Что такое устав ЖСК и какую роль он играет? Составление, хранение и ошибки

Для строительства многоквартирного дома, а также приобретения жилья и дальнейшего управления им граждане объединяются в кооперативы. Чтобы организовать строительство, кооператив должен быть жилищно-строительный. Просто жилищный кооператив позволяет его членам участвовать в приобретении и последующем содержании многоквартирного дома. Оба вида объединения опираются на устав, который регулирует их деятельность.

Показать содержание

• Что такое устав ЖСК?
• Пошаговая инструкция создания
Обязательные требования к содержанию     Возможные дополнительные положения     Пример составления     Технические требования    
• Хранение и предоставление
• Последствия ошибок
• Можно ли вносить изменения?
Порядок действий    

Что такое устав ЖСК?

Деятельность ЖК и ЖСК регулируется законодательством РФ. Глава 11 Жилищного кодекса полностью посвящена функционированию подобных объединений. В соответствии с ней жилищные и жилищно-строительные кооперативы должны пройти государственную регистрацию для осуществления законной работы. При этом зарегистрированы они будут как юридические лица (ст. 114 ЖК РФ).

Любое юридическое лицо действует на основе устава (ст. 52 ГК РФ). Поэтому для ЖК и ЖСК это обязательный документ. Он является учредительным, что означает его необходимость при осуществлении государственной регистрации кооперативов граждан.

Основная роль типового устава — зафиксировать правила, регулирующие деятельность организации. Документ определяет:

• Цель создания кооператива.
• Основное направление деятельности.
• Правила членства в организации.
• Механизм расчётов внутри объединения и уплаты членских взносов.
• Полномочия руководства.

О том, стоит ли вступать в жилищные кооперативы, каковы плюсы и минусы таких организаций, мы рассказывали тут.

На основании созданного документа члены объединения впоследствии смогут управлять строительством многоквартирного дома (если это ЖСК), организовывать его реконструкцию и участвовать в содержании здания.

Пошаговая инструкция создания

При составлении устава учредители кооперативов должны ориентироваться на действующее законодательство в сфере строительства, жилищного управления, а также на Гражданский кодекс. Нормативные акты требуют, чтобы учредительный документ жилищного объединения содержал ряд обязательных сведений.

Обязательные требования к содержанию

Основные требования к содержанию документа содержатся в п. 2 ст. 52 ГК РФ (общие требования для любых юридических лиц), в п. 2 ст. 116 ГК РФ (требования к учредительным документам всех потребительских кооперативов), в ст. 113 Жилищного кодекса.

Согласно этим актам, устав должен включать:

1. Общие положения (ст. 52 ГК РФ):
   • Описание характеристики кооператива, его организационно-правовой формы. Указывается, что он является добровольным объединением граждан на основе членства.
   • Наименование организации. Оно должно отражать основную цель объединения граждан и включать само слово «кооператив».
   • Место нахождения. Адрес, по которому кооператив зарегистрирован как юридическое лицо.
   • Срок деятельности. Указывается, что юрлицо создаётся без ограничения срока деятельности.
   • Указание на организационно-правовую форму. Прописывается, что кооператив является юридическим лицом.
2. Цели и виды деятельности организации:
   • Основные цели создания объединения. Перечисляются цели, которые должны соответствовать положениям Жилищного кодекса. ЖК и ЖСК создаются для удовлетворения потребностей граждан в жилье, для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме, осуществления деятельности по созданию, содержанию и сохранению такого имущества.
   • Виды деятельности, которым занимается кооператив для достижения поставленных целей. Они зависят от типа кооператива (ЖК или ЖСК) и включают как правовые обязанности, так и хозяйственную деятельность по обслуживания, содержанию, реконструкции многоквартирного дома.
3. Организация членства в структуре:
   • Кто может быть членом кооператива. Положения не должны противоречить ограничениям по членству, наложенным законами РФ (например, членство лиц младше 16 лет).
   • Как вступить в организацию. Раздел рассказывает о том, как подать заявление, сколько времени оно рассматривается, как принимается решение о членстве. Основные правила вступления в кооператив прописаны в ст. 111 и 121 ЖК РФ.
   • Как прекращается членство. Об особенностях вступления и выхода из членства ЖСК, а также правила выдачи справки о выплате пая читайте тут.
4. Права и обязанности членов организации. Описывает, на что участники объединения имеют права, а что составляет их обязанности.
   • В права членов входит: вступление в кооператив, участие в его деятельности, организация собрания членов объединения при наличии жалоб, обжалование решения объединения жильцов в суде.
   • Участники обязаны: соблюдать устав, выполнять решения общего собрания членов.
5. Правила внесения взносов участниками. Раздел полностью регулирует финансовую сторону членства в организации, определяя, как и когда оплачиваются паевые и вступительные взносы. Основные пункты:
   • Описание цели введения паевых взносов и принцип его расчёта.
   • Порядок внесения взносов.
6. Управление кооперативом. Содержит информацию:
   • Об органах управления кооперативом. Управляющие органы включают: общее собрание, конференцию (если количество членов превышает 50 человек), правление ЖК и его председателя.
   • О правилах назначения членов правления.
7. Ревизионная комиссия. Раздел описывает принципы функционирования ревизионной комиссии, которая собирается с целью контроля за финансовой деятельностью организации. Он включает следующие пункты:
   • Информацию о сроках полномочий собранной комиссии.
   • Принципы её формирования.
   • Основные полномочия.
8. Реорганизация и ликвидация жилищного кооператива. Раздел посвящён правилам реорганизации, её условиям. Также описывается процесс ликвидации. Достаточно указать, что она будет проходить в соответствии со статьей 123 ЖК РФ.

Возможные дополнительные положения

Дополнительно в устав могут быть включены следующие разделы:

1. Имущество кооператива. Здесь можно перечислить, что является имуществом ЖК или ЖСК, за счёт чего оно формируется, как распределяется в случае ликвидации организации. Полезные факты о ликвидации и реорганизации ЖСК и жилищного кооператива вы найдете тут.
2. Учет и отчетность кооператива. Данный раздел будет описывать принципы ведения учёта в кооперативе (юридической, финансовой и бухгалтерской), что должен содержать финансовый отчёт, кем и в каком порядке он утверждается. Об отчетности ЖСК и ЖК, о ревизионной комиссии читайте здесь.
3. Ответственность должностных лиц. Здесь отдельно можно прописать, в чьих конкретно интересах и как должны работать члены правления кооператива, какую ответственность они будут нести в случае неправомерных действий.

Пример составления

Составляя устав ЖСК, нужно ориентироваться на основное законодательство, регулирующее его деятельность, а также особенности функционирования жилищно-строительных кооперативов. Так, деятельность ЖСК подразумевает не только контроль за содержанием готового многоквартирного дома, но и организацию процесса строительства. Эта особенность будет отличать устав объедения от подобного документа ЖК.

Устав ЖСК может выглядеть следующим образом:

1. Шапка документа, которая содержит дату и месту его составления, а также номер протокола, которым он утверждён.
2. Общие положения устава, содержащие:
   • Название кооператива.
   • Точный юридический адрес, по которому ЖСК зарегистрирован.
   • Информацию о наличии у кооператива круглой печати и банковских счетов.
   • Указание на необходимость соблюдения положения устава.
3. Цели, предмет и виды деятельности ЖСК. Помимо рассмотренных стандартных положений, устав ЖСК должен иметь прямое указание на любые аспекты деятельности, связанной со строительством жилого объекта. В том числе:
   • Осуществление функций застройщика.
   • Благоустройство земельного участка для строительства.
   • Приобретение прав на земельные участки.
   • Организация кадастровых работ.
   • Получение архитектурных проектов и строительной документации.
4. Организация членства в ЖСК и ведение реестра членов:
   • Как вступить в кооператив.
   • Правила выхода из него.
   • Причины исключение из ЖСК.
5. Правила членства. Описываются в подробностях права, льготы, обязанности и ответственность каждого члена общества.
6. Порядок внесения паевых и иных взносов членами ЖСК:
   • Типы взносов.
   • Принципы их расчёта.

   В случае с ЖСК размер взноса пропорционален стоимости строящегося имущества. Её расчёт проводится на основе анализа рыночной стоимости аналогичного типа жилья.

7. Принципы управления кооперативом. Здесь вносится информация о:
   • Общем собрании ЖСК.
   • Правлении ЖСК.
   • Председателе правления.
   • Принципах работы и функционирования органов правления.
8. Сведения о ревизионной комиссии. Как и когда созывается, за что отвечает.
9. Реорганизация и ликвидация ЖСК. В каких случаях возможна реорганизация, как проводится ликвидация и каковы её последствия для членов ЖСК.

