8 (800)  302-76-94

Доверительное управление коммерческой недвижимостью: документы, услуги, оплата

Время на чтение: 8 минут Добавить в закладки

Недвижимость в собственности требует постоянного внимания, существенных затрат времени и финансов. Законодательные нормы РФ позволяют осуществить передачу этих функций стороннему управляющему, тем самым высвободить ресурсы владельца или отказаться от непрофильной деятельности.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Что это такое?

Владелец имущества передает на оговоренный срок объект недвижимости в управление с целями, обозначенными в договоре доверительному управляющему, который обязуется действовать в интересах собственника или указанного им лица. По такому договору права собственности на объект и доходы от использования переданной недвижимости управляющему не принадлежат. Отношения сторон строятся на основе Главы 53 Гражданского кодекса РФ.

Договор доверительного управления не обязательно предполагает передачу имущества с целью сдачи в аренду или получения иной формы дохода от имущества. Это может быть вариант, например, управления собственным офисным зданием холдинга, с целью поддержания функционирования инженерных систем, обеспечения охраны и общего содержания.

Основным аспектом, отличающим форму управления недвижимостью посредством заключения договора доверительного управления от иных, является то, что все действия доверительный управляющий совершает от своего имени.

Способов передать управление коммерческой недвижимостью существует несколько:

  • Агентский договор. Владелец недвижимости поручает агенту заключить договор аренды от его имени, функции управления сводятся к поиску арендаторов.
  • Договор с одним крупным арендатором, с условием возможности передачи площадей в субаренду.
  • Доверительное управление. Комплексная услуга, оказываемая, обычно, специализированными организациями по управлению объектом недвижимости, включающая в себя не только подбор арендаторов, но и содержание и модернизацию объекта недвижимости.

Также под термином «Доверительное управление» может подразумеваться и управление объектом недвижимости по доверенности, что не имеет отношения к понятию «Договор доверительного управления» описанному в ГК РФ.

Плюсы и минусы доверительного менеджмента

Для собственника помещения можно выделить несколько преимуществ этой формы управления недвижимостью:

  • Имущество, находящееся в доверительном управлении, обособляется и учитывается на балансе управляющего, поэтому на него нельзя обратить взыскание по долгам собственника (ГК РФ ст. 1018), это снижает риски потери недвижимости в кризисных ситуациях.
  • Все вопросы, связанные с арендаторами, содержанием помещения, заключением сопутствующих договоров – берет на себя доверительный управляющий. Владельцу остается лишь вопрос контроля соблюдения одного договора.
  • При правильном подборе управляющей компании – прибыль владельца возрастает, несмотря на расходы по оплате ее услуг. Это достигается за счет отработанных схем управления — оптимальных ставок аренды, увеличения заполняемости, снижения накладных расходов за счет сетевого эффекта и др.

Но недостатки также имеются:

  • Основным недостатком доверительного управления является уязвимость с точки зрения налогообложения. Доверительный управляющий должен заплатить НДС из суммы доходов от использования имущества, в том числе и в случае использования упрощенной системы налогообложения (НК РФ ст. 174.1)
  • Неудачный выбор управляющего грозит снижением дохода, а ошибки в договоре, не позволяющие полноценно контролировать его деятельность — могут повлечь за собой и снижение рыночной стоимости объекта.
Требование закона об обязательной регистрации таких договоров можно отнести как к «плюсам», так и к «минусам». Помимо расходов на регистрацию, такой договор не получится провести «задним числом», но в то же время, копия договора у регистратора служит дополнительной защитой от возможных неправомерных действий.

Чем занимается управляющий?

Анализ рынка

Эти компетенции позволяют доверительному управляющему оказать помощь инвестору еще на этапе подбора объекта недвижимости для последующей сдачи его в аренду. В случае уже существующего объекта — правильное его позиционирование на рынке может существенно повлиять на размер итоговой прибыли.

