8 (800)  302-76-94

Есть ли выгода? Процесс оформления коммерческой недвижимости в лизинг

Время на чтение: 7 минут Добавить в закладки

Для ведения коммерческой деятельности обязательным является наличие нежилого помещения, используемого под склад, реализацию товара, офис и т.д. В условиях постоянно растущей стоимости аренды не все компании способны приобрести в собственность объект недвижимости. Для того, чтобы получить необходимую площадь, в особенности владельцам среднего и малого бизнеса, рекомендуется оформить договор на лизинг недвижимости.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Что такое лизинг коммерческой недвижимости?

Согласно юридическому определению, лизинг — это разновидность инвестиционной деятельности, в ходе которой лизингодатель обязуется приобрести недвижимость и предоставить ее во временное пользование лизингополучателю за установленную договором плату. Всю информацию о данной совокупности экономических и правовых отношений содержит Федеральный закон «О финансовой аренде (лизинге)» от 29.10.1998 № 164-ФЗ.

Участниками лизинговой сделки являются:

  • лизингополучатель — или юридическое лицо, то есть крупные и мелкие предприятия;
  • поставщик недвижимости;
  • лизингодатель — лизинговая компания, приобретающая в собственность объект лизинга у продавца.

Лизингом является финансовая аренда недвижимости с последующим правом выкупа. Лизинг площадей, используемых для ведения коммерческой деятельности, позволяет компаниям приобретать и эксплуатировать имущество, при этом не выводя из денежного оборота крупные суммы.

Юридическое лицо получает объект во временное пользование в течение нескольких лет, в результате такой сделки становится возможным экономить на налогах, а также, к концу срока аренды, компания имеет право выкупить недвижимость по остаточной стоимости.

Отличие от обычной аренды и с правом выкупа

В отличие от аренды, процедура лизинга подразумевает возможность заключения сделки только с лизинговой компанией, тогда как в роли арендодателя выступает любая компания или гражданин. При лизинге ограничен период действия договора на срок от 12 месяцев, договор аренды не имеет временных ограничений.

Лизингодатель приобретает имущество для клиента у поставщика, арендодатель же владеет объектом пользования. При аренде объектом может выступать любое имущество, которое при эксплуатации не теряет своих свойств. Лизинг подразумевает, что объектами сделки не могут быть земельные участки.

Основное различие между лизинговой сделкой и арендой с правом выкупа состоит в том, что по истечению договора аренды компания выкупает объект по полной его стоимости, тогда как при лизинге выкуп производится по остаточной стоимости.

Важно! Финансовый лизинг наиболее популярный вид долгосрочной аренды в России. В нем принимают участие три стороны: лизингодатель, лизингополучатель и поставщик. По окончании договора предмет сделки переходит в собственность лизингополучателя, так как срок аренды целиком сопоставим со сроком амортизации объекта.

Что может быть объектом?

В качестве объектов лизинга выступают:

  • производственные, торговые, складские площади;
  • офисные здания;
  • другие объекты коммерческой недвижимости.

Согласно статье 3 «Предметы лизинга», Федерального закона от 29.10.1998 № 164-ФЗ (редакция от 16.10.2017),объектами лизинговой сделки не могут быть:

  • природные объекты;
  • участки земли;
  • имущество, для которого федеральным законом установлен особый порядок обращения.

Виды

Различают несколько видов лизинговой деятельности. Каждый из них характеризуется специфическими особенностями.

  1. По типу финансирования процедуру лизинга делят на срочный и возобновляемый:

    • срочный — при единоразовой аренде;
    • возобновляемый, когда после истечения первого срока договора его снова продлевают на определенный период.
    Генеральный лизинг является категорией возобновляемого, он позволяет лизингополучателю пополнять список арендуемых предметов без составления нового договора.
  2. По признакам окупаемости выделяют оперативный и финансовый лизинг:

    • Оперативная финансовая аренда подразумевает, что лизинговая компания, приобретая имущество, не покрывает арендными выплатами его полную стоимость в течение одного срока сделки, в результате этого договор продлевается на определенное время.
    • Финансовый лизинг представляет собой форму долгосрочной аренды, по окончании которой полностью покрывается стоимость объекта сделки, в том числе и издержки на ее содержание.
  3. Форма лизинга по составу участников сделки:

