8 (800)  302-76-94 Москва

Нюансы и порядок заключения договора аренды квартиры с последующим выкупом. Можно ли расторгнуть соглашение?

Время на чтение: 5 минут Добавить в закладки

Существует много способов приобретения жилья. Найм квартиры с последующим выкупом — один из нераспространенных в России.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Что такое съем жилья с правом его приобретения?

Аренда квартиры с последующим выкупом представляет собой сделку купли-продажи с постепенной оплатой стоимости жилья покупателем, а также возможностью использования его по назначению до приобретения. По своему содержанию это объединенный договор аренды с договором купли-продажи, так как несёт в себе характеристики обоих типов сделки.

В отличие от аренды жилья, по окончании сделки права собственности на недвижимость переходят к арендатору.

От договора купли-продажи соглашение отличается тем, что покупатель не является владельцем имущества до внесения всей суммы стоимости жилья, и вносит не только плату за выкуп, но и за аренду. Этот процесс регулируется Гражданским кодексом РФ (ст. 554-555).

Цель заключения таких сделок по жилому помещению

Договор аренды жилья с последующим выкупом заключают для купли-продажи недвижимости с длительной беспроцентной рассрочкой, если это выгодно как продавцу, который будет получать ежемесячную прибыль за сдачу в аренду, так и арендатору, который приобретает недвижимое имущество постепенно, без процентов, при этом пользуясь этим жилым помещением.

Составление соглашения между физическими лицами

Для совершения сделки найма жилплощади с последующим выкупом необходимо заключить договор:

  1. Продавец и покупатель определяют условия аренды с последующей купли-продажи:

    • срок договора;
    • размер ежемесячной арендной и выкупной платы;
    • размер полной стоимости квартиры;
    • порядок и время выплат.
  2. После заключение договора происходит его регистрация в ЕГРН.
  3. Исполнение соглашения согласно условиям.
  4. После осуществления последней выплаты заключается договор купли-продажи.
  5. Регистрация передачи прав на собственность в ЕГРН.

Важно обговорить все условия сделки до оформления документов, чтобы в будущем у обеих сторон не возникало разногласий.

Договор заключают сроком от 1 года до 15 лет.

Размер выкупной платы за недвижимость может входить в стоимость аренды, также эту плату можно вносить ежемесячно или ежеквартально, в зависимости от возможностей нанимателя жилья и пожеланий владельца.

Что потребуется для совершения сделки?

Для совершения сделки с обеих сторон потребуются паспорта, а со стороны владельца недвижимости пакет документов, что необходим при обычной продаже жилья:

  • Документ, подтверждающий право собственности недвижимости.
  • Кадастровые документы на недвижимость.
  • Справка об оценочной стоимости квартиры.

Как составить документ?

Данный вид сделки не ограничен четкими рамками. Подобные соглашения не распространены на территории РФ, поэтому у них нет типовой формы.

Договор может быть заключен между двумя физическими лицами, но рекомендуется доверить оформление сделки опытному юристу. Соглашение заключают письменно.

Договор аренды с последующим выкупом подразумевает включение основных положений об аренде и специальных, учитывающих вид найма (глава 34 ГК РФ). При заключении сделки используют нормы, содержащие требования:

  • К составлению договора купли-продажи.
  • К возникновению права собственности — согласно пункту 1 статьи 624 ГК РФ, объект найма переходит к нанимателю в случае выплаты полной стоимости квартиры.

ГК РФ Статья 624. Выкуп арендованного имущества

  1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
  2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
  3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

Основные условия

Договор найма квартиры с последующим выкупом включает:

  • Преамбулу — данные о месте и времени заключения договора, об участниках сделки.
  • Пункт о предмете найма — общая полезная и жилая площадь квартиры, количество комнат, адрес, кадастровый номер, документы, подтверждающие право собственности владельца, полная выкупная стоимость.
  • Права и обязанности сторон.
  • Расчеты сторон по договору — размер арендной платы и порядок выплаты.
  • Момент передачи прав собственности арендатору (после внесения последнего платежа за выкуп квартиры), итоговая стоимость квартиры, порядок и размер выплат.
  • Ответственность сторон.
  • Особые условия.
  • Форс-мажор.
  • Урегулирование споров.
  • Срок действия договора и права сторон по его истечении.
  • Условия расторжения договора.
  • Сведения об участниках — паспортные данные
  • Подписи участников сделки.
В документе должно быть отражено право нанимателя выкупа жилья и итоговая стоимость недвижимости, иначе сделка будет считаться недействительной.

Для уменьшения риска финансовых потерь от инфляции стоит включить в договор пункт о пересчете платежей в соответствии с естественной инфляцией.

Дополнительные условия

Договор аренды квартиры с последующим выкупом может включать страхование объекта.

Также рекомендуется включить в документ возможность изменения рыночной стоимости квартиры. Для этого необходимо добавить соглашение обеих сторон о ежемесячном пересчете платежей согласно естественной инфляции.

Оплату за выкуп рекомендуется производить через банк, чтобы избежать разногласий и споров в будущем.

