Порядок составления, заключения и расторжения договора найма служебного жилого помещения

Законодательством РФ предусмотрен служебный наем жилья. Он касается определенной категории граждан и регулируется особыми положениями. Несмотря на то, что такое жилье остается в собственности наймодателя, закон защищает жильцов при выполнении ими своих обязанностей. Зная правила найма граждане могут в полной мере пользоваться своими правами.

Показать содержание

• Что такое служебное жилье?
Требования к жилплощади     Кто распоряжается недвижимостью?     Кто и на каких основаниях может получить?    
• Права и обязанности сторон
Нанимателя     Собственника    
• Процедура предоставления
Порядок составления типового соглашения     Срок действия     Какие документы приложить?    
• Условия платы
• Расторжение контракта
• Перевод ведомственной квартиры в социальную и дальнейшая приватизация
• Ограничения для сотрудника
Можно ли сдавать в аренду?    

Что такое служебное жилье?

Под понятием «служебное жилье» объединены жилые помещения, предназначенные для проживания граждан при исполнении ими определенной трудовой деятельности, но не имеющих другой жилплощади в данном регионе. В соответствии со ст.92 ЖК РФ, оно должно входить в специализированный жилищный фонд на основании решения органов государственной власти или местного самоуправления (подробнее о найме специализированного жилого помещения вы узнаете из этой статьи).

Требования к жилплощади

Служебное жилье призвано создать нормальные условия для проживания сотрудников ряда организаций с целью полноценного выполнения ими трудовых обязанностей, когда они не имеют возможности приобрести собственное жилье. Для этого к нему предъявляются соответствующие требования, регламентированные ЖК РФ:

1. Служебным жильем может считаться квартира или дом (ст.104 ЖК РФ). Им не может считаться часть квартиры или комната в ней. В специализированный фонд может также относиться общежитие.
2. Предоставляемое жилье должно соответствовать нормам ст.15 ЖК РФ, устанавливающим обязательное соответствие площади (кв.м) техническим и санитарным стандартам, принятым для граждан РФ.
3. Благоустройство служебного жилья должно соответствовать жилищным условиям в собственных квартирах (домах) данного населенного пункта с учетом региональной специфики, т.е. водоснабжение, газ, канализация, отопление.

Кто распоряжается недвижимостью?

В соответствии с ЖК РФ (ст.104) наймодателями служебного жилья могут выступать:

• органы государственной власти РФ при назначении граждан на государственные или выборные должности из жилищного фонда Российской Федерации;
• органы государственной власти субъектов РФ из своего жилищного фонда;
• органы местного самоуправления в рамках своих полномочий из муниципального фонда;
• собственники жилья (государственные, муниципальные, частные предприятия и организации).

Решение о предоставление служебного жилья может приниматься уполномоченными лицами, кому предоставляется такое право органами государственной или местной власти. Это может быть командование воинских частей, органов МВД, руководство предприятий и организаций.

Кто и на каких основаниях может получить?

Список должностей, кому предоставляется служебное жилье, определен ст.93 ЖК РФ.

В него входят:

• депутаты всех уровней, прибывшие из другого региона;
• государственные служащие (чиновники);
• военнослужащие по контракту (об условиях найма жилья для военнослужащих читайте здесь);
• работники правоохранительных органов – полиция, следователи и т.д.;
• сотрудники МЧС и аварийно-спасательных служб, в т.ч. пожарные;
• работники лесоохранных (егеря, лесники) и рыболовных хозяйств;
• сотрудники таможенных, налоговых и судебных служб;
• учителя;
• работники ЖКХ (например, дворники);
• медицинские работники, врачи.

Собственники жилья (компании, организации) могут предоставлять служебное жилье своим работникам любых профессий и должностей по собственному усмотрению. При этом у них имеется право передачи недвижимости в собственность сотрудникам на оговоренных условиях.

Права и обязанности сторон

Условия найма служебного жилья подробно оговариваются в договоре между наймодателем и нанимателем. В документе в письменной форме закрепляются права и обязанности сторон по предоставлению, обслуживанию и эксплуатации помещений. Основываются они на положения ст.65 и 67 ЖК РФ.

