Нужно ли платить аванс при покупке квартиры? Для чего это необходимо и каковы нюансы соглашения?

Бывает ситуация, когда покупатель не уверен, что квартиру не купит кто-то еще, предложив более высокую цену, пока он сам занят проверкой юридической чистоты будущей жилплощади. Для такой цели существует договор аванса, о котором многие лица, заключающие сделку купли-продажи самостоятельно, без помощи агентов по недвижимости, не знают или не имеют представления, как оформить все правильно.

Показать содержание

• Что означает аванс при покупке квартиры?
Для чего он нужен?     Какими законами регулируется?    
• Как правильно оформить авансовый договор при купли-продажи недвижимости?
Необходимые бумаги     Пошаговое заключение соглашения     Разрешено ли не составлять предварительный документ?      Есть ли разница в подписании между физическими и юридическими лицами?     Расписка о получении     Правила передачи суммы    
• Риски и подводные камни
• Можно ли вернуть деньги обратно, если передумал покупать имущество?

Что означает аванс при покупке квартиры?

Как только он внесен и оформлен юридически, стороны могут спокойно готовиться к предстоящей сделке купли-продажи.

О том, что представляют собой аванс, задаток и залог и чем они различаются, мы писали тут.

Для чего он нужен?

Аванс выступает регулятором отношений продавца и покупателя, причем его работа осуществляется в обе стороны, так как он:

• обязует продавца прекратить поиски других потенциальных покупателей, а также «замораживает» цену на саму квартиру;
• обязует покупателя заключить договор купли-продажи.

Какими законами регулируется?

Упоминание аванса указано в п. 3 ст.380 ГК РФ. Сам аванс, без каких-либо дополнительных условий, специально не регулируется гражданским законодательством. Однако при появлении дополнительных факторов, его определение подпадает под критерий обеспечительного платежа (ст.381.1 ГК РФ).

Авансовое соглашение заключается на основании ст. 429 ГК РФ, которая обеспечивает заключение сделки в будущем, так как аванс тоже является формой предварительного договора.

Как правильно оформить авансовый договор при купли-продажи недвижимости?

Как и любая форма предварительного договора, аванс оформляется на условиях основной сделки, то есть:

1. он осуществляется в письменной форме;
2. подписывается обеими сторонами.

Необходимые бумаги

• Выписка из ЕГРН (чтобы убедиться, что продавец является собственником квартиры).
• Правоустанавливающие документы на продаваемый объект.
• Копии паспорта сторон (если договор заключается через агентство по недвижимости – сведения об агенте также понадобятся).
• Сведения о характеристиках недвижимости (технический паспорт).
• Справки об отсутствии обременений из ЕГРН.

Дополнительно покупатель может запросить сведения о том, что продавец не стоит на учете в ПНД (то есть, является дееспособным, вправе самостоятельно совершать сделку купли-продажи жилой площади), иные сведения, которые в дальнейшем могут помешать заключению основного договора.

Пошаговое заключение соглашения

1. Шапка договора.

   В ней стандартно содержится следующая информация:

   • наименование документа («Соглашение об авансе», «Предварительный авансовый договор купли-продажи» и т.д.);
   • место заключения;
   • дата;
   • паспортные данные о сторонах сделки и агенте по недвижимости (если купля-продажа осуществляется через него).
2. Сведения об объекте недвижимости.

   В данном пункте указываются:

   • наименование (в данном случае – квартира) объекта;
   • адрес, по которому он расположен;
   • цена, которую назначил продавец.
3. Данные о будущем собственнике (покупатель или несколько покупателей). Здесь нужно всего лишь указать ФИО покупателя или того, в чью пользу будет оформлена собственность.
4. Характеристика продаваемого объекта.

   Необходимо указать:

   • общую площадь квартиры;
   • отдельно кухни;
   • жилой зоны.

   Также указывается домашний телефон, если таковой имеется.

5. Основная часть соглашения – указывается конкретная сумма предвариетльной выплаты.
6. Информация о настоящем собственнике жилплощади (продавце).

   Прописываются:

   • ФИО собственника;
   • правоустанавливающие документы на объект (достаточно указать реквизиты).
7. Гарантии продавца.

