Соц. найм

СоцнаймПонятие социального найма появилось не так давно. Его возникновение было связано с юридическим оформлением практики распределения жилья в советское время.

Напомним, что до 1991 г. жилье предоставлялось по очереди на основе «ордеров». При этом собственником почти всего жилого фонда выступало государство, которое, выражаясь современным языком, сдавало это жилье миллионам граждан.

После произошедших в 1991 г. системных преобразований, на фоне экономического кризиса жилье стали передавать в собственность граждан. Целью приватизации было снятие бремени содержания жилого фонда с бюджета.

Граждане, игнорирующие право приватизировать жилье, продолжают проживать на основе ранее выданных ордеров. Юридически это закрепляется договорами соцнайма жилья, заключенными между гражданами и муниципалитетами.

Смотрите образец здесь.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-80-71. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Возможность обмена жилого помещения

Жилищный обмен – практика, уходящая корнями в советское прошлое. Под обменом понимается нерыночный способ, при помощи которого граждане, не являющиеся собственниками жилья, имеют возможность поменять свое место жительства. Фактически обмен – это взаимная смена места регистрации обменивающихся сторон без смены собственника жилья (которым продолжает оставаться муниципалитет или государство).

Процедура предусматривает:

    Процедура предусматриввает

  1. Заключение договора обмена между нанимателями.
  2. Подача заявлений собственникам жилых помещений. Заявления подписываются всеми совершеннолетними зарегистрированными по обмениваемым адресам. На их основе расторгаются действующие договоры соцнайма. К заявлениям прилагаются следующие документы:
  • копия ордера;
  • копия договора соцнайма;
  • письменное согласие собственника на обмен (если возможность обмена не упомянута в договоре найма);
  • справка из паспортного стола;
  • справка из управляющей компании об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • согласие органа опеки, если над кем-либо из проживающих установлена опека.

Непредоставление перечисленных документов дает основание собственнику жилья не разрешить обмен. Наймодатель может отказать в законодательно оговоренных случаях:

  1. Договор соцнайма находится в процессе изменения или расторжения, либо оспаривается само право нанимателя на использование соцнайма.
  2. Жилье признано непригодным для использования по назначению.
  3. Существует решение о ремонте, перепрофилировании, сносе здания.
  4. В коммунальную квартиру пытается вселиться лицо с хроническим заболеванием.
Если оснований к отказу нет, но собственник жилья обязан в течение 10 дней выдать согласие на обмен в письменном виде.

Случаи, когда кто-либо из зарегистрированных не согласен на обмен, требуют вынесения судебного решения о принудительном обмене. Конечно, если суду будут представлены существенные доводы о необходимости обмена.

Ньюансы выселения

Нюансы выселенияЕсли вопрос о выселении стоит у жильцов относительно другого проживающего с ними жильца, то он решается стандартным образом.

Выселяемый жилец посещает паспортный стол, где должен указать:

  • причины снятия с регистрационного учета;
  • место предполагаемого убытия.
  • Далее следует изменение договора соцнайма в связи с убытием одного из жильцов.

    Для судебного выселения требуется наличие оснований:

    • изменение гражданского состояния (развод);
    • фактическое проживание по другому адресу.

    Наймодатель выступающий с инициативой выселения безальтернативно должен прибегать к судебной процедуре. При выселении проживающим по договору социального найма потенциально может предоставляться:

    Иное благоустроенное жилье – если выселение происходит из-за:

    • сноса, аварийного состояния дома, признания непригодным к проживанию;
    • изъятия земельного участка под домом;
    • получения статуса нежилого помещения;
    • уменьшение жилой площади в результате капремонта;
    • передачи религиозной организации.

    Иное жилье – если выселение происходит по причине более чем 6-месячной просрочки коммунальных платежей.

    Не предоставлено никакого жилья – если выселение происходит из-за:

    • использования помещения не в качестве жилого;
    • нарушения правил человеческого общежития;
    • действий жильцов, приведших к разрушению помещения;
    • судом родитель лишен родительских прав, и был введен запрет на совместное проживание его с ребенком.

    Если дом признан аварийным

    При расселении аварийного, сносимого или непригодного к жилью дома нанимателю предоставляется другое жилое помещение:

    • аналогичное по благоустроенности;
    • аналогичное по площади;
    • в том же городе (райцентре, селе и т.д.).

    Жилье может быть как вторичным, так и новостройкой. Переселяющимся будут предложены варианты, имеющиеся для этих целей в фонде муниципалитета.

