6 основных способов приобретения права собственности на нежилое здание или помещение, включая его приватизацию

Законодательная база Российской Федерации позволяет гражданам и организациям приобретать в собственность разные объекты. Это может быть нежилая недвижимость. Получая право владеть объектом, собственник приобретает дополнительно обязанности по отношению к государству.

Показать содержание

• Что значит владеть зданием, строением или недвижимостью в многоквартирном доме?
• Способы передачи объекта
Как оформить строительство?     Сделки об отчуждении     Купля-продажа     По дарственной     Наследование     Приватизация    
• Уведомление о смене собственника
• Как зарегистрировать недвижимость и нужно ли платить госпошлину?
• Сроки оформления и документы для госрегистрации
• Что делать в случае отказа в признании?
• Основания для прекращения владения объектом

Что значит владеть зданием, строением или недвижимостью в многоквартирном доме?

Согласно ст. 130 ГК РФ, к недвижимому имуществу относится все, что связано с землей, в том числе здания, помещения. Права на подобное имущество возникают с момента его госрегистрации в ЕГРН.

Поставить на кадастровый учет такие объекты и оформить на них в дальнейшем права владения допустимо, если в выписке из ЕГРН и техническом плане значится «Нежилое помещение». При этом объекту должен присваиваться кадастровый номер, тогда он сможет стать предметом гражданско-правовых сделок.

Официальное владение объектом недвижимости дает право на законных основаниях использовать и распоряжаться им по назначению. Владелец имеет право продать, обменять, подарить, разделить, а также сдать в наем и поднаем третьим лицам такую недвижимость. Кроме того, есть возможность:

• завещать;
• передать в залог банку и прочим кредиторам;
• включить в уставной капитал компаний зарегистрированный объект владения.

Способы передачи объекта

Выделяются такие основные способы передачи объекта во владение:

1. Строительство помещений (статья 219 ГК РФ).
2. Сделки об отчуждении (помимо купли-продажи и дарения, включает обмен).
3. Купля-продажа (пункт 2 статьи 218 ГК РФ).
4. Получение по дарственной (статья 572 ГК РФ).
5. Наследование (статья 1112 ГК РФ).
6. Приватизация (статья 217, часть 2 пункта 2 статьи 235 ГК РФ).
7. Иные способы.

Собственник должен знать, что все сведения об активах, обязательно вносятся в общий реестр по недвижимости. Если происходит смена собственника, то производиться регистрация перехода прав владения в Росреестре (п. 2, ст. 223 ГК РФ).

Что касается оформления всех сделок, в первую очередь оформляется договор и регистрируются права собственности в Росреестре, после перехода. Если оформлялось завещание, тогда необходимо иметь документ, заверенный нотариусом. Владеть объектом можно на правовых основаниях исключительно после смерти наследодателя.

Как оформить строительство?

Для возведения нежилого объекта надо получить разрешение от местного самоуправления. Чтобы сделка была оформлена по закону, на участок предъявляются правоустанавливающие документы. Нельзя допускать, чтобы назначение участка расходилось с назначением недвижимости.

Прежде чем получить разрешение на строительство, следует разработать проект на объект, согласовать постройку со многими государственными службами (Приказ Министерства по земельной политике, строительству и ЖКХ от 04.08.1998 г., под № 37). Возведение помещения требует постановки на кадастровый учет, после производится регистрация, а потом выдается разрешение на ввод его в эксплуатацию.

Сделки об отчуждении

Сделка может заключаться не только в продаже, но и в обмене или в безвозмездной передаче. В таком случае оформляется письменный договор, где перечисляются все условия. Обязательно описывается объект сделки с кадастровым номером и адресом, включается стоимость или описываются условия обмена, покупки, передачи.

Купля-продажа

Для приобретения активов потребуется оформить договор купли-продажи. Составляется он исключительно в письменном виде. Описываются все условия сделки, включая стоимость, предмет договора, а также сроки.

Продавец должен предъявить в государственные инстанции паспорт, документы, которые указывают на право владения, выписку из ЕГРН ст. 131 ГК РФ, ст. 1 ФЗ «О госрегистрации недвижимости», технические документы.

Если участник сделки – юридическое лицо, то дополнительно принимаются во внимание учредительные документы, выписка ЕГРЮЛ.

По дарственной

Принятие нежилого объекта в дар оформляется письменно, при этом нотариальное подтверждение не требуется. При дарении важно зарегистрировать переход прав владения в Росреестре. При составлении договора указываются данные о дарителе и получателе, а также об объекте передачи.

