8 (800)  302-76-94

Всё, что нужно знать заёмщику о досрочном погашении ипотеки при аннуитетных платежах

Время на чтение: 5 минут Добавить в закладки

В настоящее время улучшить жилищные условия не составляет огромного труда. Ипотечный кредит – отличное решение проблемы, достаточно иметь небольшие накопления на первоначальный взнос и стабильный ежемесячный доход.

Но после решения жилищной проблемы возникает другая – выплата ипотечного долга. И тогда встает вопрос: как быстро выплатить ипотеку? Федеральным законом 284 на законодательном уровне закреплено право заемщика на досрочное погашение займа полное или частичное.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Как платить, чтобы погасить кредит быстрее и выгоднее?

Банковские платежи по кредитам подразделяют на два вида: дифференцированные и аннуитетные. При дифференцированных платежах тело кредита делится на равные части в течение всего срока кредита, а проценты начисляются на остаток. Сумма ежемесячных выплат разная и уменьшается с каждым платежом.

Из-за очень высокой стоимости в начале выплат дифференцированные платежи не используются в ипотечных кредитах.

Аннуитетные платежи – это метод расчета, при котором сумма ежемесячных выплат с учетом начисленных процентов на все время кредита одинаковая. Благодаря этому можно планировать свой бюджет на длительное время.

О том, какие виды платежей лучше выбрать, мы писали в отдельной статье.

Существует несколько схем выплат ипотеки при аннуитетных платежах:

  • Уменьшение размера ежемесячного платежа. Когда уменьшается размер ежемесячного платежа, тогда срок ипотечного кредита не меняется. Данный способ подойдет тем людям, для которых сумма ежемесячной выплаты очень высока, и благодаря уменьшенным ежемесячным платежам они смогут стабилизировать свой бюджет. Такой способ не ускорит выплату по ипотеке, но вернет уверенность в завтрашнем дне и сохранит прежний уровень жизни.
  • Уменьшение срока кредита. Способ, когда уменьшается срок кредита, является самым выгодным. В данном случае заемщик быстрее освобождается от бремени ипотеки и существенно экономит на выплате процентов по кредиту, особенно если досрочное погашение выплачивается в начале срока ипотеки, т.к. при аннуитетных платежах начисляемые проценты на начальном этапе составляют большую часть от размера ежемесячного платежа.
  • Досрочное погашение кредита в день поступления денежных средств на счет заемщика. При данной схеме кредит пересчитывается в тот момент, когда деньги поступают на счет, и заемщик сможет сэкономить на процентах. В разных кредитных организациях по данному случаю прописаны разные условия, нужно очень внимательно ознакомиться с договором или проконсультироваться в банке. Бывают случаи, когда при такой схеме проценты при пересчете графика могут увеличиться.
  • Досрочное погашение в день платежа по графику. При досрочном погашении в день платежа по графику денежные средства, поступившие на счет заблаговременно, спишутся со счета и уменьшат основной долг только в дату, прописанную в договоре, вместе с платежом, который платится ежемесячно.

Условия

Чтобы досрочно погасить ипотеку, необходимо соблюдение условий, прописанных в кредитном договоре. Если данные условия не обозначены в договоре, тогда досрочное погашение возможно, если у заемщика:

  • отсутствует просроченная задолженность;
  • все платежи вносятся в полном размере и в срок.

Формула для расчёта выплат

Формула для расчета аннуитетных платежей выглядит следующим образом:

х = S * (Р /1-(1+Р)-N), где:

  • х – это сумма ежемесячного платежа;
  • S – сумма займа;
  • N— период кредитования;
  • Р – месячная процентная ставка (годовая процентная ставка делится на 12 месяцев).

В таблице EXCEL есть функция расчета аннуитетных платежей ПЛТ. Расчет можно произвести по формуле:

=ПЛТ(Р;N;S)

В установленный срок

Ипотечный кредит в размере 1000000 рублей на 15 лет под процентную ставку 12% годовых. Расчет кредита без досрочного погашения:

Р=12%/12 мес=0,01 N=15лет*12 мес=180 мес. х=1000000*(0,01/1-(1+0,01)^-180).

После всех вычислений получается, что ежемесячный платеж равен 12001,68 руб. Переплата за весь срок кредита составит 1160302,40 рублей.

Формула для расчета аннуитетных платежей подходит и для расчета выплат после досрочного погашения, единственным условием для этого является – расчет суммы остатка долга. Остаток долга после каждого ежемесячного платежа будет уменьшаться. Чтобы определить остаток по ипотеке, необходимо знать размер начисляемых процентов ежемесячно.

Проценты вычисляются по формуле:

Tn = SnxT/12, где:

  • Tn – начисленные проценты;
  • Sn – остаток долга;
  • Т – годовая процентная ставка.

В случае из примера первый платеж по процентам составит: 1000000*12%/12= 10000 руб. Теперь можно вычислить первый платеж в счет погашения ипотеки:12001,68-10000=2001,68 руб. Исходя из выше перечисленных расчетов, можно определить остаток суммы долга: 1000000-2001,68=997998,32 И так последовательно каждый месяц.

