8 (800)  302-76-94

Как правильно оформить договор аренды помещения под офис – практические рекомендации, образец

Время на чтение: 6 минут Добавить в закладки

Конституция Российской Федерации позволяет каждому свободно распоряжается своим имуществом. Данная норма относится и к коммерческой недвижимости, например, к офисам и служебным помещениям.

Хозяйствующий субъект может использовать их сам или извлекать из них доход, сдавая в аренду. При этом, если одной из сторон сделки является юридическое лицо или общая стоимость договора превышает 10 тысяч рублей, такой договор по правилам статьи 161 ГК РФ может быть совершен только в письменной форме.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Порядок заключения договора аренды помещения под офис

Жесткой регламентированной процедуры заключения договора аренды, которая была бы установлена законом или другими нормативно-правовыми актами, не существует. Однако, чтобы в будущем избежать разногласий, следует придерживаться нескольких простых правил. Далее вы сможете ознакомиться с примерами заполнения такого соглашения.

Необходимые документы

Основная задача арендатора помещения – убедиться в законном праве арендодателя распоряжаться указанным помещением, а также его основных характеристиках, заявленных в рекламном объявлении.

Право на распоряжение имуществом не существует само по себе. Оно может дополняться правом собственности, правом оперативного управления, а также рядом других прав.

Собственник распоряжается принадлежащими ему помещениями самостоятельно, а его право владения подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав. Срок действия документа – 1 месяц со дня получения.

Для недвижимого имущества, приобретенного до 15 июля 2016 года, право собственности также может быть подтверждено свидетельством Росреестра или предшествовавших ему государственных учреждений; срок его действия не ограничен.

Другие права, а также ограничения на использование имущества, подтверждаются только выпиской из ЕГРН. Для распоряжения имуществом владелец таких прав обязан получить разрешение у реального собственника помещения.

Указанного в выписке из ЕГРН владельца прав необходимо сопоставить с лицом, от имени которого будет подписан договор. Для физических лиц будет достаточно паспорта гражданина РФ или иного удостоверяющего личность документа, для юридических лиц потребуются свидетельство о постановке налогоплательщика на учет и приказ о назначении руководителя.

Если договор будет подписывать лицо, не являющееся собственником, то оно должно получить от него доверенность на совершение данных действий. Она должна быть заверена нотариально, однако доверенность юридического лица также может быть заверена его печатью.

Характеристики помещения указываются в кадастровом паспорте на объект недвижимости или выписке ЕГРН. Если в аренду сдается только его часть, обязательно составляется справка, в которой четко указываются параметры сдаваемой площади.

Содержание и существенные условия

Договор аренды может быть составлен в произвольной форме. Однако для того, чтобы он имел полную юридическую силу, он должен включать следующие сведения:

  1. Стороны сделки (статья 160 ГК РФ).
  2. Предмет договора и данные, позволяющие точно установить объект аренды (статья 607 ГК РФ) – фактический адрес, общая площадь, кадастровые данные, назначение (может ли быть предметом аренды под офис жилое помещение?)
  3. Срок аренды. Если в договоре такой срок не определен, то он считается заключенным на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ). Аренда бывает краткосрочной. О том, как оформить краткосрочную аренду, читайте тут.
  4. Стоимость аренды, периодичность её внесения и возможность пересмотра в период действия договора (статья 614 ГК РФ).
  5. Распределение между сторонами расходов по содержанию имуществом. Если иное не предусмотрено договором, арендодатель производит за свой счет капитальный ремонт, арендатор – текущий (статья 616 ГК РФ).
  6. Условия досрочного прекращения действия договора по инициативе одной из сторон. Общие вопросы досрочного расторжения определены статьями 619 и 620 ГК РФ, однако стороны могут предусмотреть и иные основания.
  7. Ответственность сторон за нарушение условий договора. При отсутствии данной нормы в договоре данный вопрос регулируется действующим законодательством.
Скачать типовой бланк договора аренды помещения под офис
Скачать образец договора аренды помещения под офис
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:
Приложением к договору могут выступать копия кадастрового паспорта или справка об объекте аренды, регламент взаимодействия сторон по вопросам ремонта, порядок пропуска работников и гостей арендатора в офис, условия использования парковочных мест и другие документы, которые стороны решат согласовать между собой.

Акт приема-передачи офисной недвижимости

Согласно статьи 433 ГК РФ договор аренды может считаться заключенным только с момента передачи соответствующего имущества, под которым при аренде офиса понимается момент его фактического поступления во владение арендатора.

Статья 433 ГК РФ. Момент заключения договора

  1. Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
  2. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).
  3. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Передача в аренду офисного здания должна быть обязательно подтверждена передаточным актом (статья 655 ГК РФ). При аренде отдельных помещений он необходим, только если составление этого документа прописано в договоре.

Поскольку передаточный акт позволяет сторонам зафиксировать текущее состояние помещения и избежать разногласий в будущем, его применение в деловой практике становится все более широким.

