8 (800)  302-76-94

Как выбрать и получить помещение под кафе, столовую, ресторан и другой общепит? Образцы договоров

Время на чтение: 7 минут Добавить в закладки

Общественное питание — сфера, которая пользуется спросом у населения независимо от политической и экономической ситуации в стране. Чтобы заведение приносило стабильный доход, важно правильно подойти к организации бизнеса.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Как найти недвижимость для общепита — кафе, ресторанов, столовых, баров, кофеен?

Открытие заведения общепита начинается с поиска помещения. Это один из ключевых факторов, от которого будет зависеть успех. Выбор осуществляется по нескольким критериям.

Основные требования с точки зрения инвестиций/выгоды для бизнеса

Выбирая помещение, нельзя ориентироваться только на его стоимость. Нужно собрать информацию о соседних заведениях:

  • формат;
  • ценовая политика;
  • клиентура и ее платежеспособность.
Нет смысла открывать третью пиццерию или паб в радиусе 100 м. Уместней будет открыть столовую или кондитерскую.

Не менее важный аспект — людская проходимость. Даже истинный гурман не станет искать кафе в безлюдном переулке. Заведение должно находиться как можно ближе к проезжей части. Так оно привлечет внимание и пешеходов, и автовладельцев. Если само здание неприметное, либо скрывается за деревьями — нужно позаботиться о яркой вывеске, оригинальном оформлении входа.

Выбор в зависимости от локации

  1. Семейное кафе, пиццерия, кондитерская или кофейня со средней ценовой политикой не обязательно открывать в центре. Жители окраин время от времени выбираются в кафе перекусить или провести вечер с друзьями. Стоит рассмотреть и новые районы, в которых инфраструктура находится на стадии развития. Если это будет одно из первых заведений, то высока вероятность обрести постоянных клиентов в лице жителей новостроек.
  2. Ресторан с авторской кухней и музыкой уместнее открывать в исторической части города, куда выбираются отдыхать местные жители и туристы. Идеально, если есть место для парковки для автомобилей будущих посетителей и такси. В мегаполисе рекомендуется присматривать локацию вблизи от метро — не все приезжают в дорогие заведения на такси или собственном авто.
  3. Выбирая место под столовую или кафе категории fast food, нужно учитывать близость крупных организаций. Такие заведения пользуются спросом у студентов и сотрудников в обеденный перерыв. Расположение столовой на первом этаже гарантирует 50% успеха.
Лучшая и беспроигрышная локация — любое место с большой проходимостью людей. Это парки отдыха, торгово-развлекательные центры, транспортны развязки (автостанция, железнодорожный вокзал). В мегаполисах к ним также относятся места рядом с офисами и бизнес-центрами.

Общие принципы выбора локации:

  • Близости метро или транспортной развязки.
  • Наличие места под парковку.
  • Поток пешеходов.
  • Наличие рядом крупных офисов или учебных заведений.

Санитарно-гигиенические требования

Кроме выбора концепции и местоположения заведения будущему владельцу придется согласовывать открытие с вышестоящими инстанциями. Это пожарная служба и МЧС, СЭС, в некоторых случаях градостроительное управление.

Нормы СЭС одинаковые для всех заведений общепита. В качестве площади разрешается использовать жилые и нежилые помещения, в отдельно стоящем или пристроенном объекте, а также на территории промышленных объектов (СанПин 2.3.6.1079-01, раздел № 2).

Независимо от типа объекта, помещение должно быть разделено на отдельные участки. Это непосредственно:

  • кухня;
  • зал для приема посетителей;
  • зона хранения сырья;
  • администрация;
  • санитарно-бытовые комнаты.

Категорически запрещено отводить под кухню подвальное помещение.

Требования к помещению:

  • Наличие запасного выхода.
  • Размещение продуктового склада рядом с туалетом не допускается.
  • Наличие водопровода, канализации, вентиляции.
  • Для бытовых и пищевых отходов установлены контейнеры.
  • Служебный вход находится с торца здания, куда не выходят окна и двери подъезда. Запрещено выгружать сырье либо утилизировать отходы со стороны двора или парадного входа.
Если будущее кафе планируется открывать в жилом доме, придется позаботиться о дополнительной шумоизоляции и вытяжке (особенно при наличии мангала, гриля, барбекю). Не исключено, что придется корректировать режим работы, иначе не избежать конфликтов с жильцами нижних этажей.

Как можно получить и оформить такую недвижимость?

Есть несколько способов получить площадь под будущее заведение. Не стоит сразу останавливаться на конкретном варианте. Нужно ознакомиться с нюансами, взвесить плюсы и минусы каждого способа.

Аренда

Это самый простой способ подбора помещения под будущее заведение. Аренда площади имеет свои достоинства и недостатки. Прежде чем принимать решение, стоит посмотреть несколько объектов.