Скачать бланк договора найма жилого помещения с правом выкупа
Скачать образец договора аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:
8 (800) 302-76-94Москва

Регистрация бумаги

После заключения сделки договор необходимо зарегистрировать в управлении Росреестра. Сделать это необходимо дважды — для регистрации обременения недвижимости и для регистрации перехода права собственности.

Для регистрации обременения из долгосрочного найма необходимо:

  • Подготовить документы — 3 экземпляра договора найма жилья с последующим выкупом, паспорта сторон, выписку из ЕГРН на право собственности на квартиру, чек об оплате госпошлины.
  • Обратиться в МФЦ или регистрирующий орган, написать заявление на регистрацию обременения и сдать документы.
  • В указанный срок получить выписку на квартиру с обременением и получить свой экземпляр договора.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ через 7-9 дней обременение будет зарегистрировано.

После этого выплаты стоимости и завершения сделки происходит передача прав собственности арендатору, что также должно быть зарегистрировано. Для регистрации перехода права в МФЦ или регистрирующий орган предоставляют документы:

  • Три экземпляра договора найма жилья с последующим выкупом (о найме и об аренде жилья мы писали тут).
  • Выписка из ЕГРН на право владения квартирой.
  • Акт приема-передачи имущества.
  • Документы об оплате стоимости жилья — чеки или квитанции.
  • Паспорта участников сделки.
  • Нотариальное согласие супругов.
  • Квитанция об оплате госпошлины.

Через 7 рабочих дней (в соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ) арендатор получает выписку о регистрации перехода права и становится владельцем квартиры. Согласно ст. 333.33 Налогового Кодекса РФ размер госпошлины составит 2000 рублей — по 1000 рублей от каждого участника договора.

Расчеты сторон

Аренда квартиры с последующим выкупом встречается редко, но при условиях, удовлетворяющих обе стороны, может быть выгодна как для покупателя, так и для продавца.

В договоре найма с последующим выкупом необходимо указать размер арендной платы, полную стоимость квартиры и размер выкупной платы. Получаемые от арендатора средства включены в налогооблагаемый оборот.

С суммы выплаты за аренду арендодатель исчисляет НДС в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 146 Налогового Кодекса РФ, а с выкупных платежей — в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 154 НК РФ.

Расторжение соглашения

Условия расторжения договора должны быть прописаны при его составлении и подписании. Также основанием расторжения может послужить нарушение обязанностей сторон.

Если документ не учитывает этого, продавец вправе расторгнуть договор через суд:

  • Если наниматель пользуется имуществом с нарушением условий договора.
  • Если наниматель наносит ущерб арендованному имуществу.
  • Если наниматель более двух раз не вносил плату за аренду жилья.

О самых частых проблемах с квартирантами можно прочитать тут.

Если желание расторгнуть договор исходит от арендатора, например, в случае неплатежеспособности, арендодатель может вернуть средства, полученные за выкуп квартиры (кто такие квартирант, арендатор и квартиросъемщик, какие у них права и обязанности?).

Возможные риски

Процедуры купли-продажи квартиры с помощью аренды с дальнейшим приобретением недвижимости сопровождаются рисками:

  • Например, если изменится ситуация на рынке недвижимости и, следовательно, стоимость квартиры. В этом случае либо владелец продаст жилье за бесценок, либо покупатель приобретет по завышенной цене. Во избежание этого рекомендуется включать в договор пункт о пересчете платежей в соответствии с естественной инфляцией.
  • Также есть вероятность, что продавец может использовать поддельные документы для продажи и аренды квартиры и продавать чужое имущество. Для таких случаев предусмотрено уголовное наказание за мошенничество, согласно Уголовному Кодексу РФ.

Виды и схемы мошенничества при аренде квартиры или комнаты можно найти тут.

Аренда квартир с последующим выкупом не является единственным видом аренды. Читайте наши статьи про социальный и коммерческий наем жилья, о безвозмездной, посуточной и аренде для иностранцев.

Альтернативные варианты

Альтернативой аренде с последующим выкупом недвижимости могут стать:

  • Кредит.
  • Рассрочка.
  • Покупка залогового жилья.
Кредит или ипотечная сделка, подразумевает оплату стоимости квартиры ипотечными деньгами, данными банком.

С этого момента отношения покупателя и продавца заканчиваются — квартира переходит в собственность покупателя, который в дальнейшем выплачивает ипотеку банку.

О том, как выбрать между арендой жилья и ипотекой, читайте тут.

При покупке квартиры в рассрочку право собственности переходит к покупателю сразу, а оплата производится согласно контракту. В этом случае в Росреестре регистрируется обременение на недвижимость в пользу продавца.

Приобретение залогового жилья это выкуп недвижимости у банка или аукциона по заниженной за счет обременения стоимости.

Приобретение недвижимости с помощью аренды с последующим выкупом — явление не частое, но при соблюдении правил и правильном составлении договора выгодное для продавца и покупателя. Важный момент совершения сделки — заключение договора, его выполнение и регистрация права перехода собственности.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
8 (800) 302-76-94

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.