Месяц Общий платеж Выплата % Тело кредита Остаток долга
Январь 2019 -12001,68 ₽ 10000 -2001,68 ₽ 997998,32 ₽
Февраль 2019 -12001,68 ₽ 9979,98 ₽ -2021,70 ₽ 995976,62 ₽
Март 2019 -12001,68 ₽ 9959,77 ₽ -2041,91 ₽ 993934,71 ₽
Апрель 2019 -12001,68 ₽ 9939,35 ₽ -2062,33 ₽ 991872,37 ₽
Май 2019 -12001,68 ₽ 9918,72 ₽ -2082,96 ₽ 989789,42 ₽

Для удобства можно составить таблицу в EXCEL или воспользоваться кредитным калькулятором.

Раньше срока

Если в марте 2019 внести досрочный платеж в размере 50000 рублей, то платежи изменятся следующим образом:

Месяц Общий платеж Выплата % Тело кредита Остаток долга
Январь 2019 -12001,68 ₽ 10000 -2001,68 ₽ 997998,32 ₽
Февраль 2019 -12001,68 ₽ 9979,98 ₽ -2021,70 ₽ 995976,62 ₽
Март 2019 -12001,68 ₽ 9959,77 ₽ -2041,91 ₽ 993934,71 ₽
Март 2019 -50000,00 ₽ 943934,71 ₽
Апрель 2019 -12001,68 ₽ 9 439,35 ₽ -2562,33 ₽ 941372,37 ₽
Май 2019 -12001,68 ₽ 9413,72 ₽ -2587,96 ₽ 938784,42 ₽

Таким образом, сделав всего один раз досрочный платеж, заемщик экономит на переплате 261824,33 рубля, а на уплаченных процентах 211824,33 рубля, и сокращает срок ипотеки на 21 месяц, больше чем на 1,5 года. Но если заемщик решит уменьшить ежемесячный платеж, то тогда картина будет выглядеть следующим образом:

Месяц Общий платеж Выплата % Тело кредита Остаток долга
Январь 2019 -12001,68 ₽ 10000 -2001,68 ₽ 997998,32 ₽
Февраль 2019 -12001,68 ₽ 9979,98 ₽ -2021,70 ₽ 995976,62 ₽
Март 2019 -12001,68 ₽ 9959,77 ₽ -2041,91 ₽ 993934,71 ₽
Март 2019 -50000,00 ₽ 943934,71 ₽
Апрель 2019 -11397,93 ₽ 9439,35 ₽ -1958,59 ₽ 941976,12 ₽
Май 2019 -11397,93 ₽ 9419,72 ₽ -1978,17 ₽ 939997,95 ₽

В данном случае платеж уменьшится не намного, срок кредита сохранится, а экономия на процентах составит лишь 56863,03 рубля.

На приведенных выше примерах можно сделать вывод, что уменьшать срок ипотеки при досрочном погашении гораздо выгоднее. Заемщик в данном случае убивает двух зайцев: экономит на выплате процентов и сокращает срок выплат. Делать выплату при досрочном погашении лучше в тот же день, что и по графику кредитного договора. Тогда сначала спишутся проценты, потом сумма в счет погашения по графику и уж потом сумма досрочного погашения, которая уменьшит основной долг.

Досрочное погашение лучше вносить в начале срока ипотечного кредита, т.к. при аннуитетных платежах максимальный размер процентов начисляется в первые годы.

Плюсы и минусы

Заемщик существенно экономит на выплате процентов. Если ипотека берется на очень длительный срок от 10 до 25 лет, то переплата процентов по кредиту может составлять почти полную стоимость жилья, на покупку которого ипотечный кредит был оформлен, а в некоторых случаях и превышать ее.

Также заемщик, уменьшая долг по кредиту, уменьшает и страховые выплаты, которые обязательны при ипотечных займах. А с объекта недвижимости снимается обременение, и тогда собственник будет являться полноправным владельцем и сможет осуществлять сделки с этим объектом. Однако заемщик теряет возможный налоговый вычет по выплаченным процентам, который он может получить.

Здесь нужно просчитать, что будет выгоднее: выплачивать проценты в полном объеме и потом получить налоговый вычет, или все-таки лучше сэкономить на процентах. В некоторых случаях, когда у заемщика появляется свободная сумма денег, ее бывает выгоднее вложить в какой-либо проект, чем гасить ипотеку досрочным платежом.

Риски и подводные камни

Существует ряд особенностей, которые необходимо учесть:

  • Досрочный платеж не должен включать в себя сумму платежа по графику. Если заемщик решил дополнительно оплатить в счет досрочного погашения 50000 рублей, то эта сумма должна быть оплачена сверх ежемесячного платежа.

    В первую очередь банк списывает сумму по графику, а потом досрочный платеж, в противном случае банк вычтет из 50000 ежемесячный платеж, а так как денег на досрочный платеж уже не хватит, остальная сумма уйдет на депозит на ваш счет и досрочного платежа не будет.
  • При досрочном погашении ипотеки необходимо уведомить кредитную организацию. Уведомление должно быть подано в сроки, оговоренные в кредитном договоре, если в договоре такого пункта нет, то за 30 календарных дней.
  • Важно узнать, существует или нет минимальный (пороговый) размер досрочного погашения, например, в договоре может быть прописано «не менее 10000 рублей».
  • Выясните, есть ли комиссии при досрочном погашении.

В большинстве случаев досрочная выплата ипотеки очень выгодна заемщику. Но прежде чем принять такое решение, необходимо четко взвесить все «за и против» и проанализировать финансовое положение.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
8 (800) 302-76-94

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.