Нанимателя

На законодательном уровне нанимателю жилья, т.е. квартиросъемщику (сотруднику или служащему), вменяются такие обязанности:

1. Использование помещения строго по прямому назначению, а именно для проживания, без вовлечения в предпринимательскую деятельность и т.д.
2. Своевременная оплата коммунальных платежей и эксплуатационных расходов.
3. Сохранение переданного имущества в надлежащем состоянии. Проведение текущего ремонта внутри помещения по мере необходимости. Принятие мер по выявлению и устранению неисправностей и нарушений, уведомив наймодателя.

При проведении плановых работ по капремонту наниматель должен временно освободить помещение и не препятствовать их осуществлению. Квартиросъемщик несет полную ответственность за сохранность переданного имущества. Законом защищены следующие права нанимателя и членов его семьи:

1. Проживание вместе с семьей в течение всего срока, предусмотренного договором, при условии выполнения его условий, а также пользование переданным имуществом.
2. Пользование всеми жилищно-коммунальными услугами на общих основаниях.
3. Пользование льготами и субсидиями, предусмотренными законами.

Собственника

Владелец служебного жилья обязан:

1. Передать нанимателю помещение, свободное от каких-либо прав третьих лиц. Оно должно полностью соответствовать техническим, санитарным и пожарным нормам.
2. Проводить капремонт жилья. Участие в мероприятиях по обустройству прилегающей территории.
3. Обеспечивать нанимателя возможностью пользования всеми коммунальными услугами. Заключать договоры с соответствующими организациями.
4. Реагировать на сообщения от нанимателя на выявленные неисправности и нарушения.

Наймодатель имеет следующие права:

1. Предъявление требований по соблюдению законности и норм общежития. Предупреждение квартиросъемщика о возможности принятия мер при многократных нарушениях.
2. Контроль состояние помещений и переданного имущества.
3. Предъявление требований по своевременной оплате услуг и согласованной арендной платы.

Наймодатель имеет право на досрочное прекращение договорных обязательств при нарушении условий соглашения со стороны нанимателя.

Процедура предоставления

Вопрос о предоставлении служебного жилья решает его собственник, что оформляется решением в форме приказа, постановления или распоряжения. Основанием служит трудовой договор и заявление гражданина. После вынесения решения заключается договор найма. На основании соглашения выписывается ордер на жилье.

Заявление на предоставление служебного жилья пишется на имя руководителя его владельца (орган государственной, региональной или местной власти, организация-собственник жилья). В нем указывается: основание для просьбы, ссылка на отсутствие у гражданина собственного жилья, информация о количестве членов семьи и наличии лиц, находящихся на попечительстве (желательно с указанием возраста).

Прикладываются необходимые документы, а также дается согласие на проверку личных данных и данных на членов семьи для определения достоверности информации.

Передача помещения производится по акту приема-передачи и акту технического состояния. В этих документах должны быть отражены все замеченные недостатки и неисправности.

Порядок составления типового соглашения

ЖК РФ достаточно четко регламентирует порядок заключения и содержание договора найма служебного помещения (ст. 100-102, 104). Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 № 42 утверждена форма типового договора, которой рекомендуется придерживаться при оформлении соглашения.

Документ подписывается нанимателем и руководителем организации, который определен владельцем в качестве уполномоченного лица. Следует отметить, что нанимателем может быть не только российский гражданин, но и иностранец, заключивший соответствующее трудовое соглашение (больше информации о сдаче квартиры иностранцам находится в нашем материале).

В договор включаются следующие основные пункты:

• необходимая информация о нанимателе, наймодателе и уполномоченной организации, в т.ч. состав семьи квартиросъемщика и данные о других лицах, которые будут проживать вместе с ним;
• адрес, площадь и основные характеристики предоставляемого жилья;
• условия передачи в пользование и сдачи по окончании действия договора;
• права и обязанности сторон;
• обязанности по проведению текущего и капитального ремонта, порядок его оплаты;
• условия досрочного прекращения действия договора по инициативе обеих сторон;
• форс-мажорные условия;
• сумма арендной платы (при ее наличии);
• срок действия договора.

Отдельным пунктом выделяется возможность (невозможность) приватизации и передачи служебного помещения в собственность нанимателя. Особое внимание следует уделить правомочности и сроку проживания после прекращения действия трудового соглашения.

Срок действия

Срок действия договора соответствует продолжительности действия трудового соглашения (контракта) или пребывания на выборной должности (ч.3 ст.104 ЖК РФ). Наймодатель может установить определенный, временной срок найма жилья, но в этом случае обязательно прописываются условия и порядок его продления.

