Сделка купли-продажи нежилого помещения между физическими лицами: оформление договора, подводные камни
При покупке или продаже нежилого помещения в зависимости от правого статуса сторон требуется соблюдение определенных условий. Граждане имеют право продавать и приобретать коммерческую недвижимость, но юридически правильное оформление подобных сделок возможно только при грамотном подходе и тщательном рассмотрении всех рисков. Ниже в статье рассматриваются все нюансы соглашения о купле-продаже нежилых объектов между физическими лицами.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!
Показать содержание
- Процесс продажи недвижимости
- Покупка
- Сделка без посредников: процедура, составление договора
- Подводные камни и мошенничество
- Стоит ли заключать сделку и оформлять ДКП через посредников?
Процесс продажи недвижимости
Основные нормы купли-продажи нежилых помещений регламентированы главой 30 ГК РФ и ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Нежилая недвижимость – это помещения, где нельзя проживать, но которые можно использовать в коммерческой деятельности. К ним относятся:
- сооружения;
- здания;
- помещения;
- части помещения.
По видам использования они делятся на:
- офисы;
- торговые помещения;
- помещения общепита;
- гостиницы;
- производственные помещения;
- для оказания различных услуг;
- склады, ангары;
- другие назначения.
Процесс продажи недвижимости начинается со сбора необходимых документов, подготовки нежилого помещения и поиска покупателя.Поиск покупателя
Для начала поиск клиентов можно начать с просмотра объявлений о покупке нежилой недвижимости. Подобрать подходящие по параметрам запросы и предложить на рассмотрение свой объект. Важно определиться с целевой аудиторией и искать покупателя там, где будет востребовано предложенное помещение. Это могут быть:
- различные интернет-площадки, где общаются предприниматели;
- объявления в СМИ;
- непосредственное обращение в компании и фирмы, нуждающиеся в нежилых объектах.
После определения целевой аудитории можно подать свое объявление о продаже. Для этого стоит обратиться к специальным сайтам по продаже недвижимости, где предоставляют всю необходимую информацию об объекте и которые отличаются большой посещаемостью потенциальными клиентами. В зависимости от целевого назначения помещения можно выбрать подходящие СМИ, которые популярны у той или иной категории граждан, и разместить там рекламу или объявление.
Еще один вариант поиска покупателя – это размещения баннера с информацией о продаже и телефоном продавца на объекте. Такое объявление эффективно, если недвижимость находится рядом с дорогой или в местах с большой проходимостью народа.
При обращении к посредникам можно просмотреть их банк данных и выбрать подходящего покупателя.
Выбор претендента на покупку
Изучая объявления, в первую очередь следует обратить внимание на целевое назначение объекта, который ищет покупатель. Если оно соответствует предлагаемому помещению, можно обратиться к потенциальному клиенту и договариваться об обсуждении сделки. Параметры имеющейся недвижимости могут отличаться от требований покупателя, но в любом случае стоит поставить его в известность о существующем варианте.
Следует помнить, что объявление зачастую подает не сам покупатель, а посредник. Это может быть компания, занимающаяся продажей недвижимости, или частное лицо – риелтор. Предпочтение в выборе следует отдавать непосредственно покупателю, давшему объявление, так как он готов к заключению соглашения. А посредники при отсутствии клиента могут потратить много времени на его поиск.
Выбирая покупателя, стоит обратить внимание на его:
- заинтересованность сделкой;
- готовность к заключению соглашения;
- способ оплаты из наличествующих средств или в кредит;
- добросовестность.
Покупатель должен предоставить пакет необходимых для заключения договора документов:
- удостоверение личности;
- нотариально заверенная доверенность для представителя;
- при оплате сделки заемными средствами – кредитный договор;
- по желанию покупателя – договор страхования соглашения.
Покупка
Нежилые помещения обычно покупают лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью. Для начала следует определить целевое назначение объекта и необходимые параметры. Затем обратить внимание на специализированные сайты и местные СМИ, где размещаются объявления рекламы о продаже недвижимости.
Можно провести поиск необходимого помещения, объезжая соответствующий район, просматривая развешанные баннеры и объявления. А также обратиться к посредникам, которые предоставляют для рассмотрения имеющуюся у них базу объектов, представленных к продаже.Свое объявление можно разместить самостоятельно на интернет-площадках, в местных газетах или бегущей строкой в региональных передачах. В объявлении нужно указать целевое назначение помещения, приблизительные параметры, район поиска и контактные данные. Или доверить процесс поиска продавца посредникам.
Объявление
При выборе объявления следует ориентироваться на назначение и параметры предлагаемого объекта. Кроме этого, нужно обратить внимание на:
- удобство расположения;
- наличие необходимой площади помещения;
- подходящую стоимость объекта;
- другие преимущества.
Если нет намерения оплачивать услуги посредников, следует выбирать объявления, данные непосредственно собственниками недвижимости.
Документы, которые должен предоставить продавец:
- паспорт;
- правоустанавливающий документ на объект;
- право удостоверяющий документ на помещение;
- кадастровый паспорт объекта;
- технический план помещения;
- кадастровая справка об отсутствии обременения залогом, сервитутом и отсутствием ареста;
- если помещение ранее было жилым, то требуется административное решение о переводе объекта в статус нежилого.
В зависимости от ситуации могут потребоваться дополнительные нотариально заверенные документы:
- доверенность для представителя;
- разрешение супруга на продажу;
- разрешение совладельцев на продажу.
Выбор продавца
Выбирая помещение, следует отдать предпочтение наиболее правоспособному объекту. Для этого нужно провести первичную работу с продавцом:
- выявить собственника или собственников нежилого помещения, заказав расширенную актуальную выписку из ЕГРН;
- осмотреть правоустанавливающие документы для выявления основания на право собственности: договор купли-продажи, наследство, судебное решение, дарение и т. д.;
- выявить наличие или отсутствие обременений права собственности;
- проверить на отсутствие несогласованной перепланировки путем сверки технического и фактического плана помещения;
- обсудить и согласовать условия сделки.
Важно. Если правоустанавливающие документы основаны на судебном решении или это договор дарения, свидетельство о праве на наследство, то сделка может быть в последующем оспорена. Чем больше времени прошло с момента получения прав собственности владельцем недвижимости, тем меньше риски.При выборе помещения следует уточнить у продавца условия его получения в собственность и причины продажи. Обратить внимание на состояние предоставленных документов на объект:
- они должны быть оригиналами;
- в хорошем состоянии, без порчи;
- с отметкой о регистрации права собственности.
В случае выявления расхождения в планировке следует знать, что заключению договора купли-продажи без привлечения заемных средств это не помешает. Но в последующем административная ответственность за несогласованную перепланировку ляжет на покупателя.
Осмотр недвижимости
Недвижимость перед покупкой нужно осмотреть с составлением акта осмотра помещения. Обязательно следует проинспектировать и документально оформить состояние крыши, подвала и стен с несущими конструкциями. В документ вносятся данные об электрооборудовании, вентиляции, канализации, системы водоснабжения и отопления. На основе полученной информации устанавливается окончательная стоимость нежилого помещения.
При обнаружении несогласованной перепланировки, других нареканий и замечаний к состоянию объекта следует отказаться от сделки или снизить его стоимость с учетом необходимых расходов для устранения недостатков.
Сделка без посредников: процедура, составление договора
После согласования всех условий по продаже помещения, стороны составляют договор купли-продажи недвижимости. Согласно ст. 550 ГК РФ, он оформляется в письменной форме и содержит следующие пункты:
- наименование ДКП;
- дата и место заключения;
- полные данные участников сделки;
- полные данные о предмете договора (по выписке из ЕГРН);
- описание документов, подтверждающих право собственности;
- стоимость недвижимости и способ расчета;
- порядок передачи помещения;
- права и обязанности участников сделки;
- ответственность сторон;
- дополнительные условия;
- список прилагаемых документов;
- подписи сторон.
Скачать бланк договора купли-продажи нежилого помещения физическим лицом физическому лицу
Скачать образец договора купли-продажи нежилого помещения физическим лицом физическому лицуМы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:О сделке купли-продажи нежилого помещения с участием ООО, физического лица, ИП мы рассказывали тут.
Договор оформляется в трех экземплярах, по усмотрению сторон он может быть заверен нотариально. Согласно ст. 558 ГК РФ соглашение вступает в силу только после регистрации сделки в Росреестре. Для регистрации нужно обратиться в офисы МФЦ или отделение Росреестра и предоставить следующие документы:
- документы, подтверждающие право собственности продавца;
- удостоверения личности и СНИЛСы сторон договора;
- три экземпляра ДКП;
- три экземпляра передаточного акта;
- нотариально заверенное согласие супруга на продажу недвижимости (при необходимости);
- нотариально заверенная доверенность на представителя (при необходимости);
- кредитный договор, если недвижимость приобретена на заемные средства;
- квитанция об оплате госпошлины.
Статья 558 ГК РФ. Особенности продажи жилых помещений
- Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
- Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Срок регистрации сделки 9 дней через офисы МФЦ и 7 дней в отделении Росреестра. Покупатель получает договор купли-продажи с отметкой о регистрации и выписку из ЕГРН.
Госпошлину оплачивает покупатель в размере 2000 рублей или 1000 рублей при договоре с ипотекой. Возможны дополнительные расходы на ксерокопирование документов или их заверение у нотариуса.
При продаже нежилого помещения, находящегося в собственности менее трех лет, продавец уплачивает НДФЛ в размере 13% от стоимости объекта. Он рассчитывается налоговым органом на основании сведений, переданных ему Росреестром.Подводные камни и мошенничество
Виды мошенничества с недвижимостью:
- двойная продажа;
- поддельные документы;
- подложные доверенности;
- оформление договора с заниженной стоимостью с последующим расторжением;
- продажа недвижимости с обременением.
Уменьшить риск мошенничества поможет тщательная проверка предоставленных продавцом документов или разовое обращение к юристу за консультацией. Свести риски на нет возможно:
- при нотариальном удостоверении договора продажи;
- при титульном страховании сделки.
На страницах нашего сайта вы найдете информацию о выборе, покупке и эксплуатации нежилых помещений в новостройках, о налогах для физических и юридических лиц при продаже нежилого помещения.Стоит ли заключать сделку и оформлять ДКП через посредников?
Если нет уверенности в юридической чистоте сделки, стоит обратиться за помощью к профессионалам. Специалисты агентства проведут тщательную проверку документации и организацию сделки.
В случае мошенничества компания выступит в суде в качестве свидетелей добросовестности покупателя. Однако они не гарантируют восстановление нарушенных прав и возврат денежных средств.
Важно. Агентство недвижимости следует выбирать с репутацией и авторитетом.Преимущества обращения к посредникам:
- быстрая продажа объекта;
- хорошая продажная цена, т. к. посредники берут процент от сделки;
- экономия времени на поиск клиента;
- проведение сделки опытными специалистами.
К посредникам стоит обращаться при отсутствии времени на поиск клиентов, проведение просмотров недвижимости и других юридических действий.
Купля-продажа нежилой недвижимости между физическими лицами возможна. Если стороны не желают заниматься юридической проверкой документов и оформлением сделки самостоятельно, они могут обратиться к посредникам. Это не гарантирует защиту от мошеннических действий, но дает возможность получения качественных услуг и уменьшает риски.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
8 (800) 302-76-94
Это быстро и бесплатно!