    • прямой, предусматривающий самостоятельную передачу имущества собственником в пользование, в Российской Федерации такая форма невозможна;
    • раздельный, при котором в сделке учувствуют несколько компаний лизингодателей и продавцов, производя привлечение денежный средств у банков и страхуя имущество;
    • косвенный – объект передается в пользование через посредника.
  4. По отношению к недвижимости лизинг делят на:

    • чистый, предусматривающий, что основные обязанности и траты на содержание возлагаются на лизингополучателя;
    • полный, при котором лизингодатель должен поддерживать объект в пригодном для эксплуатации состоянии;
    • частичный, когда лизинговая компания осуществляет неполное обслуживание имущества.
  5. Разновидности лизинга по степени окупаемости:

    • при полной окупаемости происходит всецелая амортизация стоимости имущества, в течение срока действия договора;
    • для неполной окупаемости характерна частичная амортизация предмета пользования по окончанию срока действия одного договора.
  6. В зависимости от принадлежности участников лизинговой процедуры выделяют:

    • внутренние сделки;
    • международные сделки.
  7. По степени риска лизинг делят на:

    • необеспеченный;
    • частично обеспеченный;
    • гарантированный.

    В соответствии со своим названием, они отличаются друг от друга наличием или отсутствием гарантий, страхового депозита и распределением рисков.

Стандартный и возвратный

  1. При оформлении стандартного лизинга компания приобретает в собственность объект сделки и вверяет его в пользование лизингополучателю. При этом у предыдущего собственника недвижимости нет никаких правовых отношений с клиентом лизинговой компании.
  2. Возвратный лизинг — финансовая операция, в результате которой владелец недвижимости продает его лизингодателю, а затем берет в эксплуатацию, согласно условиям составленного договора.

Преимущества возвратного в сравнении со стандартным лизингом:

  • физическое лицо пополняет бюджет за счет продажи объекта компании быстро и эффективно;
  • стоимость привлеченных средств окажется ниже, чем при оформлении кредита под залог имущества;
  • возрастает доля средств в обороте;
  • для компании лизингополучателя снижается сумма налоговых отчислений.

Форма возвратного лизинга имеет некоторые недостатки:

  • лизингополучатель теряет право собственности на недвижимость, чего не происходит при стандартной процедуре лизинга;
  • требуется детальное оформление документов, чтобы исключить появление претензий со стороны налоговых организаций.
Справка! Лизинговая сделка требует внесения первоначального платежа, размер которого в среднем составляет 30%. Однако при составлении договора этот пункт можно отменить, что несет в себе как плюсы для клиента, так и минусы, так как условия сделки при первоначальном внесении части средств более мягкие.

Кому может быть выгодно?

Выгодной лизинговая сделка будет являться для предприятий малого и среднего бизнеса, так как позволяет в короткие сроки приобрести в пользование недвижимость и при этом получить налоговые льготы. Однако для мобильных компаний и организаций, для которых важным пунктом является ликвидность, лизинг не является лучшим выбором, так как лизингополучатель ограничен в своих правах относительно используемого объекта.

Пошаговая инструкция

Чтобы избежать ошибок и в кратчайшие сроки оформить лизинговую сделку, владельцу юридического лица или финансисту организации рекомендуется ознакомиться с инструкцией.

Выбор помещения

Первоначально компания определяет нужный объект. При выборе офиса, склада и других коммерческих площадей лизингополучатель руководствуется собственными критериями. Осуществить подбор ему также помогут в лизинговой компании, если предварительно будет оформлена заявка на сайте.

Топ-10 компаний, оказывающих такие услуги

На российском рынке лизинговых компаний лидирующие позиции удерживают следующие организации:

Наименование организацииУсловияРазмер аванса, %
Сбербанк Лизинг
  • Финансирует до 80% рыночной стоимости объекта.
  • Срок договора до 10 лет.
От 10.
Альфа-Лизинг
  • Время одобрения от 1 до 4 дней.
  • Удорожание с 4%.
  • Срок не более 7 лет.
От 0.
ВТБ Лизинг
  • Срок договора до 15 лет.
  • Индивидуальный график выплат.
От 10.
Райффайзен Лизинг
  • Период действия договора до 10 лет.
  • Объекты стоимостью от 100 миллионов рублей.
От 15.
МКБ Лизинг
  • Договор сроком до 10 лет.
  • Удорожание объекта от 4% в один год.
От 15.
Газпром Лизинг
  • Срок договора до 10 лет.
  • Индивидульный график платежей.
От 10.
Эксперт Лизинг
  • Пероид договора 12-60 месяцев.
  • График платежей аннуитет/дифференцированный.
От 15.
Балтийский Лизинг
  • Для каждого объекта особые условия.
  • Возможность досрочного выкупа.
От 0.
ТрансФин-М
  • Оформление сделки в течение. 5-15 дней.
  • Решение проблем с регистрацией и договорной базой.
От 10.
Система Лизинг 24
  • Срок договора до 36 месяцев.
  • Сумма до 200 миллионов рублей.
От 10.

Документы

Чтобы заключить лизинговое соглашение необходимо иметь определенный пакет документов, куда входят:

  1. Отчетность из бухгалтерии (за последние пять дат).
  2. Детальная информация о регулярных финансовых потоках, забалансовых обязанностей организации, кредитах.
  3. Банковская справка об отсутствии судебной задолженности.
  4. Сведения о покупателях и поставщиках.
  5. Информация о рыночном положении компании.
  6. Справка о вырученных средствах, полученных за последние 5 кварталов.
  7. Копия Устава и другая документация, подтверждающая праводееспособность юридического лица.
  8. Управленческая отчетность предприятия.
  9. Справки из налоговых органов об открытых счетах и задолженностях.
  10. Информация об инвестиционных затратах.
  11. Бизнес-план, включая описание проекта.
  12. Данные о счетах и их оборотах на территории РФ.

Решение о согласии

Решение о согласии в оказании лизинговых услуг выносится на основании соответствия всем условиям и при своевременном предоставлении необходимого перечня документов. Сроки принятия решения варьируют у разных компаний, однако в среднем время рассмотрения заявки не превышает 72 часов.

В лизинге будет отказано, если юрлицо находится на рынке менее двух лет. Поводом для отказа также будет служить отсутствие стабильного дохода, объем финансирования, запрашиваемого от лизингодержателя, должен быть больше годовой выручки компании более, чем в три раза. Лизинговые компании не открыты к сотрудничеству с представителями игрового бизнеса, производителями взрывоопасных соединений и оружия, атомной энергетикой.

Оформление договора и его виды

Договор лизинговой купли-продажи коммерческого помещения обязует лизингодержателя приобрести в собственность объект, выбранный клиентом, и передать его в пользование. При этом лизингополучатель обязуется вносить регулярные ежемесячные или ежеквартальные платежи.

Различают два вида лизинговых договоров:

  1. двухсторонний, с участием в его заверении лизинговой компании и клиента;
  2. трехсторонний, когда в процесс составления договора вовлекается поставщик.

При составлении договора основное внимание уделяется следующим пунктам:

  • Наложенные ограничения при использовании недвижимости. На недвижимость, полученную на лизинговых условиях, накладывается запрет на сдачу ее в аренду.
  • Балансодержатель. Правила уплаты налоговых отчислений зависят от того, какая сторона является балансодержателем.
  • Выкуп до завершения срока сделки. Если лизингополучатель планирует произвести досрочный выкуп, то это указывают в договоре заранее, так как иначе придется заплатить комиссию.
  • Страхование. Взять коммерческий объект в лизинг у компании возможно только при условии обязательного страхования, в связи с этим клиент подбирает выгодные страховую компанию с выгодными условиями.
  • Сроки договора. От 7 до 10 лет.
Скачать бланк договора лизинга коммерческрй недвижимости
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Лизинговый договор оформляется в двух экземплярах: один остается у заявителя, другой хранится у лизингодержателя. Согласно внесенным в 2010 году изменениям в ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)», договор обязательно заверяют у нотариуса и госрегистрируют.

Этапы сделки

Лизинговая сделка проходит в несколько этапов:

  1. Лизингополучатель оформляет и подает заявку в ЛК.
  2. ЛК проводит финансовый анализ юрлица и изучает документы на выбранную недвижимость.
  3. Участники сделки согласовывают условия, суммы и время выплат.
  4. Комитет одобряет процедуру лизинга.
  5. Стороны подписывают договоры купли-продажи и лизинга.
  6. Юридическое лицо вносит авансовый и комиссионный взносы.
  7. ЛК приобретает недвижимость.
  8. Происходить оформление страховки.
  9. Компания получает объект недвижимости в коммерческое пользование.