Какие документы приложить?

Для предоставления служебного жилья потребуются такие документы:

• удостоверение личности (паспорт);
• выписка из трудовой книжки с записью о месте работы и занимаемой должности;
• выписка из ЕГРН или иной документ, доказывающий отсутствие другого жилья в собственности;
• свидетельство о браке;
• справка о составе семьи, документы об опеке;
• трудовой контракт со сроком трудовых отношений;
• ходатайство работодателя о предоставлении служебного жилья.

Все прикладываемые копии и выписки должны быть заверены нотариусом или печатью работодателя. Собственник жилья может попросить дополнительные документы в зависимости от вида деятельности заявителя.

Условия платы

Структура и размер платы за служебное жилье регламентируется ст.154 ЖК РФ. Она включает оплату найма (аренды), расходы на содержание помещения и коммунальные услуги. Плата за найм устанавливается собственником с учетом ст.156.1 ЖК РФ. Оплата коммунальных услуг осуществляется на общем основании в соответствии с ч.1.1 Закона №217-ФЗ от 21.07.2014.

Расторжение контракта

Действие договора найма прекращается в следующих случаях:

• окончание срока действия договора найма или трудового контракта;
• прекращение трудовых отношений между нанимателем и работодателем;
• приобретение нанимателем собственного жилья;
• досрочно, по инициативе одной из сторон.

Квартиросъемщик может расторгнуть договор и освободить помещение в любое время по причине переезда на другое место жительств, изменения семейного положения и по другим причинам. Он должен известить об этом наймодателя.

Расторжение договора по инициативе наймодателя на основании ст. 83, 101 ЖК РФ по решению суда. Основанием могут служить следующие обстоятельства:

• уклонение нанимателя от внесения платежей за коммунальные услуги и оплаты найма;
• нанесение ущерба недвижимости или имуществу по вине квартиросъемщика или членов его семьи;
• использование помещения не по назначению;
• многочисленные претензии со стороны соседей, других граждан и юридических лиц.

Перевод ведомственной квартиры в социальную и дальнейшая приватизация

Закон №1541-1 от 04.07.91 (ст.4) лишает служебное жилье права на приватизацию. Она возможна только при передаче недвижимости из специального фонда в муниципальную собственность. Она производится только по согласию владельца. Для совершения такого действия наниматель жилья должен подать соответствующее заявление наймодателю, который рассматривает его в течение месяца.

Если выносится положительное решение, то необходимые документы подаются в органы государственной власти и изменяется статус жилья. После перехода его в муниципальную собственность приватизация осуществляется в обычном порядке, предусмотренном законодательством.

Еще один вариант – выкуп квартиры (дома). Такая возможность должна предусматриваться договором аренды. Важное условие – проживание в служебном помещении не менее 10 лет и наличие подтверждения в необходимости жилья. Подробнее о нюансах и порядке аренды с последующим выкупом рассказано здесь.

Существуют категории граждан, которых нельзя выселить из служебного помещения по окончании действия договора найма. К ним относятся:

• инвалиды и участники ВОВ, а также инвалиды иных военных действий;
• трудовые инвалиды;
• семьи людей, умерших при исполнении служебных обязанностей;
• одинокие граждане с малолетними детьми.

В таких случаях служебные помещения переводятся в фонд социального жилья и оформляется договор социального найма.

Ограничения для сотрудника

Наниматель служебного жилья должен использовать его только для проживания. Запрещается использование его:

• в предпринимательской деятельности;
• для организации бизнеса, складских помещений, гостиниц;
• иное использование не по назначению.

Можно ли сдавать в аренду?

Нельзя передавать помещение в аренду или найм другому лицу (поднайм). При выявлении указанных нарушений наймодатель обращается в суд. Они считаются веским основанием для расторжения договора и выселения нанимателя. Суд может наложить и другие наказания в виде штрафа, предусмотренного законом. Подробнее о мерах ответственности за незаконную сдачу жилья читайте здесь.

Служебный наем жилья призван создать благоприятные жилищные условия для определенной категории граждан, заключивших трудовые контракты, но не имеющих собственного жилья. Он строго регулируется ЖК РФ и другими законодательными актами. Все условия, права и обязанности сторон оговариваются Договором. Соблюдение его и норм общежития обеспечивает возможность исполнения трудовых обязанностей, не заботясь о жилье.