8 (800)  302-76-94

Особенности продажи коммерческой недвижимости: стратегия и тактика

Время на чтение: 6 минут Добавить в закладки

Коммерческая недвижимость является достаточно выгодной и прибыльной сферой бизнеса. Ежедневно заключаются сделки о продаже офисов, зданий или помещений под кафе, мастерские и другие нужды покупателей. Чтобы продать коммерческий объект без проблем и законным путем продавцу необходимо знать особенности такой сделки.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Как быстро и выгодно продать помещение?

Продать недвижимость владелец имеет право самостоятельно или через риелторское агентство. Для того, чтобы сделка прошла успешно и была прозрачной для владельца и покупателя, следует уделить внимание пунктам подготовки объекта, документов и другим особенностям.

Подготовка объекта и необходимой документации

Подготовка объекта к продаже и документов на объект – одни из первоначальных пунктов, которые крайне важны для клиента.

Основные моменты подготовки:

  1. проверить помещение на предмет необходимости ремонта: переклейка обоев, устранение неполадок с электричеством и водоснабжением, если оно есть;
  2. территория возле объекта должна быть также в порядке: устранить мусор на близлежащей территории, приведение в порядок крыльца, если есть необходимость.

Моменты подготовки документации:

  1. собрать полный пакет документов для продажи;
  2. если имеется пристройка к объекту, ее необходимо узаконить;
  3. если недвижимость продается с землей, необходима приватизация или же долгосрочная аренда;
  4. устранить все обременения и указать об этом в документах;
  5. перепланировка и другие манипуляции с объектом должны указываться в документах.

Ценообразование и выбор стратегии

Для выгодной продажи и постановки адекватной цены на объект необходимо произвести мониторинг цен и аналогичных предложений. Произвести оценку объекта продажи владелец может самостоятельно или с помощью профессионального оценщика.

На цену объекта влияют такие факторы, как:

  • техническое состояние помещение, подведенные коммуникации;
  • место нахождения объекта;
  • возраст здания, в котором находится объект;
  • предназначение объекта;
  • комплектация, офис лучше продавать с мебелью;
  • инфраструктура: наличие парковки, подъездных путей, доступность общественного транспорта, отдельный вход.
Определение справедливой цены на объект лучше предоставить профессиональному оценщику.

Стратегия

На сегодняшнее время при продаже коммерческой недвижимости используются три стратегии:

  • Первая – цена изначально завышена, чтобы поступали звонки только от платежеспособных покупателей, которым нужна именно такая недвижимость. Такая стратегия позволит найти более надежного покупателя, но за более длительный срок.
  • Вторая – выставление среднерыночной стоимости, предполагает большой поток звонков покупателей, но объект продается за короткий срок 1-2 месяца.
  • Третья – выставление цены ниже рыночной, привлечет много покупателей, но есть риск поступления звонков от ненадежных соискателей. Кроме того, выгода таких продаж сомнительна.

Выбор стратегии зависит от желаний продавца:

  1. если требуется быстро продать недвижимость, то следует выбрать среднюю цену на рынке;
  2. если же продажа объекта может подождать для выявления более выгодного предложения, то лучше выставлять более высокую цену.

Определение целевой аудитории

Владельцу необходимо определить целевую аудиторию, на которую будет ориентирована продажа объекта. При грамотном определении аудитории продажа недвижимости будет более быстрой.

Кто покупает недвижимость:

  • бизнесмены для расширения своего бизнеса, например, создание сети магазинов;
  • индивидуальные предприниматели, у которых появилась возможность купить недвижимость;
  • физические лица, желающие попробовать себя на поприще предпринимательства или для себя.

Предложение о реализации

Предложение о продаже коммерческой недвижимости должно составляться грамотно, освещая все важные особенности объекта.

  1. указать месторасположение объекта;
  2. все технические характеристики: площадь объекта, этажность здания, или этаж, где расположено помещение, наличие отдельного входа, санитарной комнаты, находится ли объект под охраной;
  3. инфраструктура и доступность общественного транспорта;
  4. указать преимущества объекта: капитальный ремонт, наличие парковки, подъездных путей, комплектация мебелью;
  5. указать возможен ли торг.
Скачать образец объявления о продаже коммерческой недвижимости
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Где размещать предложения и искать покупателя?

