Грамотный подход — залог успеха! Все о том, как правильно сдать квартиру в аренду

Имея свободную квартиру или комнату, некоторые граждане стремятся заселить туда квартирантов для получения дополнительного дохода. Однако не все знают, как найти подходящих квартиросъёмщиков и правильно оформить аренду жилья с юридической точки зрения. Во всех этих нюансах поможет разобраться настоящая статья.

Показать содержание

• Как быстро и правильно сдать жилье самостоятельно?
• Условия и правила сдачи квартиры в наем легально
Нужно ли заключать договор?     Нужно ли официальное разрешение?    
• Как грамотно оформить сдачу жилья физическим лицом?
Каким образом подготовить помещение?     Как обставить — что должно быть внутри?      Если без ремонта или отделки     Если арендуется в счет ремонта     Как выбрать квартирантов?      Как найти и привлечь их?      Как определить порядочных?      Кого лучше пускать, а кого не стоит?      Порядок оформления     Документы      Заключение договора      Сроки      Дополнительные нюансы      Прядок взимания платы     Кто оплачивает коммунальные платежи?      Кто отвечает за сохранность вещей квартирантов?    
• Особенности процедуры
Если помещение не приватизированное      Если в собственности вторая жилплощадь     
• Действия, если недвижимость в другом городе
• Что надо знать, чтобы обезопасить себя и недвижимость?
• Полезное видео

Как быстро и правильно сдать жилье самостоятельно?

В случае аренды квартиры без участия посредников необходимо придерживаться определенного регламента, чтобы в будущем не попасть в неприятную ситуацию.

Итак, к основным правилам сдачи квартиры в аренду относятся следующие:

1. В самом начале необходимо тщательно подготовить квартиру к заезду посторонних людей, убрав лишний хлам, мусор и т.д.
2. Арендную плату следует устанавливать исходя из среднерыночной стоимости съёма аналогичного жилья.
3. Если квартира находится в хорошем состоянии, то рекомендуется брать залог на случай намеренной либо случайной порчи имущества (что такое депозит, залог и задаток при съеме квартиры?).
4. Не стоит спешить сдавать жилье первому откликнувшемуся квартиранту. С человеком следует увидеться лично, побеседовать, поинтересоваться об отношениях с предыдущими наймодателями.
5. Остановив свой выбор на конкретном гражданине, с ним в обязательном порядке следует заключить договор найма.
6. Перед заездом чужих людей необходимо совместно составить акт приема-передачи помещения.
7. Во избежание неприятностей с налоговыми органами лучше задекларировать доход, полученный от сдачи квартиры в аренду, или же оформить ИП (актуально для собственников, занимающихся сдачей жилья в наем на постоянной основе, например, посуточно).

Условия и правила сдачи квартиры в наем легально

Основными условиями легальной сдачи квартиры в наем являются следующие:

• оформление и подписание договора аренды;
• получение письменного разрешения от отдельных категорий лиц, имеющих отношение к съёмной квартире;
• декларирование полученных доходов.

Нужно ли заключать договор?

Составление договора найма является главным обязательным условием при сдаче жилплощади в наем. Роль данного документа заключается в следующем:

• в случае причинения вреда имуществу собственник квартиры сможет в судебном порядке взыскать соответствующую компенсацию с квартирантов;
• квартиросъёмщики не смогут предъявить наймодателю какие-либо иные требования, не предусмотренные в тексте договора найма;
• поможет избежать многих спорных вопросов, которые порой возникают между нанимателем и наймодателем;
• будет выступать средством защиты интересов каждой из сторон в случае судебного разбирательства.

Нужно ли официальное разрешение?

Сюда относятся следующие ситуации:

• квартира находится в долевой собственности – если один из владельцев захочет сдать ее в наем, то он должен будет получить согласие всех остальных собственников;
• жилье относится к муниципальному имуществу – в этом случае нужно будет разрешение на сдачу квартиры из муниципалитета.

Как грамотно оформить сдачу жилья физическим лицом?

Каким образом подготовить помещение?

Прежде чем пригласить людей для осмотра жилплощади, ее необходимо надлежащим образом подготовить. Данный этап предполагает выполнение следующих действий:

1. В первую очередь все помещения следует освободить от хлама и мебели, пришедшей в негодность. Выцветшие шторы, продавленный диван, облезлый ковер и многие другие поизносившиеся предметы интерьера не произведут на нанимателей хорошее впечатление.
2. В старой квартире рекомендуется провести небольшой косметический ремонт, который освежит ее внешний вид.
3. Обязательно следует проверить состояние санузла, коммуникаций и проводки. Они должны быть полностью исправными.
   Важно! Следует понимать, что в случае пожара или потопа по причине ненадлежащего состояния тех или иных объектов (системы коммуникаций, проводки, розеток и т.д.) ответственность за случившееся будет нести владелец квартиры.
4. Перед тем как пригласить квартирантов все помещения в квартире следует тщательно убрать.

