Нюансы и особенности аренды муниципальных нежилых помещений. Образец заявления

Заключают договора аренды на нежилые помещения с государством чаще всего юридические лица для использования в своей предпринимательской деятельности. Коммерческие договора аренды между юридическими лицами достаточно понятны и прозрачны. А аренда недвижимого имущества у государственного аппарата обладает некоторыми нюансами, которые необходимо знать и учитывать.

Показать содержание

• Кто может арендовать у государства муниципальную недвижимость?
• Как провести процедуру?
Торги на аукционе     Договор    
• Какие права имеет арендатор государственного здания или его части?
• Какие существуют льготные программы?
Для детских образовательных учреждений     «Доктор Рядом»     «Особняк за рубль»    
• Как написать заявление?
• Нужно ли регистрировать договор?
• Особенности расторжения соглашения

Кто может арендовать у государства муниципальную недвижимость?

Оформить договор аренды с муниципалитетом имеет право как юридическое, так и физическое лицо, которое имеет статус индивидуального предпринимателя.

Как провести процедуру?

Существует два варианта аренды нежилого имущества, принадлежащего муниципалитету:

• Путем участия в торгах на аукционе.
• Путем заключения договора субаренды (равнозначна аренде на коммерческой основе).

К несомненным плюсам первого варианта договора относятся:

• Длительность аренды до десяти лет.
• Уровень платы за пользование помещением может быть ниже коммерческой аренды в несколько раз.

Торги на аукционе

Основными источниками информации о предстоящих торгах на право заключения договоров аренды нежилой муниципальной недвижимости служат СМИ и сайт РФ о торгах, согласно ч.1 №909 Постановления Правительства Российской Федерации от 10 сентября 2012г. Срок проведения торгов регламентирован тридцатью днями после размещения объявления о них в публичном доступе.

Юридическое лицо, проявившее интерес в торгах по конкретному лоту, должно обратиться в местный орган власти и подать заявку на участие в аукционе. Для успешного прохождения процедуры регистрации следует собрать пакет документов:

• Заявка на участие в торгах по выбранному лоту.
• Свидетельство о внесении в ЕГРЮЛ или ЕГРИП.
• Документальное подтверждение факта оплаты первоначального взноса.
• Общегражданский паспорт предпринимателя или представителя юридического лица.
• Для юридических лиц необходимо прикрепить:
  1. копии учредительных документов;
  2. решение об одобрении или о совершении крупной сделки либо его копию, если заключение договора или внесение взноса является для заявителя крупной сделкой;
  3. подтверждение полномочий лица, участвующего в аукционе.

Для подтверждения серьезных намерений участника торгов, он вносит первоначальный взнос в размере от 10 до 25% стоимости арендной платы. В процессе прохождения аукциона, каждый участник отдает свой голос за ранее озвученную цену, либо поднимает ее.

Результат проведенного аукциона обнародуется в средствах массовой информации и на официальном сайте проведения торгов не позднее трех дней с момента завершения аукциона. Обнародование итогов происходит в виде публикации протокола о результатах.

Не всех заявителей допускают к проведению аукциона. Не принимают участие те, кто:

• вовремя не внес первоначальный взнос;
• подал неполный пакет требуемых документов;
• признан банкротом;
• в данный момент проходит процесс ликвидации;
• организации, чья деятельность приостановлена по решению суда.

Статус несостоявшегося присваивается аукциону в следующих случаях:

• при полном отсутствии участников;
• при проведении торгов стартовая цена на лот осталась неизменной;
• все заявители отстранены от проведения торгов;
• участвует только один заявитель.

На основании частей 1 и 3.2 ст.17.1 №135-ФЗ «О защите конкуренции» от 26.07.2006 г. в ред. от 23.04.2018 г. запрещено подписание договоров аренды в отношении муниципального или госимущества с:

• медицинскими организациями, цель которых – охрана здоровья учащихся и сотрудников образовательных организаций;
• организациями общепита, цель которых – создание необходимых условий для питания учащихся и сотрудников образовательных организаций;
• спортивными организациями.

Перечисленные выше организации подписывают договора аренды с муниципалитетом без проведения аукционов и конкурсов.

В пункте 1 этой части статьи устанавливается ставка оплаты за аренду помещения, по результатам проведенной рыночной оценки. В пункте 2 устанавливается минимальный срок продления договора – не менее трех лет.

Договор

При заключении договора субаренды на арендуемую муниципальную площадь, у арендодателя должно быть разрешение, оформленное в письменном виде на право пересдачи помещения. Аренда помещения при таких обстоятельствах схожа с коммерческой или частной арендой недвижимости. О том, как правильно заключить договор аренды нежилого помещения, читайте тут.

Какие права имеет арендатор государственного здания или его части?

Юридическое лицо, заключившее договор аренды с государством, имеет следующий перечень прав:

• Сделать переуступку прав аренды за дополнительную плату.
• Выкупить используемое помещение через три года аренды.
• Отремонтировать за свой счет и сделать перепланировку помещения после письменного согласования с арендодателем.
• Социально значимые организации (имеющее в штате не менее 50% инвалидов, оказывающие услуги в сфере сохранения здоровья, спорта или культуры и т.д.) имеют право на длительный договор аренды, пользуясь льготами. По льготе возможно получение скидки на арендную плату от 40 до 100%.

Читайте о заключении договора аренды части нежилого помещения в этом материале.

Какие существуют льготные программы?

Для детских образовательных учреждений

Юридическое лицо может принять участие в льготной программе аренды нежилых помещений с максимальной длительностью 49 лет. Требования для участия:

• Наличие образовательной лицензии.
• Наличие согласования с Департаментом городского имущества о проводимой деятельности.
• Более 80% зачисленных в учреждение участников имеют регистрацию в районе расположения нежилого помещения.
• Проведенная реконструкция в течение трех лет с начала действия договора, или капитальный ремонт – в течение последних 18 месяцев.