Для продажи коммерческой недвижимости можно пользоваться следующими способами:

  • специализированные сайты по продаже недвижимости;
  • рекламные объявления на досках объявлений;
  • сайт Авито;
  • СМИ;
  • агентства по продаже недвижимости;
  • использование наружной рекламы, стендов, баннеров.
Привлечение к поиску покупателей опытного специалиста поможет быстрее найти клиентов для покупки.

Как выбрать покупателя и что у него проверить?

После размещения предложения продавцу поступают звонки от соискателей, при неправильном подходе к выбору соискателя есть риск продать объект невыгодно и ненадежному покупателю.

При выборе покупателя стоит обращать внимание на:

  • статус покупателя – владелец компании, ИП или физическое лицо;
  • готов ли клиент оплатить стоимость объекта сразу.

Если покупатель является юрлицом:

  • проверить его юридический статус, находится ли он в единой базе юр лиц;
  • уточнить его полномочия – владелец компании или доверенное лицо;
  • при покупке доверенным лицом следует проверить доверенность, заверенную нотариусом и подписанную владельцем компании.

Если покупатель является физическим лицом, то стоит проверить:

  • паспортные данные;
  • разрешение на покупку от супруга клиента, если он состоит в браке.

Индивидуального предпринимателя можно проверить через ЕГРИП, запросив выписку о предпринимателе.

Реализация помещений с арендаторами

На основании статьи 617 ГК РФ объект с арендаторами доступен для продажи, в таком случае покупатель может получить уже готовый бизнес, не тратя времени на поиск дополнительных арендаторов. Для такой сделки потребуется договора аренды, зарегистрированные в Росреестре. В договоре должны быть указаны пункты обременения арендой, зафиксированные данные арендаторов.

Статья 617 ГК РФ. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

  1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
  2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

    Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Существуют подводные камни данной сделки:

  • соблюдение прежних договоренностей с арендаторами;
  • невозможность расторжения договора аренды без веских оснований.

Продажа помещения с арендаторами потребует больше времени в любом случае, если же покупатель находится быстро, следует проверить его через ЕГРЮЛ и ЕГРИП. Продавать недвижимость стоит в том случае, если клиент готов оплатить сразу и все его документы в порядке. Имеет смысл уделить внимание прошлому опыту покупателя – была ли у него недвижимость с арендаторами.

Выбор стратегии лучше отдать в пользу универсальному способу – пригласив профессионального оценщика.

Пошаговая инструкция по оформлению сделки

Для оформления следует подготовить все необходимые документы, чтобы сделка была прозрачной и законной для обеих сторон.

Документы для регистрации и их проверка

Документы для продавца:

  • документы, устанавливающие право собственности;
  • документы, подтверждающие право собственности;
  • кадастровый паспорт;
  • паспорт для физического лица и учредительные документы для юрлица;
  • выписка из ЕГРН;
  • справка из налоговой об отсутствии долгов;
  • справка из ЖКХ об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
  • справка о балансовой стоимости недвижимости.

Документы для покупателя:

  • паспорт для физлица и учредительные документы для юрлица;
  • выписка из ЕГРЮЛ;
  • согласие на покупку недвижимости супругом;
  • документы об отсутствии банкротства;
  • доверенность, если покупатель доверенное лицо владельца компании;
  • согласие учредителей компании на основании закона «Об акционерных обществах»;
  • ИНН, если покупатель физлицо;
  • выписка из ЕГРИП, если соискатель имеет статус ИП.

Заключение договора

Договор купли-продажи коммерческой недвижимости составляется в простой письменной форме и должен содержать:

  • подробную информацию о продавце и покупателе;
  • полное описание объекта продажи – адрес помещения, кадастровый номер, тип объекта, этажность, площадь;
  • указывается стоимость недвижимости, реквизиты, способ оплаты;
  • указывается срок оплаты;
  • договор подписывается обеими сторонами сделки с установлением даты заключения.
Скачать бланк договора купли-продажи коммерческой недвижимости
Скачать образец договора купли-продажи коммерческой недвижимости
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Сроки регистрации

В соответствии со статьей 131 ГК РФ, необходимо регистрировать сделку купли-продажи через Единый Государственный Реестр Недвижимости. Сразу после регистрации новому собственнику выдаются документы, подтверждающие его право владения объектом. Для регистрации необходимо обратиться в отделение Росреестра или МФЦ.