Плюсы и минусы

Плюсы:

  • Отсутствие крупных вложений.
  • Владелец кафе не привязан к помещению.
  • Минимальный пакет документов, что ускоряет открытие.

Минусы:

  • Часто помещение нуждается в ремонте, это влечет дополнительные расходы.
  • Арендная плата отнимает значительную часть прибыли.
  • Понадобится время и деньги на раскрутку заведения.

Поиск арендодателя и офиса

Когда есть определенность с локацией, можно приступать к поиску подходящего объекта. Рациональней пользоваться специальными площадками, где арендодатели выставляют коммерческую недвижимость:

Если по описанию объект подходит, имеет смысл связываться с арендодателем и лично осматривать помещение.

Заключение договора

Заключая договор аренды, нужно настаивать на сроке 2-3 года минимум. Можно обратиться за помощью к юристу, который составит договор с учетом пожеланий обеих сторон. От владельца помещения понадобятся документы, подтверждающие собственность.

Содержание договора:

  • Реквизиты сторон.
  • Срок аренды.
  • Право либо запрет на субаренду площади.
  • Описание объекта — местоположение, площадь, этажность, назначение помещения.
  • Условие арендной платы — сумма, установленные сроки.
Плата за аренду может повышаться не чаще одного раза в год (п. 3 статья 614 ГК РФ).
Скачать бесплатно бланк договора аренды кафе и столовой
Скачать образец договора аренды кафе и столовой
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Подводные камни и практические рекомендации

К возможным рискам относится ограниченный срок, на который можно арендовать помещение, а открытие и раскрутка заведения занимает минимум 1-2 года, после чего кафе начинает работать в плюс. Нет гарантии, что собственник захочет продлевать договор. В итоге владелец заведения не только не сможет вернуть затраты, но и потеряет наработанных клиентов.

Есть и другие подводные камни, о которых начинающие предприниматели не знают. Важно внимательно изучить договор до подписания. На что стоит обратить внимание:

  • Назначение помещения — оно должно быть предназначено для общепита. Если данного пункта нет, возникнут проблемы с вышестоящими инстанциями.
  • Пункты, обозначенные мелким шрифтом — часто там кроются причины отказа в аренде, либо возможность преждевременного расторжения договора.
  • Помещение долго пустует — это тоже должно насторожить. Если объект сдается по привлекательной цене и находится в хорошем месте, подозрительно, что не находятся арендаторы.

Рекомендуется выяснить информацию о предыдущем арендаторе. Конкретнее — причину освобождения площади, особенно если там было заведение общепита. Можно поискать отзывы:

  • на городских форумах;
  • в социальных сетях;
  • на специальных площадках (к примеру, TripAdvisor).
  1. Перед заключением сделки важно уточнить детали касательно коммунальных платежей. Если они входят в стоимость аренды, можно не беспокоиться. Если в договоре такого пункта, значит, счета оплачиваются отдельно. В итоге бизнесмену придется заплатить огромную сумму за воду и электроэнергию.
  2. Также рекомендуется проверить документы на помещение. Если арендодателю честен и ему нечего скрывать, он предоставит выписку из реестра прав на недвижимость. Еще важно убедиться, что на площадь не наложен арест. Если все в порядке, можно заключать договор.
  3. Для страховки можно проверить арендодателя на сайте ФНС по ИНН. Результат выдаст сведения о контрагенте: место регистрации, наличие/отсутствие долгов, а также информацию, не находится ли арендодатель в состоянии ликвидации.

Покупка

Относительно простой способ обзавестись помещением — купить готовый бизнес. По сути, будущий предприниматель покупает действующее заведение.

Плюсы и минусы

Плюсы:

  • Отсутствие арендной платы.
  • Больше возможностей в плане ремонта и оформления зала.
  • Наработанная клиентская база.
  • Не нужно подбирать персонал, искать поставщиков.
  • Гарантирован определенный доход.
  • В случае провала помещение можно продать или сдать в аренду.

Минусы:

  • Заведение может быть с плохой репутацией.
  • Сложно узнать реальную причину продажи ресторана/кафе.
  • Нет гарантии, что старые поставщики и персонал согласятся работать с новым владельцем.

Поиск продавца и офиса

При выборе продавца важно узнать причину продажи заведения. Часто от бизнеса стараются избавится, если он не приносит прибыли, но не всегда.

Возможные причины продажи:

  • Владелец решил расширять бизнес, и данное помещение уже не устраивает его по площади.
  • Возникли непредвиденные обстоятельства, требующие больших денег.
  • Появилась идея нового проекта, требующего капиталовложений.
  • Предприниматель изначально ставил цель получить прибыль от продажи готового бизнеса.