Скачать образец Устава ЖСК

Технические требования

Технические требования к уставу не установлены нормативными актами. При его составлении применяются общие правила юридической практики:

• Используется формат бумаги А4.
• Шрифт может быть любым, удобным для восприятия. Обязательно оставить широкие поля для прошивки документа.
• Первый лист обычно выделяется в качестве титульного. На нем указывают реквизиты решения, которым принят устав, его название и наименование кооператива. В нижней части листа указывается населенный пункт, где работает ЖК, а также год принятия документа.
• Страницы документа нумеруются. Для этого используется сквозная нумерация, номера проставляются со второй страницы и начинаются с цифры 2.
• Устав прошивается, на обороте последнего листа указывается количество листов документа и ставится подпись заявителя.

О создании ЖК и ЖСК, причинах, условиях, основных этапах процедуры, регистрации объединении читайте тут.

Хранение и предоставление

Для большинства юридических организаций, в том числе ЖК и ЖСК, сроки и особый порядок хранения устава не регламентированы законом. Один – оригинальный экземпляр – всегда хранится в регистрирующем налоговом органе. Другие копии находятся в распоряжении объединения жильцов.

Уставом ЖК и ЖСК может быть установлен порядок хранения правоустанавливающих и финансовых документов. Соответствующие пункты вносятся в дополнительный раздел – «Учёт и отчётность кооператива».

Действующим законодательством не прописаны обязательные требования к ознакомлению всех членов организации с уставом. Как правило, устав кооператива оставляют на первом этаже многоквартирного дома или в лифте. Если у членов ЖК/ЖСК не получается ознакомиться с учредительным документом через правление организации, это можно сделать, обратившись в Налоговую инспекцию, где проводилась регистрация юрлица.

Последствия ошибок

В положениях о порядке регистрации юридических лиц ГК РФ ошибки в уставе не входят в перечень причин отказа в осуществлении регистрационных действий (ст. 23 №129-ФЗ РФ). Более того, в Налоговых инспекциях уставы как правило не читают. Таким образом, ошибка в учредительном документе не должна стать препятствием в присвоении кооператива статуса юридического лица.

Тем не менее ошибки и неточности в уставе влекут за собой ряд последствий:

• Отсутствие важного пункта в документе может затруднить работу кооператива при возникновении спорных вопросов.
• Сложности могут возникнуть при инициировании судебных разбирательств как внутри кооператива, так и с внешними агентами (юридическими и физическими лицами). Заинтересованное лицо может оспорить всю деятельность структуры, если докажет в суде, что она функционировала на основании несоответствующего законодательству устава.

Лучший выход из ситуации – принять новую редакцию устава, устранив неточности. Если ФНС было отказано в регистрации, требуется принять новый законный устав и вновь подать документы для регистрации юрлица.

Можно ли вносить изменения?

Причины для внесения изменений в устав могут быть разными:

• Корректировка документа в соответствии с изменениями в законодательстве.
• Желание членов организации изменить принципы функционирования структуры (правила членства, паевые взносы и пр.).
• Изменение руководства кооператива и принципов его назначения.

Порядок действий

Чтобы внести изменения в документ, необходимо:

1. Провести общее собрание членов кооператива. Результаты собрания необходимо оформить протоколом.
2. Подготовить пакет документов для подачи в ФНС на регистрацию изменений. Перечень необходимых документов для подачи в налоговый орган:
   • заявление по форме Р 13001;
   • оригинал действующего устава;
   • оригинал свидетельства о государственной регистрации ЖК (ОГРН);
   • протокол общего собрания членов ЖСК о внесении изменений в устав ЖК (принятия устава в новой редакции);
   • паспорт председателя правления ЖСК;
   • документ, подтверждающий оплату государственной пошлины — 800 р.;
   • новая редакция устава или текст старого с изменениями – 2 экземпляра.
3. Документы подаются в отделение ФНС, где проводилась первичная регистрации кооператива.

Устав – основа функционирования жилищного кооператива. На его положения ориентируется вся деятельность членов объединения. Правильно составленный документ обеспечит грамотную и эффективную работу ЖК и ЖСК, включая финансовые и правовые аспекты взаимодействия участников.