Иногда, незначительные на первый взгляд детали, позволяют убыточный бизнес поставить на ноги. Например, смена позиционирования офисного центра из А-класса в В, может привести к увеличению заполняемости на порядок, существенному снижению расходов на содержание и как итог увеличение прибыли владельца.

Планирование

Заранее составленный лист ожидания из потенциальных арендаторов — позволяет повысить заполняемость, четкий график ремонтных работ — снизить время простоя объекта или части площадей.

Поиск арендаторов, реклама

Подобрать эффективный пул арендаторов не простая задача. Нужно учитывать требования к самому арендатору:

  • платежеспособность;
  • своевременность оплаты;
  • соблюдение требований владельца объекта;
  • чистота намерений и др.

Также необходимо учесть факторы, влияющие на объект в целом:

  • не конфликтующий ассортимент товаров (услуг) арендаторов, а также учет синергетических эффектов для некоторых групп товаров;
  • учет интересов и подбор якорных арендаторов;
  • определение оптимального состава пула арендаторов (тематика, размеры арендуемых площадей и др).
Возможности управляющего, с пулом в несколько десятков крупных объектов, в части рекламы, также несравнимы с возможностями собственника. Затраты на рекламу пустующих площадей доверительный управляющий может существенно снизить за счет количества объектов в управлении, более точного таргетирования с учетом накопленного опыта, персональных предложений.

Если компания специализируется на управлении торговыми центрами, она может предлагать пустующие площади уже проверенным арендаторам — сетевым магазинам на других объектах.

Подготовка и оформление договора аренды

Помимо самой процедуры оформления, управляющая компания разрабатывает условия договора аренды, таким образом, чтобы максимизировать прибыль свою и владельца и обеспечить сохранность имущества.

Слишком жесткие условия договора – отпугнут потенциальных арендаторов, слишком мягкие — снизят прибыль.

Коммунальные услуги

Для крупного объекта недвижимости, коммунальные расходы могут составлять внушительные суммы, количество договоров может исчисляться десятками. Доверительный управляющий, опираясь на свой опыт, выбирает удобных контрагентов, а в некоторых случаях, за счет объема с учетом других объектов в управлении добиваться снижения тарифов.

Контроль за платой

К этой обязанности стоит отнести не только контроль за своевременным внесением арендной платы, но и управление ставкой, возможностью арендных каникул, когда это необходимо. Мониторинг рыночной ситуации и окружающих конкурентов.

Организация технического и бытового обслуживания

От качества обслуживания объекта недвижимости напрямую зависят ставка аренды и заполняемость помещений.

Помимо коммунальных услуг, для объектов различного назначения список необходимого дополнительного обслуживания сильно меняется, поэтому управляющие компании обычно специализируются на недвижимости одного типа.

Например:

  • Для складских помещений — требуется обслуживание и ремонт подъездных путей, зачастую востребованы погрузочно-разгрузочные работы, особые требование к уборке, охране и пропускной системе.
  • Для офисных зданий — техническое обслуживание систем вентиляции, пожарной сигнализации и пожаротушения, свои требования к охране здания, уборке помещений, бесперебойному электроснабжению и др.

Управляющие компании имеют собственные службы для выполнения этих работ или заключают договоры с проверенными организациями.

Страхование

Обязанность страхования объекта может быть возложена как на управляющего, так и на владельца. Но, учитывая, что сдача недвижимости в аренду всегда сопряжена с рисками ущерба объекту или его утрате, собственнику стоит самому позаботиться о решении этого вопроса.

Модификация помещения

В интересах увеличения прибыли может потребоваться модернизация помещений или инженерных систем.

Для увеличения арендной ставки бывает выгодно разбить одно крупное помещение на мелкие секции. Границы возможной модификации оговариваются в договоре доверительного управления.

Как передать объект: пошаговая инструкция

  • Выбрать доверительного управляющего.
  • Заключить договор, предусмотрев все значимые факторы, не оговоренные в законе.
  • Выстроить систему отчетности для контроля за управляющим.