Разница для юридических и физических лиц

  1. Сроки лизинга для физлиц варьируют в промежутке от 7 до 10 лет с возможной пролонгацией. Удорожание для физических лиц, составляет от 10 процентов в год, а балансодержателем является лизингодатель. Страхование осуществляется за счет физлица.
  2. Длительность лизингового договора для юрлиц: 7-10 лет. Предусмотренное удорожание от 7%. Балансодержатель определяется по согласованию, так же как и то, какая сторона будет производить страхование.

Как формируется налогообложение?

Налогообложение для субъектов малого и среднего бизнеса при лизинге формируется по упрощенной схеме. Используется специальный налоговый режим для снижения налоговой нагрузки и упрощения ведения денежного учета. Компании платят один налог, совмещающий в себе функции НДС, налога на имущество и прибыль.

Льготы для предприятия

Компания, приобретая недвижимость в лизинг, получает понижение ставки по налогу на имущество. Происходит оптимизация налога на прибыль и принятие к вычету НДС.

НДС

Статьей 146 НК РФ объект лизинга признается предметом налогообложения, в связи с чем на него накладывается налог на добавленную стоимость.При налогообложении платежей по лизингу применяется налоговая ставка в размере 18%.

На какой срок можно заключить соглашение?

Срок, на который лизингополучатель имеет право оформить договор, составляет 7-10 лет. В зависимости от нужд физического лица ЛК способна продлить срок сделки и переоформить ее как с целью продления аренды, так и для того, чтобы сумма выплат юрлица покрыла стоимость недвижимости для перехода в собственность.

Возможен ли досрочный выкуп и расторжение договора?

Лизингополучатель имеет право осуществить досрочный выкуп лизингового имущества. Наиболее беспрепятственно данная процедура пройдет, если эта возможность была заранее прописана в договоре.

В случае непредвиденных обстоятельств одна из сторон вправе досрочно расторгнуть лизинговое соглашение. Производится данная процедура следующим образом:

  1. Инициатор разрыва сделки уведомляет о своих намерениях другую сторону.
  2. Участники достигают взаимосоглашения в переговорах.
  3. Составляется соглашение о прерывании действия договора.
  4. Оформляется акт приема-передачи объекта недвижимого имущества, который подписывают обе стороны.

О процедуре выкупа коммерческой недвижимости вы можете прочитать тут.

Преимущества и недостатки

Оформляя лизинговую сделку по аренде недвижимости юридическое лицо получает ряд преимуществ, в сравнении с другими финансовыми операциями:

  • Приобретение объекта в лизинг более простая процедура, нежели оформление кредита. Шанс получить одобрение в ЛК, выше, чем в банке.
  • Экономия на выплате налогов.
  • Средства не изымаются из оборота компании.
  • Небольшой аванс или отсутствие такового.
  • Предусмотренная возможность досрочного погашения.
  • Гибкий платежный график.
  • Возможность быстрой амортизации.

Процедура лизинга, как любая разновидность инвестиционной деятельности, имеет и недостатки:

  • Весь срок лизинга недвижимость находится в собственности лизингодателя.
  • Лизинг не предполагает аренду земли.
  • Платежи не соответствуют уровню прибыли компании.
  • Конечная сумма по лизингу выше итогового размера кредита.

Беря во внимание многие юридические сложности, специалисты утверждают, что лизинговые сделки являются выгодной формой финансовых отношений. Крупные лизинговые компании имеют четко отработанный механизм действий, что делает процедуру лизинга недвижимости еще более популярной. Лизингополучатель имеет налоговые льготы и экономическую выгоду. Однако не стоит забывать, что на период действия договора предмет лизинга находится в собственности лизингодержателя.

Коммерческая недвижимость — это здания и сооружения, которые предназначены исключительно для коммерческой деятельности. С ними можно производить различные сделки, например, куплю-продажу или аренду. Подробнее об этих и иных процедурах читайте в других наших статьях.

Полезное видео

Ниже представлено видео о нюансах лизинга:

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
8 (800) 302-76-94

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: