8 (800)  302-76-94

Порядок расторжения договора аренды жилого помещения. Последствия для сторон, образцы документов

Время на чтение: 6 минут Добавить в закладки

Договор аренды расторгают по истечении срока или по решению сторон. В некоторых случаях возникает необходимость прекращения в одностороннем порядке, не согласовывая с другой стороной. При составлении документа учитывают условия исполнения и обстоятельства невыполнения обязательств. Рассмотрим виды расторжения в судебном и внесудебном порядке.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Что значит досрочно расторгнуть соглашение о найме жилого помещения?

Расторжение соглашения об аренде жилья – это прекращение его действия до истечения срока, указанного в условиях договора, по действующему законодательству. Расторжение соглашения возможно в результате следующих действий:

  • По соглашению сторон. Собственник квартиры и арендатор составляют и подписывают соглашение, по которому договор прекращает действие. Гражданское законодательство п. 1 ст. 450 ГК РФ.
  • В одностороннем внесудебном порядке согласно условиям договора.
  • По требованию одной из сторон в судебном порядке согласно ГК РФ.

Правовая основа

Досрочное расторжение по общим правилам осуществляется по инициативе собственника или арендатора (ст. 619 и ст. 620 ГК РФ). Стороны вправе установить основания для расторжения, не связанные с нарушением договора (п. 2 ст. 450, ч. 2 ст. 619, ч. 2 ст. 620 ГК РФ). К примеру, недвижимость больше не отвечает интересам съёмщика или запланирован ремонт, переоборудование.

Можно решить мирным путём, направить письменное уведомление о завершении отношений. Если стороны не достигли согласия, передать документы в суд.

В зависимости от сроков, указанных в договоре, различают способы расторжения:

  • Неопределённый срок аренды позволяет разорвать договор (п. 2 ст. 610 ГК РФ) при условии предупреждения за 3 месяца до расторжения.
  • При договоре, заключенном на определённый срок, его аннулирование досрочно в одностороннем порядке не предусмотрено законом. Если условие прекращения отношений письменно согласовано, можно отказаться от дальнейшего сотрудничества во внесудебном порядке (п. 1 ст. 310 ГК РФ).

Возможна выплата денежной компенсации, если договор сторон связан с предпринимательской деятельностью (п. 3 ст. 310 ГК РФ). Сторона, направляющая уведомление может не указывать причину отказа.

Судебный порядок проведения процедуры предусмотрен при:

  • В судебном порядке по требованию одной из сторон.

    1. Соглашение может быть расторгнуто или изменено по решению суда (п.2 ст. 450 ГК РФ).
    2. Существенное нарушение или иные случаи, предусмотренные законом или договором.
    3. Ущерб, нанесённый одной из сторон, лишает права на то, на что рассчитывали при заключении аренды.
  • Окончание договора при изменении обстоятельств. Изменения обстоятельств, не предусмотренные соглашением, могут быть причиной для прекращения сотрудничества (п. 1 ст. 451 ГК РФ). Если стороны не достигли компромисса договор расторгается или изменяется судом (в исключительных случаях), по требованию заинтересованной стороны на основании п. 4 ст. 451 ГК РФ.
  • При наличии специальных оснований. При досрочном расторжении соглашения действуют по общему правилу ст. 619 и 620 ГК РФ.

Основания

Для нанимателя

Основания приведены в ст. 620 ГК РФ, наниматель может досрочно прекратить сотрудничество:

  1. Имущество не предоставлено вовремя в пользование арендатору.
  2. Обнаружены недостатки, которые при первом осмотре не были замечены.
  3. Помещение не пригодно для жилья, ремонт в установленные сроки наймодатель не производит, если в договоре не прописано, то в разумные сроки.
  4. Обстоятельства, когда имущество становится не пригодным для использования, за которые квартиросъёмщик не несёт ответственности.
  5. Ключи и документы, относящиеся к объекту найма, не были переданы арендатору.
  6. Лишение того, на что вправе рассчитывать при заключении договора абзац 2 п. 2 ст. 611 ГК РФ.
  7. Не предупрежден о правах третьих лиц, залог и т.д.. ч. 2 ст. 613 ГК РФ.

ГК РФ Статья 613. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество

Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.

При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Подробно о порядке оформления аренды жилья мы рассказывали в отдельной статье.

Могут быть и другие основания для расторжения по требованию нанимателя пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Для наймодателя

  1. Использование квартиры с грубыми нарушениями.
  2. Жилье используется не по назначению.
  3. Ухудшение состояния имущества.
  4. Просрочка оплаты за наем.

Если в обязанности нанимателя входит проведение ремонта, который не произведен в назначенный срок или оплата за аренду не была выполнена вовремя. Конфликт можно разрешить мирным путём, отправить письменное уведомление, если одна из сторон не соглашается на урегулирование, подавать документы в суд.

В случае временной регистрации нанимателя, по месту арендованного помещения, собственник обязан предоставить 30 дней на выезд, даже после расторжения договора.

Как провести процедуру по согласию сторон: пошаговая инструкция

Собственник и квартиросъемщик решают прекратить дальнейшее сотрудничество, осталось правильно оформить. Особых условий к договору по взаимному согласию не предъявляют.

Как правильно оформить дополнительное соглашение?

Расторжение договора составляется дополнительным соглашением в письменной форме, как и основной документ. Оформление:

  1. Заголовок с отсылкой к основному договору.
  2. Время и место заключения.
  3. Личные данные сторон.
  4. Описание процедуры освобождения объекта.
  5. Погашение задолженности или возврат переплаты.
  6. Подписи владельца и арендатора.

Стороны могут оформить расторжение на своё усмотрение, если пункты в соглашении не противоречат закону.

Скачать бланк соглашения о расторжении договора аренды квартиры
Скачать образец соглашения о расторжении договора аренды жилого помещения для частного лица
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Нужна ли регистрация, как ее осуществить?

Если в основном документе указан срок более одного года, то регистрация необходима, чтобы на одну недвижимость не было заключено несколько договоров аренды. Так же соглашение о расторжении обязательно должно быть зарегистрировано. Запись об аренде в ЕГРН будет удалена.

Акт приёма-передачи

Факт передачи объекта подтверждается составлением акта, который прилагается к основному договору.

При прекращении сотрудничества, также необходим. Обязательства по передаче помещения считаются выполненными после оформления.

В акте фиксируют состояние:

  • объекта;
  • коммуникаций;
  • имущества.

После подписания ответственность за сохранность переходит другой стороне. Закон не регулирует форму акта, оформляют пункты, важные для сторон.

Мирное урегулирование в одностороннем порядке

  1. Необходимо отправить заказное письмо с уведомлением об отказе исполнения на адрес, указанный в основном документе.
  2. Получить согласие стороны на прекращение правовых отношений.
  3. Оформить соглашение о расторжении аренды недвижимости.
  4. Составить акт передачи.
  5. Если собственник или арендатор отказываются от мирного урегулирования, следует обратиться в суд.

Если дополнительное соглашение о расторжении составлено и требования стороны обоснованы, возврат денежных средств за предоплату в несколько месяцев осуществляется в течение 10 суток. При получении отказа, обращайтесь в суд.

Уведомление

Информировать об отказе исполнения – обязательное условие для инициатора.

Простая формальность по общему согласию, не имеющая влияния на процесс. Если другая сторона отказывается от разрыва сотрудничества, отсутствие уведомления является нарушением процедуры прекращения правовых отношений. Может стать причиной отказа в удовлетворении расторжения.

Как его правильно составить?

Уведомление имеет письменную форму. При его составлении следует придерживаться следующих правил:

  1. Укажите реквизиты организации или личные данные.
  2. Опишите основной договор, причину разрыва правовых отношений, обстоятельства или невыполнения условий основного документа.
  3. Поставьте дату окончания действия соглашения, сроки получения ответа.
  4. Укажите перечень бумаг, обосновывающих прекращение сотрудничества.
  5. В конце – дата и подпись стороны.
Скачать бланк уведомления о расторжении договора аренды жилого помещения
Скачать образец уведомления о расторжении договора аренды жилого помещения
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Порядок оформления

После составления документа его следует направить второй стороне для ознакомления. Осуществляется отправка заказным письмом с уведомлением. Доставка будет с отметкой почтового отделения или датой подписи получателя о вручении документа. Если отправлено по надлежащему адресу, но сторона игнорирует корреспонденцию, она все равно считается извещённой и ответственной.