Практические рекомендации по выбору компании

На рынке довольно много компаний заявляют о том, что они предоставляют услуги доверительного управления, например, практически каждое агентство недвижимости имеет такой пункт в своем описании. Но на практике, специализированных компаний не много.

Чтобы сузить круг поисков, необходимо определить компании, у которых уже есть опыт управления вашим типом недвижимости. На что стоит обратить внимание:

  • Существующий пул объектов в управлении — он должен быть. Обязательно учитывать размер и класс объектов, не стоит обращаться с помещением в 300 м.кв в компанию, которая управляет только торговыми центрами с площадью по 50 000 м.кв. – даже если они по каким-либо причинам согласятся, такое управление не будет эффективным.
  • Рекомендации, отзывы. Можно попробовать пообщаться, при наличии такой возможности, с собственниками объектов, уже находящихся в управлении.
  • Проверить есть ли судебные решения и не закрытые иски к этому управляющему и, если есть – внимательно с ними ознакомиться.
  • Срок жизни компании и юридического лица, от имени которого заключается договор. Недавно зарегистрированные организации должны вызывать подозрения.
  • Условия, которые компания предлагает в своем стандартном договоре и готовность идти на встречу.
  • Цена услуг.

Топ-10 компаний: краткое описание предложений

  1. SVN. Международная компания основана в 1987 году в США, в России работает с 2014 года. В портфолио компании 20 000 объектов торговой, офисной и складской недвижимости. Компания также предоставляет услуги по обслуживанию элитной жилой недвижимости.
  2. RD Management. Специализируется на управлении коммерческой недвижимости класса «А» включая бизнес центры, торговые центры, офисы крупных компаний, имеющие сложное оборудование и специфические требования к управляющему. Основана в 1998 году и входит в международный девелоперский холдинг RD Group.
  3. MD Facility Management. Занимается технической эксплуатацией, экологическим сопровождением, сопровождение арендаторов, инфраструктурным обслуживанием 7,5 млн м.кв коммерческой недвижимости по всей России.
  4. LCM Consulting. Консалтинговая компания, на рынке с 2014 года. Предлагает комплексные услуги в сегменте управления торговыми центрами ритейлерам, девелоперам и собственникам объектов недвижимости на всей территории РФ. Под управлением 1,5 млн. кв. м торговой недвижимости.
  5. BlackStone Keeping Company. Специализация – торговые площади в различных регионах РФ, помимо управления недвижимостью оказывает услуги по вводу в эксплуатацию торговых центров.
  6. Zeppelin. Работает с 2003 года, под управлением более 760 000 м.кв. Дополнительно, оказывает консультативные услуги в области управления коммерческой недвижимостью.
  7. ECE Russland. Дочерняя компания европейской ECE которая управляет 199 торговыми центрами в 14 странах мира. В России представлена с 2004 года.
  8. КК-ИНВЕСТ. Осуществляет полный цикл операций в интересах клиентов, связанных с коммерческой недвижимостью – от приобретения до эксплуатации и управления объектами различного назначения на территории Кузбасса.
  9. Стандарт-сервис. Управляет как уже полностью сданными в аренду, так и объектами на завершающей стадии строительства, с целью привлечения арендаторов и организации дальнейшего управления.

Необходимые документы

Обязательные:

  • Правоустанавливающие документы на имущество.
  • Паспорт для физического лица или полный пакет учредительных документов для юридического лица.

По условиям договора могут потребоваться дополнительные документы, например:

  • Технический паспорт на помещение.
  • Технические спецификации, инструкции на оборудование, передаваемое вместе с объектом.
  • Существующие договоры с коммунальными службами и др.

Составление договора, его структура и содержание

Требования к договору определены в ГК РФ ст. 1016 и 1017.

Договор доверительного управления — об оказании услуг, поэтому его предметом являются не имущество, а действия, которые может или должен совершать управляющий.

