Все тонкости покупки и продажи помещения под магазин

Для осуществления торговли необходимо иметь в распоряжении специальное помещение. В случае отсутствия такового его можно приобрести. Для этого необходимо найти подходящее помещение и обратиться к собственнику.

Показать содержание

• Список этапов в сделке купли и продажи помещения
• Как правильно продать здание?
Оценка     Сбор документов     Как выставить на продажу?    
• Как осуществить покупку недвижимости?
Где искать подходящую?     Какие вопросы задать собственнику?     Как проверить подлинность бумаг?    
• Процедура
Основные правила оформления     Какие документы нужны?     Заключение договора     Составление     Составление акта приема-передачи     Расчет и передача денег     Регистрация     В МФЦ     Через Госуслуги     Государственная пошлина, сроки и стоимость регистрации     Сроки передачи объекта     Сроки переоформления в собственность, дополнительные расходы    
• Налоги

Список этапов в сделке купли и продажи помещения

Процедура купли-продажи объекта недвижимости состоит из следующих этапов:

1. Поиск необходимого объекта, соответствующего требованиям заинтересованного лица. Это общая площадь, место расположения, техническая оснащенность. Для продавца это будет поиск потенциального покупателя, изучение требований последнего.
2. Оценка помещения.
3. Проведение предварительных переговоров, с целью определения условий будущей сделки.
4. Подготовка документов и проекта договора.
5. Подписание договора.
6. Оформление акта приема-передачи помещения.
7. Расчет с продавцом.
8. Регистрация права собственности нового владельца в Росреестре.

Ни один из указанных этапов не может быть пропущен.

Как правильно продать здание?

Для продажи помещения необходимо определить его стоимость. После этого нужно подготовить пакет определенных документов и разместить в открытых источниках информацию о продаже объекта недвижимости.

Оценка

Первым этапом в продаже помещения является оценка его стоимости. Сделать это можно следующими способами.

• Первый – самостоятельно. В этом случае собственнику нужно изучить предложения других продавцов, выбрать аналогичные объекты и ориентироваться на их стоимость.
• Второй – экспертная оценка. Для этого нужно заключить договор об оказании услуг со специалистом, который в рамках сделки выполнит все необходимые действия и даст заключение о стоимости объекта.
• Третий – обращение в агентство недвижимости. Компания самостоятельно оценит помещение и окажет помощь в оформлении сделки.

Сбор документов

Продавцу потребуются подготовить:

• паспорт;
• договор купли-продажи, мены или дарения, которые он заключал ранее;
• акт о вводе объекта в эксплуатацию;
• расширенную выписку из ЕГРН об отсутствии обременений на недвижимость, например, залога или ареста;
• технический паспорт на помещение;
• документальное подтверждение права собственности или аренды земельного участка, на котором расположен магазин;
• согласие второго супруга, если недвижимость является общим имуществом.

Как выставить на продажу?

Представлять информацию потенциальным покупателям о продаже недвижимости, собственник может в любой форме. На практике – это размещение объявлений в открытых источника – печатных СМИ, интернет-сайтах, телевидении, на специальных досках в общественных местах.

Предложение должно содержать исчерпывающую информацию о предложении:

• место нахождения объекта;
• его общая площадь;
• техническая оснащенность;
• предварительная цена;
• основные условия сделки;
• возможен ли торг.

Для ускорения процесса можно обратиться в агентство недвижимости, которое окажет помощь в поисках покупателя.

Как осуществить покупку недвижимости?

Для приобретения необходимого подобрать подходящее по характеристикам помещение. После этого нужно провести предварительные переговоры с собственником, изучить имеющиеся документы и заключить договор.

Где искать подходящую?

Поиск необходимого помещения можно осуществлять двумя способами:

• Первый – самостоятельно. Для этого нужно изучить предложения о продаже, среди которых можно выбрать оптимальный вариант.
• Второй – обращение в агентство недвижимости. Компания располагает актуальной базой предложений и подберет для покупателя наиболее выгодный вариант.

Второй способ повлечет дополнительные денежные расходы, но упростит процедуру для тех, кто плохо разбирается в особенностях процедуры.

Какие вопросы задать собственнику?

У продавца нужно уточнить:

• действительно ли он является собственником;
• каким образом недвижимость стала принадлежать ему;
• какие расходы по оформлению сделки он возьмет на себя;
• способ получения денег;
• нужен ли аванс.

Как проверить подлинность бумаг?

Сначала документы нужно просмотреть самостоятельно. Они не должны иметь помарок и исправлений. После можно, вместе с продавцом, обратиться в организации, которые выдавали документы, чтобы подтвердить их достоверность. Можно потребовать от продавца обновить сведения, например, если выписка из ЕРГН выдавалась несколько лет назад, нужно оформить новую.

Процедура

После того, как подходящий вариант найден, стороны заключают договор и производят взаимный расчет. В завершении право собственности нового владельца регистрируется в Росреестре.