Уведомление об отказе отправляется по адресу регистрации юридического или физического лица.

Проверить можно на сайте ФНС. Рекомендуется отправить дубликат по фактическому месту нахождения, если известно отправителю.

Действия через суд

Отказ от дальнейшего сотрудничества можно осуществить через суд. Процедура является сложной, понадобится помощь специалиста. К основным этапам процедуры относятся следующие действия:

  1. Необходимо уведомить оппонента о предстоящем разрыве правоотношений.
  2. Подготовить доказательную базу для суда.
  3. Составить исковое заявление и собрать пакет документов.
  4. Направить иск в суд.

Подсудность

Если были использованы все методы урегулирования конфликта до обращения в судебную инстанцию, тогда иск считается подсудным. Составляется акт о не желании другой стороны решить вопрос предложенными вариантами.

Стороны, имеющие ИП, или предприятия, расторгают договор через арбитражный суд. Физическому лицу – обращаться в суд общей юрисдикции. Иск подаётся по регистрации юридического адреса или места постоянной регистрации ответчика.

Документы

К основному перечню документов относятся:

  1. Копия основного соглашения.
  2. Копия уведомления об отказе исполнения правовых отношений, с пометкой о получении ответчиком.
  3. Если уведомление передано по почте, приложить копию почтовой квитанции.
  4. Для доказательства задолженности по платежам предоставить выписку из банка по операциям со счётом.
  5. При нанесении вреда имуществу включить копию акта с перечнем пришедших в негодность вещей.

Доказательства

Документальными доказательствами требований являются документы, включённые в иск, можно использовать любые факты, полученные законным путём. Это могут быть показания свидетелей, заключения экспертов или протоколы.

Составление иска

Подаётся иск в письменном виде. В него нужно включить следующие данные:

  1. Указать стороны конфликта, наименование суда, в который обращается истец.
  2. Перечислить нарушения по договору аренды.
  3. Описать обстоятельства отказа от дальнейшего сотрудничества.
  4. Включить сведения об уведомлении, отправленном ответчику.
Скачать бланк искового заявления о расторжении договора найма жилого помещения
Скачать образец искового заявления о расторжении договора найма жилого помещения
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Рассмотрение заявления и принятие решения

Рассмотрение заявления займет 5 дней. После истец и ответчик будут приглашены на заседание. Суд в праве отказать в рассмотрении при неправильно составленном иске. Двусмысленные, нецензурные фразы и личные заключения по делу следует обязательно исключить.

В арбитражном суде принятие решения осуществляется в течение трёх месяцев со дня получения заявления. В федеральном суде в 60 дневной срок. Возможно приостановление, если один из участников не явился на судебное заседание по веским причинам. Сроки могут продлить для проведения экспертизы, чтобы выявить нанесённый ущерб или подтверждения заявленной компенсации.

Апелляцию в высшую судебную инстанцию можно подать в 30 дневной срок.

Могут ли назначить компенсацию?

Денежная выплата возможно будет назначена, если в соглашении внесён пункт штрафа за досрочное прекращение правовых отношений, или арендатор произвёл ремонт, а владелец требует освободить помещение раньше указанных сроков, суд может обязать собственника заплатить компенсацию.Арендная плата, штрафы, неустойки будут начисляться до момента расторжения договора.

Грамотный подход к оформлению аренды жилья — залог успешной сделки! А разобраться в нюансах сдачи и аренды квартиры помогут наши статьи:

Последствия

Помещение необходимо будет освободить. Обязательств по оплате за наем и содержание больше нет. Имущество, переданное во временное пользование собственником или принадлежащее арендатору, следует вернуть, иначе отказ может быть расценен, как кража.

Случаи расторжения договора аренды возникают в результате уклонения обязательств или ненадлежащего исполнения. Заинтересованная сторона должна урегулировать сложившуюся ситуацию мирным способом прежде, чем обратиться в суд. Оформление одностороннего отказа следует внести в пункты соглашения, чтобы избежать сложных случаев судебной тяжбы. Сэкономьте потраченные деньги и время.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
8 (800) 302-76-94

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.