Заключение договора купли-продажи

Требования к составлению договора прописаны в статьях 560567 ГК РФ. Необходимые документы:

  1. Акт о проведенной инвентаризации. Он составляется во время заключения сделки.
  2. Бухгалтерская отчетность заведения.
  3. Акт об имеющихся обязательствах перед кредиторами. Иначе есть риск приобрести бинес вместе с долгами прежнего владельца.
  4. Заключение о независимой аудиторской проверке.
  5. Акт о выявленных недостатках помещения.
Скачать бланк договора купли-продажи кафе
Скачать образец договора купли-продажи кафе
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Подводные камни и практические рекомендации

Иногда владельцы стараются продать бизнес из-за дурной репутации. В таком случае завоевать доверие клиентов и выйти в плюс будет сложно. Понадобится:

  • сменить концепцию заведения;
  • набрать новый персонал;
  • разработать программы лояльности для привлечения людей.

И все равно это не гарантирует положительный результат.

Чтобы перестраховаться, стоит придерживаться некоторых рекомендаций:

  1. Изучить бухгалтерскую документацию. Здесь лучше не экономить и воспользоваться услугами квалифицированного бухгалтера.
  2. Проанализировать затраты на заработную плату, закупку сырья, оплату счетов.
  3. Выяснить, нет ли у владельца долгов перед поставщиками, персоналом, за коммунальные услуги.

Если владелец ничего не скрывает, он без проблем предоставит информацию и отчетность. Отказ должен насторожить потенциального покупателя.

В ресторанном бизнесе в первые 2-3 года становится ясно, приносит дело доход или убыток. Если выбранное заведение работает мене трех лет и владелец старается его продать, стоит насторожиться.

Бывает, владелец продает заведение, которое не работает продолжительное время. Предложение заманчивое, так как это возможность приобрести готовый ресторанный бизнес за символическую сумму. Реальную ценность здесь представляет только оборудование, иногда мебель. Если собственник начинает завышать цену, мотивируя это тем, что вложился в раскрутку, дизайн, подобрал персонал — не стоит идти на поводу.

Строительство

Это самый долгий и затратный вариант. Первое, с чем сталкивается будущий ресторатор — поиск земли под строительство. Участок можно:

  • купить;
  • арендовать.

В первом случае земля переходит в собственность покупателя. Но потребуется крупная сумма.

Преимущества и недостатки

Преимущества:

  • Возможность построить и оборудовать заведение на свой вкус.
  • Объект является законной собственностью ресторатора.
  • Возможность продать готовый бизнес.

Недостатки:

  • Большие капиталовложения.
  • Необходимость получить разрешение на строительство от вышестоящих инстанций.
  • Сбор документов и согласование проекта отнимает много времени.

Выбор земли и сбор документов

  • Для начала можно арендовать участок под строительство. Но здесь есть свои риски: арендодатель может отказаться продлевать срок аренды, либо захочет расторгнуть договор преждевременно. Лучше присматривать вариант с перспективой выкупа.
  • Также можно арендовать землю у государства. Это более надежный вариант. Но участок должен иметь целевое назначение, иначе не дадут разрешение на строительство.
После получения разрешения можно приступать к работе. Если владелец планирует реализацию алкоголя, площадь зала для посетителей должна превышать 50 м². В противном случае можно продавать напитки крепостью до 5%.

До начала стройки понадобится собрать пакет документов. Он включает:

  • Технологический проект, который включает описание всех помещений и оборудования.
  • Техническое заключение о будущем объекте. Оно включает полное описание особенностей конструкции здания (стены, потолки, коммуникации).
  • Проект водоснабжения и канализации.
  • Проект вентиляции и отопления.

Возможные трудности и советы

Строительство кафе или ресторана дает возможности расширить бизнес в перспективе. Тем более, если будущий владелец обзавелся собственным земельным участком. Не нужно зависеть от арендодателя и переживать, что договор в любой момент может быть расторгнут.

В любом случае, участок и здание можно будет перепрофилировать либо сдать в арену другим предпринимателям. А если кафе возведено на арендованной земле, в случае расторжения договора придется решать, что делать со зданием и оборудованием.

В плане развития бизнеса и получения прибыли здесь такие же риски, как при аренде и покупке кафе. Дальнейшая перспектива зависит от:

  • локации;
  • ценовой политики;
  • маркетингового хода.

Ресторанный бизнес — интересное и прибыльное дело при грамотном подходе. Важно на начальном этапе просчитать возможные расходы. Рекомендуется составить отдельный бизнес план на аренду, покупку и строительство помещения. Стартовые вложения окупаются через 1-3 года.

Аренда — самый доступный способ начать ресторанный бизнес. Минимум хлопот и затрат. Если дело не пойдет, можно в любой момент расторгнуть договор с арендодателем.

Строить ресторан/кафе с нуля хлопотно, потребуется немалый стартовый капитал. Нужна уверенность, что дело раскрутится и будет приносить прибыль. Данный вариант подходит тем, кто знает сферу общепита изнутри, наработал опыт и репутацию.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
8 (800) 302-76-94

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.