Как оформить дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения? Образец документа

Заключили договор аренды нежилого помещения. Через месяц узаконили пристройку к нему. Изменилась полезная площадь, количество комнат, появились новые коммуникации. Либо внезапно нагрянула инфляция. Возникает резонный вопрос у арендодателя и арендатора: а что делать?

Показать содержание

• Можно ли вносить изменения в условия контракта?
• В каких случаях заключается допсоглашение?
• Какие вопросы регулирует?
• Что прикладывается к документу о расторжении?
• Как составить приложение?
Содержание      Особенности внесения изменений     Оформление    
• Регистрация
Куда обращаться?     Необходимые документы      Сроки и стоимость     
• Риски при отказе от регистрации

Можно ли вносить изменения в условия контракта?

Можно, а в некоторых случаях юридически необходимо. На практике возникают ситуации, когда условия аренды перестают устраивать участников заключенного контракта. Не следует сразу разрывать его и терпеть убытки. Существует способ корректировки и внесения изменений. Участники гражданско-правовых отношений зачастую используют его.

В каких случаях заключается допсоглашение?

В ситуациях, требующих изменения условий договора аренды, можно прибегнуть к мирному решению спорных вопросов путем заключения допсоглашения. Когда не получается достигнуть общей договоренности, требуется разрешение спора судом.

Для разрешения спорного вопроса миром, достаточно заключить допсоглашение. Такое мероприятие менее затратно по времени и более удобно и выгодно сторонам договора, не требует длительной подготовки и легко в исполнении. Помощь суда требуется, когда существенно нарушаются права одной из сторон, а миром разрешить спор не получается. Тогда заинтересованная сторона обращается с исковым заявлением в суд о понуждении второй стороны к исполнению взятых на себя обязательств или их прекращению.

Какие вопросы регулирует?

Для чего вообще нужно это допсоглашение: пустая трата времени и сил или дополнительная возможность оговорить то, что на момент подписания достигнутых договоренностей, еще не было известно? На самом деле — это универсальный инструмент, которым можно изменить любой пункт договора в рамках допустимого законодательством.

В основном стороны дополнительным соглашением урегулируют:

• цену договора;
• сроки;
• права и обязанности участников договора.

В случае, когда в нем нет сведений об автоматическом продлении срока действия, пролонгировать договор можно при помощи допсоглашения. Послужить поводом для поправки может досрочное расторжение арендного договора, условия о субаренде, о проведении ежегодного косметического ремонта помещения и т. п.

Соглашением устанавливают, продлевают или сокращают срок действующей аренды. Такой подход очень удобен сторонам. На практике легко исполним.

По желанию сторон можно изменить их права и обязанности. Например, арендатору можно разрешить сдавать объект аренды в субаренду. Либо возложить на него дополнительную обязанность по сохранности имущества или его ремонту.

Что прикладывается к документу о расторжении?

Для прекращения арендных отношений требуется документ о прекращении договора аренды (допсоглашение) и документ о возврате арендуемого имущества.

К допсоглашению непременно прилагаются документы, послужившие основанием расторжения договора. Это могут быть приказы, распоряжения, решения.

Самым важным документом является акт приема-передачи объекта аренды. Законодательно форма акта не закреплена, стороны могут составить его по своему усмотрению. Он требуется для фиксации факта возврата нежилого помещения арендодателю, засвидетельствования претензий или их отсутствия у сторон по объекту аренды.

Если нежилое помещение представляет собой совокупность комнат, их описание в акте должно быть раздельным.

Акт приема-передачи помещения содержит в себе:

1. название документа;
2. дату и место составления; сроки;
3. описание нежилого помещения с техническими характеристиками (адрес, площадь, материал);
4. имеющиеся коммуникации и их состояние;
5. сведения о наличии либо отсутствии претензий у сторон;
6. подписи участвующих лиц.

Как составить приложение?

Заключая допсоглашение, стороны должны договориться, как сформулировать и трактовать пункты, которые подлежат изменению. Как только приложение будет подписано, по правовому статусу оно получит силу договора, станет обязательным к исполнению. Поэтому стоит внимательно относиться к его изготовлению.

Ниже можно ознакомиться с содержанием допсоглашения к договору аренды нежилого помещения, а также с типовым бланком и образцом документа.