Наследование

Недвижимость переходит по наследству, согласно ст. 1112 ГК РФ, но только на основании закона или завещания. Владелец помещения должен иметь правоустанавливающую документацию. Для оформления недвижимого имущества заявитель должен подтвердить право на наследство. Статья 1118 ГК РФ регулирует процесс передачи прав на имущество, если есть завещание, если же его нет, то передача прав будет определяться статьей 1141 ГК РФ.

Приватизация

Нежилые объекты, владельцем которых является государство, могут подвергаться приватизации. Юр- и физлица имеют право обратиться в местные органы власти. Чтобы провести приватизацию, следует предоставить пакет документов. Правом на бесплатную процедуру имеют право граждане, пользующиеся недвижимостью на основании соглашения о соцнайме.

С юридическими лицами все обстоит иначе. Те, кто арендует нежилые объекты на протяжении не менее трех лет, могут получить льготы – осуществить приобретение по кадастровой стоимости.

Уведомление о смене собственника

Законодательством установлены отдельные требования касательно арендодателя и арендатора. Наймодатель, обязуется уведомить нанимателя о смене владельца специальным письменным документом – уведомлением.

Уведомление о смене владельца может понадобиться, когда на нежилом объекте свою деятельность осуществляют арендаторы. Согласно статье 617 ГК РФ, при смене собственника нет необходимости перезаключать договор аренды, но предыдущий владелец обязан арендаторов предупредить об этом заранее.

Уведомление может составляться в произвольном виде, но обязательно прописывают смену реквизитов, потому что на них будут перечисляться арендные платежи, а также вписываются контакты нового владельца. Правильно все оформить с помощью письменных уведомлений. Они должны быть предоставлены арендаторам за месяц до сделки.

Как зарегистрировать недвижимость и нужно ли платить госпошлину?

Процедура государственной регистрации права собственности на нежилой объект — это обязательное условие для получения кадастрового номера, после чего владельцу выдадут кадастровый паспорт в Росреестре. Согласно ФЗ N 218-ФЗ, регистрация должна проводиться при покупке, разделении на доли, дарении, наследовании и даже при планировке.

Для осуществления процедуры надо подать пакет документов и оплатить государственную пошлину. Через неделю, после обращения владельца недвижимости выдается свидетельство.

Если собственников несколько, то каждый из них получает экземпляр. После получения зарегистрированного договора на руки, владелец может использовать помещение по своему усмотрению. Также как только новоиспеченный владелец пройдет процедуру регистрации, у него появится возможность заказать выписку из реестра, подтверждающие его права владения.

Сроки оформления и документы для госрегистрации

Для регистрации при переходе во владения нежилым объектом необходимо обратиться в Росреестр, он находится в территориальном отделении. Свое обращение можно отправить через МФЦ, интернет, по почте или через доверенное лицо. Если этого не сделать, то согласно ст. 219 ГК РФ сделка будет признана недействительной.

Для осуществления регистрации предъявляется пакет таких документов:

1. Паспорта обеих сторон. Если делами занимается доверенное лицо одной из сторон, тогда доверенность, заверенную нотариусом.
2. В реестр предъявляются учредительные документы и нотариальные их копии.
3. Требуется предъявить копии купли-продажи, дарения, мены.
4. Обе стороны пишут заявление от руки.
5. Подается квитанция о госпошлине.

Госпошлина за регистрацию права собственности на помещение или здание составляет 2 тыс. рублей. При регистрации долевой собственности каждый владелец доли оплачивает 2 тыс. рублей по отдельной квитанции. Государственная регистрация не занимает много времени. Все документы проверяются и оформляются не дольше семи дней.

Что делать в случае отказа в признании?

Согласно ст.25 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» N 218-ФЗ от 13.07.2015, Росреестр имеет право вернуть заявление без рассмотрения.

К основным ошибкам относятся:

1. Неправильный пакет документов.
2. Некорректное заполнение заявления.
3. Отсутствие подтверждающих оплату госпошлины документов.

В любом случае надо устранить все недочеты, заполнить заявление и пройти процедуру регистрации еще раз. Крайним методом получить права собственности, является обращение в суд, но необходимо предъявить доказательство того, что отказ был неправомерный.

Основания для прекращения владения объектом

Согласно статье 235 ГК РФ, основанием о прекращении права собственности на нежилой объект, считается заявление от соответствующего лица. В Росреестр подается комплект нужной документации. Причиной для прекращения права на владение недвижимостью, может быть:

• подписанный и уже прошедший регистрацию договор в пользу другого человека;
• ликвидация объекта;
• конфискация имущества;
• уголовно наказуемое деяние владельца или же его смерть.

В заключение надо отметить, что нежилые здания на равных правах с жилыми могут выступать объектами купли-продажи, дарения и наследования. Если производиться строительство, то стоит быть готов к тому, что процедура согласования может занять много дополнительного времени.