Обычно в нем указываются:

  1. представители сторон, передающих и принимающих имущество;
  2. состояние стен и перегородок, пола и потолка;
  3. информация о входах и выходах, оконных конструкциях, инженерных системах;
  4. оценка общего состояния помещения;
  5. подписи лиц, производивших осмотр.
Скачать бланк акта приема-передачи офисного помещения
Скачать образец акта приема-передачи офисного помещения
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

При необходимости к нему могут быть приложены фото- и видеоматериалы.

Количество экземпляров и приложений

Договор и приложения к нему составляются в двух экземплярах – по одному для каждой из сторон. Большее число экземпляров требуется для передачи третьим лицам – например, в Росреестр или собственнику помещения.

Нотариальное заверение и государственная регистрация

Нотариальное заверение договора аренды не требуется, но оно может быть совершено по согласованию сторон. Договора сроком не менее года, согласно статье 609 ГК РФ, подлежат государственной регистрации в территориальном управлении Росреестра по месту нахождения имущества.

Статья 609 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды

  1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
  2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
  3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Соглашение о субаренде

В отдельных случаях арендатор может передать арендуемое им имущество третьему лицу. Такая сделка получила название субаренды.

Ограничения

Статья 615 ГК РФ определяет, что субаренда допускается только с согласия арендодателя. Оно должно быть явно выражено в письменном виде, например, в тексте договора аренды.

При отсутствии такого пункта в исходном договоре к нему должно быть составлено дополнительное соглашение. Его типовое содержание включает:

  1. название документа;
  2. название и номер основного договора, дату его заключения;
  3. наименования сторон и представителей, действующих от их имени;
  4. договоренность о внесении изменений в основной договор, касающийся офисного помещения;
  5. содержание изменений;
  6. дату вступления дополнительного соглашения в силу;
  7. количество экземпляров дополнительного соглашения;
  8. подписи сторон.
Скачать бланк допсоглашения к договору аренды офиса о субаренде
Скачать образец допсоглашения к договору аренды офиса о субаренде
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Порядок составления и содержание

Содержание договора субаренды в целом может соответствовать договору аренды. Однако в нем необходимо указать документы, которые подтверждают право арендатора пользоваться данным помещением и согласие на передачу имущества в субаренду.

Дополнительно статья 615 ГК РФ предусматривает, что срок субаренды не может превышать срок аренды по основному договору, а статья 618 ГК РФ – автоматическое прекращение договора субаренды при досрочном прекращении основного договора.

Статья 618 ГК РФ. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды

  1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
  2. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.

Скачать бланк договора субаренды офисного помещения
Скачать образец договора субаренды офисного помещения
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Особенности заключения

Между физическим лицами

Физическому лицу, регулярно получающему доход от сдачи коммерческой недвижимости в аренду, следует зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Ему предоставлено право самостоятельно выбрать наиболее подходящий для него специальный режим налогообложения.

Судебная практика показывает, что без статуса индивидуального предпринимателя с него будет взыскан не только налог на доходы физических лиц, но и налог на добавленную стоимость, а также пени и штрафы в связи с несвоевременной уплатой последнего.

Для арендатора-физического лица в данной ситуации рисков не возникает. Арендодатель обязан самостоятельно сдавать отчетность и уплачивать предусмотренные его режимом налогообложения налоги.

Однако организация, арендующая помещение у физического лица без статуса ИП, является для него налоговым агентом, то есть обязана удерживать со стоимости аренды налог на доходы физических лиц, перечислять его в бюджет и включать данные о нем в расчет 6-НДФЛ и налоговую декларацию 2-НДФЛ.

Скачать бланк договора аренды офиса между физическими лицами
Скачать образец договора аренды офиса между физическими лицами
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Между юридическими лицами

Некоммерческая организация может осуществлять только те виды деятельности, которые прописаны в её уставе. Поэтому прежде, чем снимать помещение у НКО, следует ознакомиться с её учредительными документами.

Договор, заключенный с некоммерческой организацией, которая не имеет права осуществлять операции с недвижимостью, в последующем будет признан недействительным. Несмотря на обязательство вернуть полученные деньги, такое обстоятельство может привести к существенным убыткам.

Скачать бланк договора аренды офиса между юридическими лицами
Скачать образец договора аренды офиса между юридическими лицами
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Как арендовать рабочее место?

Под рабочим местом принято понимать комплекс оборудования, обеспечивающего нормальное функционирование работника организации. Оно должно соответствовать государственным нормативным требованиям охраны труда и условиям коллективного договора. Его аренда подразумевает, что арендатор не имеет каких-либо прав на сам объект недвижимости, в котором это рабочее место расположено.

При аренде рабочего места в договоре нужно делать упор, что это лишь совокупность конкретных вещей, находящихся по такому-то адресу. Они должны быть в собственности арендодателя.

При этом к существенным характеристикам, определяющим состав имущества, относится даже номер офиса.

Скачать бланк договора аренды рабочего места в офисе
Скачать образец договора аренды рабочего места в офисе
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Развитие предпринимательской деятельности невозможно без использования специальных помещений под административные нужды. Их принято называть офисами. На рынке любого города представлен широкий спектр предложений по их аренде. Чтобы обезопасить себя от возможных убытков, необходимо соблюдать ряд простых правил.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
8 (800) 302-76-94

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.