    Как перевести служебную квартиру в соцнайм?

    Проживание в служебной квартире осуществляется на основе договора найма специализированного жилья.

    Решение об изменении на договор соцнайма находится исключительно в компетенции собственника жилья.

    Теоретически можно подать собственнику заявление о расторжении старого и заключении нового договора. Однако, собственник делать этого не обязан. На практике он этого никогда не сделает потому, что квартира, переведенная в категорию «соцнайм», будет приватизирована проживающими в ней людьми. Служебное жилье приватизировать проблематично.

    Кто и на каких основаниях принимает решение?

    Кто принимает решение?Полного отказа от советской распределительной практики жилья не произошло. Государство выполняет социальную функцию по обеспечению жильем граждан, которые в эпоху частной собственности и рыночной экономики относится к малоимущей категории. Эта тенденция является общемировой: даже в развитых странах с капиталистической экономикой количество проживающих в рамках соцнайма достигает 50%.

    Для получения статуса малоимущего необходимо удовлетворять определенным критериям по доходу и владению имуществом. Нуждающимися в жилье признаются малоимущие, проживающие в условиях, не отвечающих действующим жилищным нормативам. Эти нормативы, а также нормы минимального дохода, устанавливаются каждым субъектом федерации.

    Также право на жилье по договору соцнайма имеют:

    • инвалиды и семьи с детьми-инвалидами;
    • военные;
    • другие категории.

    Вопросами социального жилья занимается соответствующий департамент городской (районной) администрации. Он ведет учет и формирует очередь, в соответствии с которой предоставляется помещения по соцнайму.

    Для того, чтобы быть принятым на учет, необходимо через многофункциональный центр подать заявление с дополнительными документами:

    • выписка из паспортного стола о количестве проживающих;
    • документы о браке, рождении детей;
    • лицевой счет из управляющей компании;
    • решение специального органа, признавшим претендента малоимущим, или другие документы для получения социального жилья.

    Обработка поданных документов занимает 30 дней.

    Без очереди на получения жилья по соцнайму могут рассчитывать:

    • жильцы непригодных помещений;
    • жильцы с тяжелыми хроническими заболеваниями.

    Что делать если вы получили отказ?

    Отказ возможен на этапе подачи заявления и постановке в очередь на жилье. Это может случиться, если претендент не относится к малоимущим (имеет совокупный доход или собственность выше оценочного критерия), его жилищные условия удовлетворяют действующим нормативам.

    Будет отказано в постановке на учет намеренно ухудшившим жилищные условия (например, по обмену) с целью получения возможности претендовать на новое помещение по соцнайму.

    Установлен пятилетний срок ожидания, который начинает течь после действий, приведших к ухудшению условий.

    Оспорить отказ можно в суде.

    Поднаем — условия, особенности, алгоритм

    ПодънаемВозможность сдавать в поднаем помещения закреплена в Гражданском кодексе. Уточняется, что поднаем осуществляется только с разрешения наймодателя. Жилищный кодекс также устанавливает право нанимателя пересдавать полученное по договору соцнайма помещение. Непосредственно договор соцнайма, как правило, содержит то же с указанием на разрешительный или заявительный порядок процедуры.

    Алгоритм действия следующий:

    1. Посещаем орган администрации, являющийся собственником. Подаем заявление на разрешение поднаема в соответствии с договором и законодательством.
    2. Получив разрешение или, не дожидаясь его при заявительном порядке, заключаем договор о поднайме жилья.
    3. В конце налогового периода платим 13% с полученного дохода и подаем НДФЛ.

    Так последовательность действий выглядит в теории. На практике подобную схему мало кто использует. Во-первых, люди, у которых есть лишняя квартира для найма, давно ее приватизировали. Во-вторых, даже если кто-то и сдает в поднаем свой соцнайм, то делает это без афиширования, не сообщает ни в какую администрацию. Это риск. Своими действиями люди нарушают условия договора соцнайма, что является основанием к его расторжению.

    Почему люди не следуют законному пути?

    1. Не хотят платить налоги.
    2. Боятся, что, узнав в администрации, могут выселить из социального жилья совсем по причине того, что необходимость в нем пропала.

    Первое комментировать не приходится. А вот на втором следует остановиться. Дело в том, что законодательно нет никаких ограничений на поднайм. И то, что пользование жильем осуществляется по договору соцнайма, ничего в этом отношении не меняет. В конце концов, у человека может быть настолько плохое финансовое положение, что он будет готов пустить жильцов в соседнюю комнату.