Основные правила оформления

К основным правилам сделки отнесены:

• Правоспособность сторон. Каждый из участников должен иметь право совершать сделки, то есть быть дееспособным и совершеннолетним. Продавец, в дополнении, должен быть собственником помещения.
• Наличие необходимых документов на недвижимость.
• Документальное оформление сделки.
• Регистрация права собственности нового владельца.
• Выплата налогов.

Какие документы нужны?

Продавцу нужно подготовить:

• паспорт;
• свидетельство о праве собственности на объект;
• выписку из ЕГРН об отсутствии обременений;
• договор аренды или свидетельство о праве собственности на земельный участок (подробнее о покупке и аренде земельного участка под магазин читайте здесь);
• технический паспорт помещения.

Покупателю потребуется только паспорт.

Заключение договора

До подписания договора стороны проводят предварительные переговоры и определяют условия будущей сделки. После этого оформляется проект соглашения, который изучается участниками или их законными представителями.

Составление

Договор оформляется по правилам параграфа 7 главы 30 ГК РФ. В нем должно быть указано следующее:

1. Дата и место заключения соглашения.
2. Сведения об участниках сделки или их законных представителях – фамилия, имя, отчество, данные документов, на основании которых они действуют.
3. Предмет договора. В этом разделе нужно дать подробное описание объекта – место расположения, общая площадь.
4. Стоимость и порядок расчетов. Сумма указывается цифрами и прописью.
5. Права, обязанности и ответственность сторон.
6. Срок действия договора. Он ограничен взаимным расчетом сторон.
7. Порядок урегулирования споров.
8. Банковские реквизиты и подписи сторон.

Договор оформляется в трех экземплярах, по одному для каждого из участников и Росреестра.

Составление акта приема-передачи

Кроме договора оформляется акт приема-передачи помещения. В нем указывается:

1. Дата и место составления.
2. Сведения о сторонах сделки.
3. Описание помещения – общая площадь, адрес.
4. Имеющиеся недостатки, если они были выявлены.
5. Подписи сторон или их законных представителей.

Как и договор купли-продажи, акт оформляется в трех экземплярах.

Расчет и передача денег

В большинстве случаев денежные средства передаются на руки продавцу. Лучше всего сделать это в присутствии нотариуса и оформить факт передачи распиской.

В качестве способа можно использовать нотариальный депозит. Нотариус примет от покупателя денежные средства и после документального оформления сделки передаст их продавцу.

Регистрация

После взаимного расчета право собственности нового владельца нужно зарегистрировать. Для этого необходимо обратиться в Росреестр с заявлением. К нему нужно приложить:

• паспорт нового собственника;
• договор купли-продажи;
• технический паспорт;
• квитанцию об оплате пошлины.

В завершении новому владельцу выдается свидетельство о праве собственности.

В МФЦ

Законом допускается направление обращения не лично, а через Многофункциональный центр. В таком случае заинтересованному лицу нужно будет лишь представить документы, касающиеся сделки. Остальное специалисты центра сделают сами. Они окажут помощь в оформлении заявления и перешлют все документы в Росреестр. Ответ можно будет получить в МФЦ.

Через Госуслуги

Обратиться в Росреестр можно и через портал Госуслуги. В этом случае нужно посетить ресурс и заполнить электронную форму заявки на странице «Регистрация прав». Все документы необходимо оцифровать и «прикрепить» к обращению. О ходе рассмотрения заявитель получит уведомление на свою электронную почту или номер мобильного телефона.

Государственная пошлина, сроки и стоимость регистрации

Размер пошлины за регистрацию права собственности, определенного договором, регламентирован пунктом 22 части 1 статьи 333.33 НК РФ и составляет:

• для юридических лиц – 22 000 рублей;
• для физических 2 000.

Сроки передачи объекта

Срок передачи помещения определяется сторонами сделки. Он должен быть указан в тексте договора. На практике помещение должно быть освобождено в день оформления акта приема-передачи помещения.

Сроки переоформления в собственность, дополнительные расходы

Приобретенную недвижимость нужно оформлять в собственность, после завершения сделки купли-продажи. Подтверждением такого факта являются подписанные договор и акт, а также расписка или квитанция о получении продавцом денежных средств от покупателя.

Затраты на регистрацию права собственности ограничены выплатой государственной пошлины, размер которой зависит от статуса заинтересованного лица.

Налоги

Со сделки купли-продажи продавец должен выплатить налог. Его размер составляет 13% от полученной суммы. Если продавец не является резидентом РФ, ставка увеличивается до 30%.

Если недвижимость находилась в собственности владельца более трех лет от уплаты налога он освобождается.

Налог необходимо выплатить до 15 июля года, следующего за отчетным. Например, если магазин был продан в 2018 году, то выплатить средства нужно до 15.07.2019. В ФНС нужно представить декларацию, договор купли-продажи, расписку или квитанцию о зачислении денежных средств.

Процедура купли-продажи магазина – не очень сложна. Все сводится к поиску варианта, проведению переговоров, заключения договора и взаимному расчету. Новому собственнику нужно зарегистрировать свои права в Росреестре, а продавцу выплатить налог.