На основании ст. 16 ФЗ № 218 установлен следующие сроки регистрации сделки:

  • при обращении через Росреестр – до 7 рабочих дней;
  • при обращении через МФЦ – до 9 рабочих дней.

Госпошлина и другие траты

Статьей 333.33 НК РФ установлены следующие стоимости госпошлины за регистрацию права собственности:

  • для физических лиц – 2 000 рублей;
  • для юридических лиц – 22 000 рублей.

Госпошлина оплачивается продавцом.

Налогообложение

Налогообложение регулируется статьей 217 НК РФ, закон предусматривает оплату налогов при продаже недвижимости, находившейся в собственности менее трех лет. Оплата налогов производится продавцом. Ставка налога зависит от системы налогообложения, в которой работал владелец объекта сделки:

  • 13% налога на продажу объекта, если он находился в собственности менее трех лет;
  • при владении объектом более трех лет налоги платить не следует.

При продаже недвижимости подготавливаются документы о установлении цены объекта, определение ставки налога и кадастровая документация. Налоги с продажи недвижимости оптимизируются путем отчислений по сумме расходов. Производится расчет из совокупности доходов с вычитанием расходов по подготовке объекта к продаже.

Указываются все расходы о производимом ремонте перед продажей. Готовится отчет для подачи в налоговую службу. Расчет необходимого налога зависит от статуса владельца объекта недвижимости.

Срок подачи формы 3-НДФЛ после продажи объекта – 30 апреля года, следующего за календарным. Если недвижимость приобретена 30 апреля 2019 года, то срок подачи налоговой декларации до 30 апреля 2020 года.

Нерезиденты РФ уплачивают 30% от продаваемого объекта на территории РФ.

Одинаковы ли налоги для ИП, физических и юридических лиц?

  1. Налоги для юридических лиц – 18% НДС, 20% за выгоду от реализации.
  2. Налог для ИП – 13%, от стоимости дохода от продажи и 18 % НДС. 6% или 15% при работе по системе УСН.
  3. Физическое лицо оплачивает 13% от стоимости объекта.

Можно ли продать без уплаты обязательных сборов?

В соответствии с Налоговым Кодексом РФ статьями 217 и 217.1 существует право на продажу недвижимости без налогов:

  • владелец объекта получил в собственность при наследовании или дарении близким родственником не менее трех лет назад;
  • право собственности в течение трех лет и более;
  • продавец не получил выгоды от сделки.

Отличия в оформлении сделки для физлиц, юрлиц и ИП

При условии, если покупатель юрлицо:

  • все документы потребуют тщательной проверки;
  • изучается риск оспаривания сделки третьими лицами;
  • предоставление всех учредительных документов компании.

Если покупатель – физлицо:

  • процедура продажи проходит быстрее, если объект соответствует ожиданиям клиента;
  • требуется нотариально заверенное согласие от второго супруга покупателя.

Как выгоднее – самостоятельно или через риелтора?

Сравнение способов. Продать недвижимость владелец может как самостоятельно, так и через риелтора. Для определения лучшего способа следует сравнить оба варианта.

Самостоятельная продажа:

  • рекламной кампанией придется заниматься владельцу;
  • для разделения звонков от покупателей и риелторов следует завести разные сим-карты;
  • необходимо сопровождение профессионального юриста на всем пути подготовки и совершении сделки по продаже;
  • нет расходов на услуги риелтора.

Продажа через риелтора:

  • недостаток в сравнении с самостоятельной продажей – услуги риелтора стоят на 20-30% дороже;
  • следует выбирать опытного специалиста, есть риск мошенничества;
  • возможно, что продажа объекта займет много времени.

При продаже через риелтора лучше следовать рекомендациям друзей или коллег.

На портале рассмотрены не только сделки по продаже коммерческой недвижимости, но и особенности покупки таких помещений, в том числе в ипотеку. Рекомендуем вам ознакомиться с ними.

Продажа коммерческой недвижимости довольно прибыльный ход для бизнесмена, желающего приобрести помещение получше или расшириться, найдя другое помещение. Если обе стороны соблюдают правила сделки и все документы являются законными, то сделка по купле-продаже пройдет без проблем и конфликтов.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
8 (800) 302-76-94

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: