Расчет налога на нежилые помещения для организаций и физлиц. Льготы, ответственность за нарушения

На первый взгляд, разобраться с налогами на нежилое недвижимое имущество, возможными льготами и последствиями уклонения от уплаты может быть довольно трудно, однако достаточно посвятить всего 10 минут изучению темы, как ситуация прояснится.

Показать содержание

• Законодательная база: какие ставки для организаций, ИП и физлиц?
• Как рассчитать имущественное налогообложение коммерческой недвижимости, хозяйственных строений и зданий?
Для физических лиц     Для юридических компаний     Для пенсионеров     Аренда     Платится ли НДС при купле-продаже?     Дарение     Безвозмездное пользование    
• Льготы
• Последствия нарушений налоговых обязательств

Законодательная база: какие ставки для организаций, ИП и физлиц?

Владельцы нежилой недвижимости обязаны ежегодно платить имущественный налог. Под эту категорию попадают не только офисы, склады и помещения, предназначенные для торговли, но и куда более привычные гаражи и хозяйственные постройки.

Также в некоторых случаях возникает необходимость выплаты дополнительных сборов. Подобное происходит, если помещение было:

• сдано в аренду;
• продано;
• отдано в дар;
• предоставлено в безвозмездное пользование.

Чтобы разобраться в ставках, придется обратиться к помощи Налогового кодекса РФ. Этот нормативный правовой акт включает подробную информацию о расчете обязательных ежегодных и разовых выплат. Некоторые аспекты налогообложения регулируются различными субъектами федерации и зависят от решений совета депутатов.

Налоги на имущество устанавливаются следующими нормами:

1. Для организаций – Глава 30 НК РФ «Налог на имущество организаций»; п.1 ст.380 НК РФ — ставки устанавливаются законами субъектов РФ и не могут быть больше 2.2%, если это не предусмотрено этой статьей.
2. Для физических лиц и индивидуальных предпринимателей — Глава 32 НК РФ «Налог на имущество физических лиц». Также ставки в подобных случаях регулируются законами субъектов федерации, однако относится это лишь к Москве, Санкт-Петербургу и Севастополю.

Тем не менее, размеры налоговых ставок, тонкости расчета налоговой базы, различные льготы и правила осуществления авансовых платежей могут быть установлены и вне положений НК РФ. Все документы, регулирующие подобные случаи, находятся в открытом доступе на официальном сайте Федеральной Налоговой Службы России.

Как рассчитать имущественное налогообложение коммерческой недвижимости, хозяйственных строений и зданий?

Виды платежей и тонкости их взимания во многом зависят от самого налогоплательщика. Для физических лиц, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц они разные. Кроме того, в расчет нужно брать и доходы, которые собственник так или иначе получал с недвижимости во время владения.

Для физических лиц

Прежде налоговая ставка для физических лиц рассчитывалась с учетом инвентаризационной стоимости помещения. Однако с 1 января 2015 года в основе расчета лежит кадастровая стоимость недвижимости. Это привело к увеличению выплат, поскольку цена, приближенная к рыночной стоимости объекта, превышает инвентаризационную. Тем не менее, нормативные акты НК РФ предусматривают, что субъекты РФ вправе самостоятельно устанавливать дату введения новых правил расчета.

Форма расчета налоговых ставок зависит от нескольких факторов:

1. Категория нежилого помещения. П.2 ст. 406 НК РФ устанавливает ставку в размере 0,1% для гаражей, хозяйственных построек, которые находятся в подсобных хозяйствах и используются лишь для ведения жилищного строительства, огородничества, садоводства (не более 50 квадратных метров). В случае с торговыми объектами и помещениями общественного питания ставка увеличивается до 2%.

   Если недвижимое имущество не попадает ни под одну из этих категорий, то для него установлена ставка 0,5%.

2. Населенный пункт. Как уже говорилось прежде, субъекты Федерации вправе вносить некоторые изменения в форму расчета налогов. У них есть возможность как полностью обнулить ставки, так и увеличить их не более, чем в 3 раза.

Для грамотного расчета налогообложения необходимо предварительно свериться с положениями, установленными в собственном регионе.

Для уплаты налогов по кадастровой стоимости объекта применяется следующая формула:

Таким образом, если стоимость гаража в Москве — 450000 рублей, то для вычисления ежегодной выплаты необходимо умножить 450000 на 0,003, в результате получается: 450000 * 0,003 = 1350 руб.

Если в регионе идет переход от расчета по инвентаризационной стоимости нежилого помещения на кадастровую, то порядок вычисления налога идет иным.

Формула для расчета в переходный период:

Понижающий коэффициент зависит от года перехода:

• Первый — 0,2.
• Второй — 0,4.
• Третий — 0,6.
• Четвертый — 0,8.

Если 2019 — четвертый год перехода региона, то расчет по выплате за гараж будет выглядеть так: (1350 – 1140) * 0,8 + 1140 = 1308.

С 1 января 2020 года расчет налогов по инвентаризационной стоимости не производится.

Формула для расчета налога по инвентаризационной стоимости (ИС) выглядит так:

В 2019 корректирующий коэффициент составляет 1,518.

Предположим, инвентаризационная стоимость гаража — 250000 рублей. Ставка в регионе составит 0,1%, коэффициент — 1,518. В таком случае: 250000 * 0,001 * 1,518 = 379,5 рублей.

Для юридических компаний

Юридические лица вынуждены делать все расчеты по налогообложению самостоятельно. Отчитываться перед ФНС они должны ежеквартально и дополнительно еще один раз в год, когда подводят итоги работы предприятия. Сначала они выплачивают 3 авансовых квартальных платежа, затем налог по итогам года.

Сроки также зависят от субъектов Российской Федерации. Например, в Москве первые 3 платежа должны быть осуществлены не позднее, чем через 30 дней после окончания очередного квартала. Что касается сборов по итогам года, то по нему рассчитаться необходимо до 30 марта следующего налогового периода.

Формат зависит от категории нежилого объекта:

1. Расчет по кадастровой стоимости осуществляется для торговых и деловых центров, офисов, помещений для торговли, общественного питания и бытового обслуживания. Ставка для этой категории установлена в размере 2%.
2. Если нежилой объект не попадает ни под одну из перечисленных выше категорий, то расчет производят по среднегодовой стоимости со ставкой не более 2,2%.

Разница в расчете по кадастровой и среднегодовой стоимости заключается в отчетном периоде. В случае с первой в ход идут кварталы (расчет идет только за 3 месяца), со второй — 3 месяца, 6 месяцев, 9 месяцев.

При расчете по среднегодовой стоимости нужно использовать следующую формулу:

В случае с объектом стоимостью 1,5 миллиона за первые три месяца, 1,45 за полугодие и 1,41 за девять месяцев, выплаты будут сделаны в следующем порядке:

1. Первый квартал: 1500000 * 0,022 / 4 = 8250.
2. Полугодие: 1450000 * 0,022 /4 = 7975.
3. 9 месяцев: 1410000 * 0,022 / 4 = 7755.
4. Налог по итогам года: 1440000 * 0,022 — (8250 + 7975 + 7755) = 7700.

В результате предприниматель выплатит за год 31680.

Расчет по кадастровой стоимости осуществляется заменой показателей среднегодовой. Также учитываются иные отчетные периоды авансовых платежей. Формула выглядит следующим образом:

Для пенсионеров

Согласно подпункту 10 п.1 ст. 407 НК РФ для пенсионеров при соблюдении определенных условий предусмотрены льготы. Они освобождаются от обязанности выплачивать сбор на нежилую недвижимость, если:

• объект не приносит дохода и не используется для предпринимательской деятельности;
• вид недвижимости — гараж или машиноместо;
• были направлены в налоговый орган заявление и подтверждающие документы;
• уведомление о выбранном объекте было отправлено до 1 ноября.

При этом льготы распространяются лишь на один нежилой объект налогообложения. Все последующие рассчитываются по общепринятым формулам.

Аренда

Арендодатель при получении дохода со сдачи недвижимости обязуется выплачивать либо НДФЛ, либо налог на прибыль, либо налоговые платежи по УСН. Категория выплат зависит от статуса арендодателя. Например, при аренде нежилого помещения физические лица и индивидуальные предприниматели, которые не применяют УСН, выплачивают НДФЛ.

Расчет НДФЛ происходит по следующей формуле:

Например, если арендодатель сдает помещение за 30000 рублей в месяц, то за год должен будет выплатить 46800 рублей (30000 * 12 * 0,13). Расчет придется производить самостоятельно. Выплаты происходят раз в году до 15 июля.

При расчете налога НДФЛ нет разницы, сдается жилое помещение или нежилое.

Юридические лица учитывают прибыль с аренды вместе с прочими доходами организации. Отчитываться необходимо ежемесячно, не позднее 28 числа. Ставка на прибыль составляет 20%. Так, например, если доход с аренды составляет 300000 рублей в год, то расчет будет произведен следующим образом:

(250000 — 60000 [расходы на содержание]) * 0,2 = 38000 рублей (сумма за год)

Упрощенной системой налогообложения могут пользоваться как организации, так и индивидуальные предприниматели. Ставка установлена в размере либо 6% от дохода, либо 15% от дохода с вычетом расходов на содержание. Выплаты осуществляются по результатам каждого квартала, полугодия и 9 месяцев. Индивидуальные предприниматели обязуются выплатить необходимые суммы по итогам года до 30 апреля, организации — до 31 марта.

Примеры:

1. УСН 6% — 300000 * 0,06 = 18000.
2. УСН Доходы минус расходы — (300000 – 60000) * 0,15 = 36000.

Платится ли НДС при купле-продаже?

Доход с продажи нежилой недвижимости в обязательном порядке облагается налогом. Его размер зависит от статуса гражданина:

• гражданин или индивидуальный предприниматель выплачивает 13% от стоимости объекта (НДФЛ);
• юридические лица вынуждены выплачивать налог на прибыль — 20%;
• ИП и организации выплачивают сборы по УСН.

Если сделка происходит между организациями или индивидуальными предпринимателями, то 20% от ее суммы (НДС на 2019г.) должны быть включены в выплату, которую делает покупатель. Продавец в дальнейшем должен будет выплатить ее в ФНС.

Дарение

Одариваемые так или иначе получают доход в виде нежилой недвижимости, несмотря на отсутствие денежных переводов. Этот факт предусматривает необходимость уплаты сборов. Таким образом, при дарении новый собственник вынужден будет в любом случае выплатить некоторую сумму (НДФЛ — 13%, УСН — 6% / 15% , налог на прибыль — 20%).

Эти правила распространяются на все категории налогоплательщиков. Исключение составляет лишь тот случай, при котором новый собственник получил недвижимость в дар от близкого родственника. Согласно подпункту 18 п. 1 ст. 217 НК РФ, при подобной форме передачи имущества люди, находящиеся в близком родстве, освобождаются от выплаты каких-либо налогов.

Безвозмездное пользование

Передаче имущества в безвозмездное пользование посвящена гл. 36 ГК РФ. В ней установлено, что право передачи собственности принадлежит собственнику или прочим правомочным лицам, представляющим его интересы с его же согласия. При этом, согласно договору, ссудодатель передает недвижимость ссудополучателю при условии, что второй вернет ее в целости и сохранности с учетом нормативного износа.

Юридическое лицо обязуется ежемесячно выплачивать 20% от рыночной стоимости аренды недвижимого имущества, полученного на безвозмездных условиях. В случае с физическими лицами придется выплачивать лишь 13%.

Льготы

Некоторые категории граждан освобождены от уплаты налогов за нежилую недвижимость. При этом льготы могут получить не только физические, но и юридические лица. Для первых есть возможность не выплачивать сборы за гаражи и машиноместа. Среди физических лиц:

• герои РФ, СССР;
• инвалиды;
• участники боевых действий;
• пенсионеры;
• некоторые категории военнослужащих;
• семьи военнослужащих по потере кормильца;
• граждане, перенесшие лучевую болезнь;
• участники подсобных хозяйств (не более 50 кв.м);
• лица, которые на профессиональном уровне занимаются творческой деятельностью в отдельном нежилом помещении.

Все категории, кроме последних двух, имеют возможность освободиться от необходимости выплаты налогов не только за нежилое помещение, но и за жилое.

Чтобы не выплачивать налоги за гараж или машиноместо, достаточно обратиться в ФНС, указать в заявлении основания для получения льгот и предъявить подтверждающие документы.

Среди юридических лиц:

• религиозные общины и организации;
• организации с уголовно-исполнительным назначением;
• организации инвалидов;
• адвокатские коллегии и бюро;
• научные центры при государстве;
• некоторые участники отдельных экономических зон;
• участники проекта «Сколково».

Последствия нарушений налоговых обязательств

Федеральная налоговая служба имеет полное право потребовать с гражданина, уклоняющегося от выплаты сборов, полную сумму налога и дополнительные средства в виде штрафа. Согласно п. 1 и 3 ст. 122 НК РФ государство может дополнительно взыскать 20% от удержанного гражданином налога или 40%, если деяние было признано умышленным.

Налоги требуют особого внимания как со стороны физических лиц, так и юридических. Порой куда лучше выплатить все вовремя и спать спокойно, нежели сэкономить незначительную сумму, которая только и будет приносить беспокойство.