«Доктор Рядом»

Программа «Доктор Рядом» предлагает участие предпринимателям на получение права аренды с максимальной длительностью 20 лет. Требования участия:

• Наличие лицензии на право осуществления медицинской деятельности.
• Соблюдение условий организации медицинского обслуживания от Департамента здравоохранения.
• Проведение переобустройства или ремонта помещения под медицинские нужды за первые полгода действия договора.

«Особняк за рубль»

По программе «Особняк за рубль» дается право аренды с максимальной длительностью 49 лет. Условия участия:

• До окончания первых пяти лет договора требуется провести все ремонтно-реставрационные работы по полной программе.
• Не разрешается размещение жилья, оборудование под склад или под производство.
• Нельзя изменять исторический облик здания.
• Делать день открытых дверей несколько раз в течение года.

Участник программы оплачивает арендную плату по ставке в договоре, пока идет ремонт. По окончании ремонта подписывается акт приема муниципалитетом города. Как только он подписан, арендная плата уменьшается до одного рубля за квадратный метр в год. Если пункты договора аренды соблюдаются организацией, то спустя три года она приобретет право выкупить арендуемое помещение в собственность. Об аренде нежилого помещения с правом последующего выкупа мы рассказывали тут.

Как написать заявление?

Спустя 10 дней после проведения торгов, победитель должен написать заявление для окончательного оформления договора аренды. К нему требуется приложить следующие документы:

• Учредительные документы – копии.
• Свидетельство ИНН – копия.
• Выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП – копия.
• Все из общегражданского паспорта, содержащие данные – копии.
• Прочие документы в зависимости от региона.

Единой, утвержденной формы заявления нет. Образец предоставляет муниципалитет.

Основные пункты, всегда присутствующие в заявлении:

• На чье имя и от кого пишется заявление, с указанием контактного номера телефона – этот блок располагается в правом верхнем углу.
• Ниже, в центре пишется «Заявление».
• Далее – стандартная формулировка «Прошу предоставить здание (помещение) общей площадью (размер) кв.м., в аренду сроком на (количество) лет, расположенное по адресу (указываем адрес) для (указать цель)».
• Указать приложенные документы и их статус (копия, оригинал). Каждый документ указывается отдельной строкой.
• В конце заявления ставится подпись заявителя, ее расшифровка и дата.

Пример заявления:

Шапка.
«Руководителю Департамента недвижимости
муниципального образования города Самара Н.А.Петровой
от ООО «Красота»
в лице директора Любимовой Анастасии Федоровны,
тел. 223-77-99».

Заявление.

«Прошу предоставить в аренду нежилое помещение общей площадью 50 кв.м., расположенное по адресу: г. Самара, ул. Линейная, д. 166, с целью размещения в нем салона красоты. К заявлению прилагаю документы:

• Копии учредительных документов.
• Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе. Выписка из ЕГРЮЛ (для юридического лица) или выписка из ЕГРИП (для индивидуального предпринимателя).
• Копия паспорта.

Дата. 15.03.2019г. Подпись. Любимова А.Ф.».

Нужно ли регистрировать договор?

Договор, длительностью до года не требует регистрации. При длительности более года необходима регистрации в Росреестре. Не принципиально, кто будет подавать требуемые на регистрацию документы – арендатор или арендодатель.

В территориальный отдел Росреестра при обращении необходимо предоставить следующее:

• заявку о государственной регистрации;
• договор об аренде помещения в 3-х экземплярах;
• техпаспорт;
• учредительные документы юридического лица (устав, ИНН, выписка из ЕГРЮЛ);
• выписка из ЕГРИП и ИНН предпринимателя;
• общегражданский паспорт заявителя;
• документальное подтверждение оплаты пошлины.

Услуга регистрации предоставляется в течение 5 дней. Стоимость государственной пошлины:

1. 2000 рублей для физических лиц.
2. 22000 рублей – для организаций (п. 22 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).
3. Для ИП госпошлина – 2000 рублей.

Особенности расторжения соглашения

Согласно ст.619 ГК РФ расторжение договора аренды в одностороннем порядке со стороны арендодателя происходит в следующих случаях:

• использование арендатором помещения не по назначению;
• арендатор более двух раз допускал задержку оплаты;
• помещение содержится в ненадлежащем виде;
• в результате действия арендатора имущество ухудшается;
• арендатор не производит ремонт в описанные в договоре сроки;
• другие обоснованные причины.

Согласно ст.620 ГК РФ расторжение договора аренды в одностороннем порядке со стороны арендатора допустимо по следующим причинам:

• арендодатель создает препятствия или совсем не предоставляет арендатору имущество в пользование согласно договора;
• у имущества обнаружились недостатки, ранее не оговоренные, которые создают препятствия для его использования;
• арендодатель, в обязанности которого входит производить ремонт, не производит его;
• имущество, неподотчетное арендатору, в силу обстоятельств, окажется в непригодном для использования состоянии.

При расторжении договора раньше срока, одна из сторон заранее уведомляет другую сторону в письменном виде с указанием мотива, пункта договора и даты прекращения отношений аренды.

Возможность заключать договора аренды с государством имеет как положительные, так и отрицательные стороны. Из плюсов это: небольшая арендная плата по сравнению с рыночной стоимостью, шанс дальнейшего выкупа помещения, отсутствие рисков. Главный минус таких помещений – их не всегда удачное местоположение, строго регламентированное участие в торгах, ремонтные работы за собственные средства.