   Необходимые сведения:

   • свидетельства об отсутствии обременений;
   • информация о лицах, зарегистрированных в квартире;
   • подтверждение отсутствия незаконной перепланировки (технический паспорт);
   • справка из администрации МО о том, что здание не подлежит сносу или реконструкции;
   • подтверждение достоверности документов на квартиру.
8. Обязательства продавца.

   Настоящий собственник квартиры обязуется:

   • предоставить продавцу все необходимые документы для предварительного договора и, непосредственно, сделки купли-продажи в указанный в соглашении срок;
   • сообщить продавцу сведения, которые могут помешать заключить договор;
   • не совершать перепланировку или вносить какие-либо изменения в саму квартиру;
   • совершить все платежи за коммунальные услуги и расплатиться по всем долгам за квартиру до того, как договор купли-продажи будет заключен;
   • расторгнуть все договоры, связанные с наймом жилого помещения или аренды.
9. Ответственность продавца за последующий отказ от заключения договора купли-продажи и нарушение предварительного договора.
10. Ответственность покупателя.
11. Условия, при которых покупатель может отказаться от заключения основной сделки с возвращением ему аванса:
    • невозможность исполнения обязательств по независимым от сторон обстоятельствам;
    • утрата продавцом права собственности;
    • обнаружение 3 лиц с правом собственности;
    • утрата одним из собственников дееспособности или ее ограничение;
    • иные обстоятельства, которые устанавливают сами стороны.
12. Место совершения сделки.

    Указываются:

    • дата совершения сделки;
    • точное время;
    • точный адрес.
13. Порядок исполнения обязательств по договору.

    В данный пункт включаются:

    • способ расчета аванса;
    • форма договора (простая письменная или с нотариальным заверением).
14. Расходы, связанные с данным соглашением. В пункте указывается лицо, которое несет все расходы (сама сумма предварительной выплаты, расходы на нотариуса, если сделка нотариально заверяется и т.д.).
15. Срок вступления договора в силу и срок его действия.
16. Подписи сторон.

• Скачать бланк предварительного договора с авансом при купле-продаже квартиры
• Скачать образец предварительного договора с авансом при купле-продаже квартиры

Разрешено ли не составлять предварительный документ?

Такая возможность действительно имеется. Стороны прописывают в самом договоре купли-продажи данное условие в том случае, если покупатель не способен отдать всю сумму сразу, но при этом не желает приобретать жилье в ипотеку, хотя формально покупаемая квартира остается в залоге у продавца до полной оплаты купли-продажи квартиры.

Соглашение об авансе, тем не менее, составить придется, но сделать это можно одновременно с заключением самой сделки купли-продажи. В тексте договора необходимо сделать ссылку на документ об авансе и указать:

1. Срок, в который будет выплачена сумма аванса.
2. Срок, в который будет выплачена оставшаяся часть.

• Скачать бланк авансового договора на покупку квартиры между физическими лицами
• Скачать образец авансового договора на покупку квартиры между физическими лицами

Есть ли разница в подписании между физическими и юридическими лицами?

Чаще всего договор купли-продажи жилой недвижимости заключается между физическими лицами, но юридические лица тоже не лишены права на заключение такой сделки.

Если договор заключают между собой юридические лица, то саму сделку вправе осуществить:

• генеральный директор организации;
• его представитель по доверенности.

Аванс снимается со счета самого юридического лица, что должно быть задокументировано в бухгалтерском отчете.

Если сделка заключается между физическим и юридическим лицом, важно учитывать, что:

• вместе с наименованием организации указываются и личные данные ее руководителя;
• поставить подпись может не сам руководитель, а его представитель по доверенности.

Расписка о получении

Расписка – это необходимый документ, подтверждающий совершение значимого действия стороной договора. С помощью нее покупатель будет способен подтвердить уплату аванса в тех случаях, когда продавец или риелтор утверждают обратное.

Расписка должна содержать:

1. Паспортные данные сторон сделки.
2. Ссылку на преддоговор.
3. Сведения о продаваемом объекте (адрес квартиры и ее технические характеристики).
4. Сумму выплаты.
5. Подпись продавца о том, что деньги были получены.
6. Подпись покупателя и дата.

• Скачать бланк расписки о получении аванса при продаже квартиры
• Скачать образец расписки о получении аванса при продаже квартиры

Исходя из судебной практики, сам факт расписки является доказательством как уплаты суммы, так и соглашения заключить в дальнейшем сделку. То есть, документальное заключение сделки об авансе не будет являться обязательным шагом.

Важно отметить, что нотариальное заверение расписки, как и предварительного соглашения, законодательно не требуется. Однако для надежности советуют их заверить, чтобы впоследствии не возникло проблем с доказательством в суде, если оно потребуется.

Правила передачи суммы

Часто продавцы в качестве предварительной выплаты требуют практически половину суммы, что не является правильным. Конкретная цифра устанавливается индивидуально по соглашению между сторонами сделки. Но, как правило, аванс составляет около 10 процентов от полной стоимости квартиры. Более высокую сумму можно назначить по индивидуальному соглашению участников.

Деньги можно передать:

• наличными при встрече с продавцом (как происходит купля-продажа за наличный расчет);
• наличными – непосредственно в самой квартире (чтобы еще раз взглянуть на нее);
• наличными – во время нотариального заверения сделки (если производится данная процедура);
• через электронный расчет на счет продавца в банке.

Риски и подводные камни

В соглашении об авансе важно предусмотреть все возможные случаи, которые могут помешать последующему совершению сделки, чтобы не остаться без аванса и не войти в минус, заплатив и неустойку. Риск покупателя при отказе заключить договор купли-продажи заключается в том, что по соглашению внесенный аванс останется у продавца, и вернуть он его уже не сможет.

Если продавец отказывается в дальнейшем заключить сделку, нашел нового покупателя или повысил цену, он обязывается:

1. вернуть деньги покупателю;
2. заплатить неустойку, в сумме, которая была указана в договоре.

Неустойка уплачивается лишь в том случае, если в документе содержится подобная формулировка:

«Сумма аванса возвращается Покупателю в течение N дней с момента возникновения/обнаружения нарушения требований настоящего договора Продавцом. Одновременно Продавец уплачивает Покупателю договорную неустойку в сумме, эквивалентной N рублей».

В соглашении может быть прописаны и штрафные санкции покупателю в пользу продавца:

«Сумма аванса остается у Покупателя, если Продавец отказывается от заключения договора купли-продажи без наличия причин, указанных в настоящем договоре. Одновременно с этим Покупатель обязуется совершить оплату в пользу Продавца договорной неустойки в сумме, эквивалентной N рублей».

Без прямого указания на то в договоре, как постановил Пленум ВС РФ, дополнительная неустойка в договорах аванса не может быть назначена ни продавцу, ни покупателю.

Можно ли вернуть деньги обратно, если передумал покупать имущество?

Ответственность по срыву сделки при внесенном авансе законодательно не урегулирована. Если иное не предусмотрено в договоре аванса сторонами, аванс подлежит возврату со стороны обоих участников без всяких последствий, вне зависимости от причины. Но все же всегда стоит понимать основные моменты и подстраховаться, указав в соглашении важные формулировки.

Если в договоре не указаны штрафные санкции в виде целого аванса, его части или дополнительной уплаты неустойки, покупатель может вернуть себе сумму, не дожидаясь нарушения договора продавцом.

Кроме того, в самом соглашении могут быть прописаны условия, которые позволят стороне вернуть внесенную сумму (шаг 11 в порядке заключения соглашения). Продавец, утративший право собственности незадолго до заключения сделки купли-продажи возвращает предварительную выплату без неустойки.

Еще один способ вернуть аванс – сделать прямое указание в договоре об этом. То есть, необходимо прописать точный срок заключения сделки по продаже квартиры и, если соглашение в этот день не было заключено, аванс должен быть возвращен.

Важным моментом является грамотное составление предварительного договора об авансе. Непонимание или мнимое понимание условий может привести покупателя к утрате уплаченной суммы. Рискует и сам продавец в тех случаях, когда отказывается заключить основной договор с контрагентом.

Для подстраховки соглашение стоит заверить у нотариуса. Он не только проверит правильность пунктов сделки, но и сама его подпись будет являться фактом, доказывающим уплату аванса в суде.