Содержание

Как правило, допсоглашение включает в себя:

1. дату и место составления (число, когда будет подписываться документ и город, где происходит действие);
2. дату и номер арендного договора, к которому составляется соглашение;
3. вводную часть — сведения о предмете договоренностей (помещение, адрес, кадастровые данные), представителях (сторонах); принимаемые поправки (вносимые изменения);
4. указание о том, что соглашение неотъемлемая составляющая договора;
5. реквизиты сторон (наименование, адрес места нахождения, паспортные данные), их подписи, оттиски печатей.

Особенности внесения изменений

Например, обозначать можно таким образом: «Внести изменения в п. 4 Договора …» или «Пункт 3 изложить в следующей редакции…». Используя такие обозначения будет легко находить нужную информацию. К тому же, если допсоглашений будет несколько, то отследить изменения будет легко.

Оформление

В части 1 стать 452 ГК РФ установлено, что соглашение об изменении или о расторжении договора должно совершаться в той же форме, что и договор. Если договор аренды был заключён письменно, а не устно, то соглашение должно быть письменным. Исключение составляет указания закона, иных нормативных правовых актов, договора или обычаев делового оборота.

Регистрация

В соответствие с частью 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества, к какому относится и договор аренды нежилого помещения, подлежит госрегистрации. В соответствии с частью 2 статьи 164 этого же федерального закона сделка, которая предусматривает изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит обязательной государственной регистрации.

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ №11680/08 от 27.01.2009 г. указывает, что изменения, вносимые в договор аренды, имеющий государственную регистрацию, также регистрируются полномочным органом государственной власти.

Куда обращаться?

Государство, в лице органов исполнительной власти, наделило полномочиями по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Росреестр. На территории РФ действуют управления в субъектах России, отделы в районных городах и отдела в городах федерального значения.

Приём осуществляется путём записи по телефонной линии связи или через интернет-портал государственных услуг. В ряде районов допустима живая очередь. Контактные телефоны можно установить на официальном сайте регистрирующего органа. Там же ознакомиться с режимом работы учреждения, рабочими и выходными днями.

Необходимые документы

Для регистрации допсоглашения необходимо предоставить в Росреестр следующие документы:

• три экземпляра подписанного допсоглашения;
• документы-основания, подтверждающие полномочия сторон (для руководителей юр. лиц — протокол или решение об избрании директором, приказ о назначении на должность;
• представителю юр. лица — заверенную нотариусом доверенность;
• заверенную печатью предприятия и росписью полномочного лица копию договора аренды нежилого помещения с отметкой о госрегистрации.

Сроки и стоимость

Срок госрегистрации допсоглашения составляет десять рабочих дней с момента обращения в Росреестр. Если все поданные документы в порядке, то начнётся процедура регистрации. Когда прийти за готовыми документами, будет указано в расписке о принятии документов.

В течение десяти рабочих дней работники Росреестра отражают в едином государственном реестре недвижимости запись о внесении изменений и присваивают записи индивидуальный номер. После окончания процедуры регистрации заявитель получает на руки 2 экземпляра соглашения, по одному для каждой стороны. В каждом отметка о дате и номере госрегистрации.

Госрегистрация оплачивается госпошлиной. Её уплачивает та сторона, которая обращается за такой услугой. Если же обе стороны договора обращаются в Росреестр, то налог, подлежащий уплате в бюджет, делится пополам. Квитанцию об уплате госпошлины можно получить у сотрудников Росреестра, а оплатить – в любом отделении банка.

Физические лица уплачивают госпошлину в размере 350 рублей, а юридические лица 1000 рублей.

Риски при отказе от регистрации

Бывают случаи, когда стороны пренебрегают госрегистрацией, не считая это обязательной процедурой. Регистрировать допсоглашение однозначно стоит, чтобы избежать неприятных юридических последствий. К примеру, если соглашением часть объектов аренды исключается из арендного договора, то отсутствие записи в едином государственном реестре недвижимости, затруднит собственнику распоряжение имуществом, такое как передачу в залог или продажу.

В какой срок сдавать документы на регистрацию, законодательством не регулируется. Но все же не стоит откладывать на потом. Кроме того, если не будет соблюдена регистрация допсоглашения в уполномоченном регистрирующем органе, в соответствии с частью 1 статьи 19.21 КоАП на стороны договора может быть наложен штраф за отказ от регистрации документов. Обязанность по регистрации документов регулируется нормами гражданского права.

Допсоглашение к договору аренды нежилого помещения является универсальным инструментом изменения договора, его продления или досрочного прекращения. По своему правовому статусу имеет силу договора, поэтому выполняется в той же форме, что и договор, а потому подлежит и госрегистрации. Его роль в гражданский правовых отношениях очевидна.