Как обставить — что должно быть внутри?

В ГК РФ не указано, что съемная квартира должна быть оборудована определённым набором предметов для постоянного проживания. Однако жилплощадь лучше обеспечить необходимым минимумом:

• бытовой техники (холодильник, стиральная машина, газовая плита и т.д.);
• мебели (стол, диван, шкаф и др.).

В противном случае будет достаточно сложно найти квартирантов, при этом стоимость найма такой квартиры будет на порядок ниже рыночной.

Если без ремонта или отделки

В ст. 681 ГК РФ указано, что текущий ремонт жилплощади, сданной в аренду, должен производиться за счет нанимателя, а капитальный за счет наймодателя. При этом отделка квартиры относится к первому варианту, в связи с чем можно предположить, что в съемном жилье не обязательно должен быть сделан косметический ремонт.

Самое главное, чтобы квартира была в состоянии, пригодном для постоянного проживания (п.1 ст. 676 ГК РФ).

Если арендуется в счет ремонта

Несомненно, такая возможность действительно есть. Однако на рынке недвижимости подобные предложения не пользуются большой популярность.

Как правило, в этом случае наймодатель бесплатно передает свою квартиру для временного проживания нанимателя в обмен на ремонт данной жилплощади. При этом к договору найма составляется дополнительно соглашение, в котором прописывается объем проделанных ремонтных работ, купленных материалов, а также их стоимость.

Как выбрать квартирантов?

При выборе квартиросъемщиков необходимо обращать внимание на многие нюансы, к основным из которых относится:

• внешний вид и речь;
• реакция на резонные вопросы;
• статус (семейная пара или одинокий квартиросъемщик);
• наличие/отсутствие детей;
• вредные привычки;
• уровень финансового благосостояния.

Как найти и привлечь их?

В первую очередь необходимо на всевозможных площадках разместить объявления о сдаче квартиры, а именно:

• в газетах;
• в интернете (различные тематические группы, форумы и прочие платформы);
• на улице (возле подъездов МКД, на заборах, столбах и т.д.).

Больше о том, как составить и где лучше поместить объявление, чтобы снять или сдать квартиру или комнату, мы рассказывали в этой статье.

Как определить порядочных?

Определить порядочность и уровень культуры квартирантов позволяют следующие моменты:

1. Внешний вид – неопрятно одетый человек с непричесанной головой вряд ли будет должным образом следить за порядком в квартире. Кроме того, если он одет очень бедно, то можно предположить, что не исключены перебои с поступлением арендной платы.
2. Манера общения – уклончивые ответы на прямые вопросы, умалчивание отдельных фактов, связанных с предыдущим опытом съема жилья, речь, изобилующая бранными словами – все это должно насторожить владельца съёмной квартиры.
3. Взаимоотношения между квартирантами – необходимо обращать внимание на то, как общаются наниматели друг с другом. Если между ними прослеживается агрессия, раздражение, а также манера обсуждать все на повышенных тонах, то можно предположить, что в будущем они будут скандалить, кричать и как результат вызывать недовольство соседей.

Кого лучше пускать, а кого не стоит?

Выбор арендаторов в каждом случае индивидуален. Например, если в помещении сделан хороший ремонт и стоит дорогая мебель, то такое жилье лучше сдать паре, не имеющей детей, или одинокому жильцу. Однако с другой стороны наличие малолетних лиц может выступать своего рода гарантией того, что в квартире не будут устраиваться шумные вечеринки, а также доноситься громкая музыка в ночное время суток.

Если же выбирать между иностранцами и гражданами РФ, то и тут нельзя точно угадать какой вариант лучше, так как порой лица другой национальности бывают гораздо порядочнее местных и наоборот. Общее представление должно складываться из многих факторов.

Нередки случаи, когда данные категории квартиросъемщиков начинали пользоваться своими дружественными отношениями с владельцем жилплощади, регулярно допуская просрочки арендной платы или вовсе не внося ее в течение длительного периода времени.

Порядок оформления

В общем виде порядок сдачи квартиры в наем выглядит следующим образом:

• в начале обе стороны (владелец помещения и будущие квартиранты) показывают друг другу необходимые документы;
• далее заключается договор найма;
• производится составление и подписание акта приема-передачи жилплощади;
• квартиросъемщик вносит плату за съем и получает ключи от квартиры.

Документы

Для заключения договора найма недвижимого имущества потребуются следующие основные бумаги:

1. От наймодателя:

   • паспорт;
   • правоустанавливающие бумаги на недвижимость.
   Справка! В зависимости от ситуации также могут потребоваться и другие бумаги, например, оплаченные квитки или согласие на сдачу других собственников.
2. От нанимателя:
   • удостоверение личности;
   • список лиц, которые будут жить в квартире вместе с нанимателем и ксерокопии их паспортов.