Договор должен быть заключен в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Существенные условия договора:

  • Точная характеристика и состав объекта недвижимости, передаваемого в управление.
  • Наименование организации или имя физического лица, в интересах которого осуществляется управление.
  • Вознаграждение за услуги управляющего.
  • Срок действия договора.
Скачать бланк договора управления объектом коммерческой недвижимости
Скачать образец договора управления объектом коммерческой недвижимости
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Предельный срок заключения договора – 5 лет, после которого договор может быть продлен. Для арендаторов, коммунальных служб и иных третьих лиц договор вступает в силу с момента его государственной регистрации, а не с момента подписания.

Оплата

В случае, когда доверительное управление осуществляется с целью сдачи площадей в аренду, распространен вариант, при котором вознаграждение управляющего определяется как процент от арендных сборов за вычетом расходов, оговоренных в договоре, выплачиваемый ежемесячно, ежеквартально или ежегодно.

Стоит отметить, что дополнительно в договоре может быть указан размер фиксированного платежа владельцу недвижимости в случае, если управляющей компании не удалось собрать пул арендаторов, а также, может быть назначено повышенное вознаграждение управляющему в случае достижения заранее оговоренных показателей.

В ситуации, когда управление объектом недвижимости напрямую не связано с извлечением прибыли, в договоре назначается фиксированная сумма вознаграждения управляющему за определенный период.

От чего она зависит?

Размер оплаты – предмет договоренностей сторон, и определяется индивидуально. Он может зависеть от различных факторов, например:

  • Рыночные условия, сложившиеся в регионе.
  • Сложность управления объектом. Зависит в том числе от размера, назначения недвижимости, технической и технологической оснащенности.
  • Затраты на привлечение арендаторов.
  • Известность и репутация управляющей компании.
  • Статусность объекта. Управляющий может снизить цену своих услуг, чтобы получить в управление известный объект.

Средние цены в РФ

В случае, когда управление недвижимостью осуществляется в целях получения прибыли, вознаграждение управляющего обычно колеблется в диапазоне от 7 до 15% от дохода за вычетом расходов. Когда речь идет о фиксированной оплате, говорить о средних ценах не приходится, размер вознаграждения уникален для каждого отдельного случая и зависит не только от размеров объекта, но и от набора оказываемых управляющей компанией услуг и зоны ответственности.

Расчет стоимости услуг

Универсального способа расчета стоимости услуг управления недвижимостью нет. Собственнику необходимо учесть:

  • Расходы на оплату услуг управляющего.
  • Возможные финансовые в случае недобросовестных действий управляющей компании.
  • Цену своего времени.
  • Финансовые расходы и затраты времени на организацию самостоятельного управления объектом.
  • Возможную дополнительную налоговую нагрузку.

Управляющему необходимо учесть все возможные затраты и определить в договоре зоны финансовой ответственности.

Организация системы контроля за исполнителем

Контроль за эффективностью действий управляющего осуществляется посредством выстроенной системы отчетности, четко описанной в договоре. Помимо способов и сроков предоставления информации необходимо зафиксировать санкции в случае невыполнения управляющим этих соглашений.

Спрос коммерческую недвижимость есть всегда. Чем крупнее город, тем больше можно найти предложений на рынке недвижимости. Что такое объекты коммерческой недвижимости, какие виды и классы бывают, по каким признакам проводится разделение — читайте на нашем сайте. Кроме этого, из наших материалов вы узнаете:

Налогообложение

В случае применения упрощенной системы налогообложения доверительным управляющим он обязан применять объект налогообложения «доходы минус расходы» (п. 3 ст. 346.14 НК РФ), при этом в соответствии со ст. 174.1 НК РФ, НДС подлежит уплате.

Статья определяет особенности уплаты НДС при осуществлении операций по договору доверительного управления и не устанавливает исключений в отношении участников, применяющих упрощенную систему налогообложения.

Выбирая способ управления недвижимостью, необходимо учитывать не только потенциальную прибыль, но и возникающие риски, а также дополнительные финансовые затраты. Не для каждого объекта недвижимости заключение договора доверительного управления будет оптимальным выбором, такое решение должно быть взвешенным и всесторонне обдуманным.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
8 (800) 302-76-94

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.