    Или, например, уехать на работу в другой регион, а на время своего отсутствия сдать квартиру жильцам. Вариантов масса. Единственное, чего делать нельзя: сниматься с регистрации по месту сдаваемого в поднайм жилья. Документально подтвержденный факт непроживания в квартире, регистрация по другому адресу – со всей очевидностью может повлечь расторжение договора соцнайма.

    Рассмотрим особенности

    Рассмотрим особенностиГлавное отличие социального найма от коммерческого: во втором случае наймодатель извлекает из сдаваемой недвижимости прибыль. Муниципальные структуры, осуществляющие управление подведомственным жилым фондом, не преследуют эту цель.

    Социальный наем отличается, в свою очередь, от проживания в приватизированной квартире меньшими счетами за так называемые коммунальные услуги. Содержание дома, ремонт, включая капитальный, относятся к обязанностям собственника, т.е. муниципалитета. Налог на недвижимость платит также собственник.

    Другое существенное отличие: при расселении дома по причине его аварийного состояния, администрация должна обеспечить жильцов, проживающих по соцнайму, аналогичным жильем такого же метража. Собственники квартир могут рассчитывать только на постановку в очередь по обеспечению муниципальным жильем. При этом они получают помещения в расчете только на лиц, являющихся собственниками и соответствующего этому метража.

    Нюансы и особенности для военнослужащих

    Вопросы предоставления жилья по договору соцнайма военнослужащим регулируется Жилищным кодексом и более детально – Приказом МО от 30.09.2010 №1280.

    Семья военнослужащего считается нуждающейся в жилье:

    • если она не имеет жилья;
    • если метраж не соответствует нормам;
    • если жилье не удовлетворяет установленным требованиям;
    • если в семье имеется хронический тяжелый больной.

    Учет очередников ведет соответствующий Департамент Министерства обороны. Он же занимается распределением. Жилье распределяется последовательно по мере появления свободных помещений в соответствии с хронологией поданных заявлений. Если несколько заявлений зарегистрировано в один день, то преимущественное право имеет тот военнослужащий, который имеет большую выслугу лет.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
     
    +7 (499) 350-80-71 (Москва)
    +7 (812) 336-43-80 (Санкт-Петербург)

    Это быстро и бесплатно!
    Комментариев: 5
    1. mariluka

      Порядок определения и набор документов для признания гражданина и его семьи малоимущими в каждом субъекте РФ особенный. К примеру, в Кировской области для признания гражданина малоимущим и предоставления ему жилого помещения стоимость имущества и размер дохода решается местной Думой муниципального образования.

    2. Сергей

      Вопрос социального найма жилья действительно очень актуален для малоимущих слоев населения. Особенно, если учесть такой нюанс, как налог на недвижимость, который с 2016 года будет уплачиваться по кадастровой стоимости. Ведь налог платит собственник, а не наниматель жилого помещения. Получается существенная экономия для бюджета малоимущей семьи.

    3. Марина

      Прочитала эту статью и задумалась. Жилье то у меня есть, но метраж там явно ниже всех норм на всех проживающих. Дают ли служебное жилье военнослужащим по контракту? А то жить мне сейчас практически негде. А отдельное жилье, пусть даже и по соцнайму, это всегда хорошо.

    4. Елена

      Малоимущие могут участвовать в соцнайме квартир, особенно если в семье есть инвалиды, думаю такие люди имеют право на жилье по соцнайму, и рассмотрение вопроса может занять немного времени. Пять лет ожидания в других случаях соцнайма жилья для улучшения жилищных условий , может тоже рассматриваться для малоимущих семей

    5. Лина

      Изъять земельный участок принудительно невозможно, если следовать законодательству. Скорее это стоит назвать выкупом либо равноценным обменом. Согласие второй стороны строго обязательно, и, понятно, если владельца участка не устраивают условия, то переговоры должны вестись до тех пор, пока обе стороны не будут удовлетворены общим решением.

    Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
    Добавить комментарий

    Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
    +7 (499) 350-80-71Москва +7 (812) 336-43-80Санкт-Петербург Остальные регионы:
    Онлайн-консультант
    Обсуждения
    Подписка (E-mail)
    Наше сообщество
    Юристы-Эксперты
    Москаль Александр
    Москаль Александр
    Многолетний опыт работы во всех областях юриспруденции и экономики
    © 2017 Правосудие.Гуру