Если организация-арендодатель имеет право сдавать в аренду объекты, находящиеся в госсобственности, она обязана дополнительно вести реестр, в который включаются следующие данные:
- Количество и характеристики помещений, которые сдаются.
- Реквизиты договоров аренды и их условия.
- Сведения об арендаторах.
- Исполненные договора и возвращённые помещения.
- Меры, предпринятые при нарушениях договора.
- Факт согласования аренды с Росимуществом.
Важно! Ведение реестра для других арендодателей не обязательно.Какие нужны документы — список необходимых
Чтобы зарегистрировать договор аренды, в Росреестр или МФЦ подаётся следующий комплект документации:
- Заявление о регистрации.
- Сам договор аренды в количестве не менее трёх экземпляров. Один из них остаётся на хранении в архиве службы, а два других с отметкой о регистрации возвращаются арендатору и арендодателю.
- Документы, подтверждающие личность заявителя и его полномочия. Для физического лица достаточно паспорта, для юридического дополнительно нужны будут заверенные копии уставных документов и доверенность на представителя, который обратился с заявлением.
Однако если раньше юрлицо уже проводило сделки с недвижимостью, подлежащие регистрации, то достаточно предоставить выписку из ЕГРЮЛ с подтверждением того, что с момента прошлой регистрации в уставные документы не вносилось изменений.- Для организаций – заверенные копии свидетельств ИНН и ОГРН, а также выписки из ЕГРЮЛ.
- Выписка из ЕГРН с кадастровой информацией о помещении (с 2017 года кадастровые паспорта более не выдаются).
- Квитанция об уплате пошлины за регистрацию.
Дополнительно может потребоваться следующее:
- Если владелец помещения – несовершеннолетний либо недееспособный, то потребуется разрешение от органа опеки.
- Если имущество находится в совместной собственности супругов – то разрешение от мужа или жены на сдачу объекта в аренду, заверенное нотариально.
- Если помещение находится под залогом – письменное согласие залогодержателя.
Подача заявления
Заявление в Росреестр должно содержать следующие сведения:
- Название подразделения Росреестра, куда обращается заявитель.
- Данные заявителя.
- Название («Заявление о госрегистрации договора аренды»).
- Просьба зарегистрировать договор со ссылкой на ст. 51 ФЗ «О госрегистрации недвижимости».
- Список прилагаемых документов.
Скачать бланк заявления на регистрацию договора аренды нежилого помещения
Скачать образец заявления на регистрацию договора аренды нежилого помещенияМы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:Сроки
Договор должен быть зарегистрирован в следующие сроки:
- При подаче заявления прямо в Росреестр – 7 дней с момента приёма документов.
- При подаче в МФЦ – 9 дней.
Важно! При подаче заявления по почте срок составляет 7 дней, но нужно учитывать и время на пересылку документации.Госпошлина: сколько стоит процедура?
При регистрации аренды потребуются следующие виды платы:
- Госпошлина. Для организаций она составляет 22000 рублей, для физических лиц (в том числе ИП) – 2000 рублей.
- Плата за выдачу выписки из ЕГРН. Её размер зависит от того, выдаётся бумажный документ или электронный файл, а также от того, кто обратился за выпиской.
Стоимость выписки будет равна:
- На бумаге – 750 рублей для физических лиц, 2200 – для организаций.
- В электронном виде – 300 для граждан, 600 рублей – для организаций.
В том случае, если документы посылаются по почте, надо будет оплатить нотариальное заверение (его предельный размер устанавливается Нотариальной палатой) и почтовые расходы по тарифам Почты России.
Нюансы и подводные камни
Обычно проблем с регистрацией аренды не возникает. Однако трудности могут возникнуть, если есть нарушения в кадастровой и регистрационной документации на объект. В этом случае арендодателю следует исправить ситуацию и лишь потом заключать договор с арендатором.Также могут возникнуть проблемы, если документы на регистрацию поданы слишком поздно. Хотя арендатор и может фактически пользоваться помещением, он не сможет сдать его в субаренду или потребовать перезаключения с ним договора.
Регистрация долгосрочной аренды – это обязанность, установленная законом. И хотя санкций за её нарушение не предусмотрено, без регистрации у сторон могут возникнуть проблемы, пусть даже и решаемые.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
8 (800) 302-76-94
Это быстро и бесплатно!