Заключение договора

Согласно п. 1 ст. 674 ГК РФ договор найма должен быть заключен в письменной форме. В его содержании должны присутствовать следующие основные пункты: о сторонах сделки, предмете договора, арендной плате и т.п.

Если договор найма квартиры заключен на период более 1 года, то его дополнительно необходимо зарегистрировать в Росреестре (п.2 ст. 674 ГК РФ).

Сроки

Конкретный период времени, на который заключается договор найма, согласуется между владельцем квартиры и нанимателями. Однако в данном случае следует иметь в виду, что максимальный срок, на который он может быть заключен, составляет 5 лет (п.1 ст. 683 ГК РФ).

Дополнительные нюансы

Помимо основных этапов сдачи квартиры в наем, также есть дополнительные нюансы, о которых следует знать. В частности, касаются они взимания платы, погашения задолженности по ЖКХ, а также распределения ответственности за сохранность имущества нанимателей.

Прядок взимания платы

На практике существуют следующие схемы расчетов:

• по предоплате – при въезде в квартиру наниматель вносит плату на несколько месяцев вперед;
• ежемесячное внесение арендного платежа – в договоре прописывается конкретная дата, до наступления которой собственник должен получить деньги за съем.

Наиболее распространенными способами перечисления средств является личная передача денег в руки хозяину квартиры под расписку или же зачисление на банковский счет.

Кто оплачивает коммунальные платежи?

В соответствии с абз.3 ст. 678 ГК РФ плату за коммунальные услуги обязан вносить наниматель (за исключением случаев, когда в договоре прописан иной порядок).

Кто отвечает за сохранность вещей квартирантов?

Ответ на данный вопрос зависит от того, по какой причине они пострадали. Тут возможны следующие варианты:

1. Если причиной является пожар, потоп, кража, произошедшие из-за ненадлежащего состояния соответствующего оборудования в квартире (например, неисправная канализация, старая проводка, слабые дверные замки и т.д.), то ответственность за это будет нести собственник съемной квартиры.
2. Во всех иных случаях, когда вред вещам квартирантов причинен по их же вине (например, забыли чайник на плите, не закрыли кран в ванной и т.д.), отвечать за это они будут сами.

Особенности процедуры

Иногда о время решения вопроса о сдаче квартиры возникают нестандартные проблемы. Разберем наиболее частые из них.

Если помещение не приватизированное

Так, в п. 1 ст. 76 ЖК РФ написано, что граждане, проживающие в муниципальной квартире (по договору социального найма), имеют право сдать ее в аренду другим лицам по договору поднайма. Однако для этого должны быть соблюдены следующие условия:

• наличие письменного согласия от собственника (муниципалитета);
• после заключения договора поднайма общая площадь на одного проживающего должна быть не меньше учетной нормы.

Кроме того, даже сами квартиранты имеют право с согласия владельца приватизированной квартиры сдавать ее другим лицам (п. 1 ст. 685 ГК РФ).

Если в собственности вторая жилплощадь

На практике встречаются ситуации, когда в собственности наймодателя находится не одна, а сразу несколько квартир. В данном случае процедура сдачи жилья в наем не будет иметь принципиальных отличий от порядка, описанного выше. Однако тут рекомендуется прислушаться к следующим советам:

• лучше всего обратиться за помощью в специализированные агентства, так как будет достаточно сложно самостоятельно проконтролировать все нюансы сразу по нескольким квартирам (как работают агентства, что значит комиссия при съеме квартиры и сколько она составляет, можно узнать здесь);
• в обязательном порядке задекларировать свои доходы, так как рано или поздно налоговые органы заинтересуются данной ситуацией.

Действия, если недвижимость в другом городе

Если у владельца квартиры из-за нахождения в другом городе нет возможности лично заняться поиском квартирантов и оформлением договора найма, то лучшим вариантом будет поручение этой задачи специальным агентствам по недвижимости.

Что надо знать, чтобы обезопасить себя и недвижимость?

Чтобы не стать жертвой квартирных мошенников необходимо придерживаться следующих рекомендаций:

• обязательно заключить с квартиросъемщиками договор аренды, а также оформить акт приема-передачи жилплощади;
• периодически наведываться «в гости» и проверять состояние квартиры;
• эффективным способом защиты является требование с нанимателей залога перед въездом в помещение;
• следить за тем, чтобы квартиранты ежемесячно платили ЖКУ;
• не допускать накопления задолженности по арендной плате;
• уплачивать НДФЛ с доходов от сдачи жилья в наем.

Таким образом, процедура передачи квартиры в аренду имеет достаточно много особенностей и нюансов, о которых надо знать и обязательно учитывать. Иначе можно попасть в не очень приятные ситуации.

Полезное видео

Видео о том, как правильно сдать квартиру в аренду: