Что выбрать: ЖСК или ДДУ? Разбираемся в отличиях, преимуществах и недостатках

Распространенная схема реализации квартиры в новострое — участие в долевом строительстве (ДДУ). Но иногда застройщики осуществляют продажу свободных метров через жилищно-строительные кооперативы (ЖСК).

Обе схемы законны, они действуют по согласованию с федеральным законом № 214 от 30.12.2004.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-80-71. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Понятия ДДУ и ЖСК

Любая компания по возведению зданий, придерживающаяся рамок закона, вправе привлечь средства на продажу объекта посредством ДДУ или ЖСК.

Долевое строительство — договор, где застройщик ручается своевременно возвести многоквартирный объект. Получить согласие на ввод в использование, и передать здание сообщнику долевой постройки. Прочитайте нашу статью о том, что такое долевое строительство

Дольщик должен выплатить оговоренную цену и принять дом.

Кооператив жилья — добровольное сообщество людей посредством членства для постройки жилого объекта. При приобретении квартиры покупатель становится пайщиком. Причина для регистрации права на метры — справка ЖСК обо всей выплате паевого взноса.

Договор ЖСК необязателен к регистрации в ГУ ФРС (Государственное управление Федеральной регистрационной службы).

Основные отличия: в чем разница?

Понятия договоров имеют различия:

  1. Государственная регистрация.
  2. Стоимость постройки.
  3. Сроки строительства.
  4. Рассрочка на возведение.
  5. Прекращение договоров.

Для ДДУ непременное условие — регистрация в Росреестре (как узнать, зарегистрирован ли ДДУ в росеестре), это исключит повторную продажу. Приобретатель по договору ЖСК не застрахован от вторичной реализации квартир.

В ДДУ прописана полная стоимость приобретаемого жилья, она не подлежит изменению. ЖСК предусматривает увеличение цены строительства, если застройщик несет дополнительные траты.

В ДДУ четко оговорены сроки возведения, если застройщик не успевает сдать объект, то он выплачивает неустойку и штраф. В ЖСК этот пункт отсутствует.

По документу ДДУ покупатель может воспользоваться беспроцентной рассрочкой до момента окончания возведения постройки. По ЖСК возможна рассрочка на более долгий срок, но под определенный процент.

В случае прекращения действия договора по ДДУ покупатель вернет всю сумму, затраченную на строительство. При договоре ЖСК удается вернуть средства в размере не более 85%.

По долевому строительству застройщик обязуется предоставить всю необходимую документацию в УФРС (Управление Федеральной Регистрационной службы) до начала реализации. Обеспечить открытый доступ к договорам и сертификатам. По принципу ЖСК это делать необязательно. Далее мы проведем более подробное сравнение.

Особенности ДДУ

Имеется два вида долевого документа:

  1. Старое правило — разрешение на возведение получено до 01. 04. 2005.
  2. Новый договор — после апреля 2005 года.

Новое постановление обращено на обеспечение заинтересованности дольщиков. Участие в этом виде договора надежнее, но он дороже, чем старое разрешение.

При подпоясывании документов рекомендуется изучить бумаги компании застройщика: что она строила, где, когда и результат ее деятельности. Проверяются уставные документы, сертификаты, дающие права на возведение объектов.

Изучаются акты для строительства (экология, фундамент и другие). В отсутствие данных возведение здания незаконно.

Потенциальный дольщик должен соблюсти правила:

  1. Ознакомиться с проектом строительства.
  2. Просмотреть арендный договор земли под застройку или бумагу о праве собственности участка.
  3. При продаже жилья другой компанией от имени застройщика, прослеживается вся цепочка передачи прав на квартиру.
  4. Средства за ДДУ вносятся через банк, а не кассу компании.

Бумага долевого участия в постройке содержит в себе адрес объекта: этаж, планировка, площадь. Прописывается тип используемых материалов, применяемых при застраивании. В ДДУ указываются и другие сведения:

  1. Срок сдачи дома.
  2. Цена окончательна, ее изменение, возможно, по результатам обмера БТИ (Бюро Технической Инвентаризации). В случае увеличения стоимости, покупатель не обязан приобретать объект.
  3. Система возврата финансов в случае просрочки сдачи здания.
  4. Нет третьего лица на помещение. При обнаружении другого собственника, застройщик должен предоставить аналогичный объект или возместить его цену.
  5. Положение об оплате коммунальных платежей до настоящего заселения.
Застройщик обязан выдать дольщику бумаги по первому требованию, регистрирующие имущественное право на жилье.

Иногда компании, имеющие новое разрешение на застройку, предлагают покупателям участвовать в ДДУ по старым правилам. Дольщикам предлагается заключить документ не с самим застройщиком (с землеотводом, лицензией), а с дочерним предприятием. Обосновывая, сто это обходится дешевле. Эти действия незаконны.

Положительные и отрицательные моменты для дольщиков и застройщиков

Строительство по договору ДДУ имеет свои преимущества для приобретателя жилья:

  1. Бумаги гарантируют разрешительную документацию у строительной компании. Покупатель может быть спокоен, что жилье не вторично.
  2. Стоимость договора не изменяется в одностороннем порядке застройщиком.
  3. Прописываются варианты расторжения документа дольщиком или требования неустойки.
  4. Гарантия на новое сооружение.

Но у ДДУ есть и недостатки, что хорошо для компании:

  1. Из-за регистрации происходит приостановка документов при оформлении квартиры (до трех месяцев).
  2. Отсутствие особых причин расторгнуть бумаги для дольщика.
  3. При прекращении договора в одностороннем порядке покупателем, выплачиваются убытки строительному предприятию.
  4. Платеж за помещение ограничен сроком возведения.
  5. Рассрочка на приобретение — не более 5 лет.

Принимая участие в долевом строительстве, учитывается как возможность капиталовложения, так и его риск.
Ознакомьтесь подробнее с этим вопросов в нашей статье Подводные камни в ДДУ: что нужно знать дольщикам.

Особенности ЖСК

Жилищный кооператив осуществляется для постройки конкретного здания. Пайщики могут оплатить объект полностью сами или воспользоваться банковским кредитом.

Участие в ЖСК — дешевый метод приобретения жилья, но более рискованный. Создается объединенный вклад участников кооператива (паевой фонд). Каждый пайщик обязывается ежемесячно вносить средства. Срок накопления — не меньше года.

При собирании не меньше 50% от стоимости жилья, участнику выдается ссуда от размера оставшихся средств. Срок погашения — от 5 до 20 лет. На сумму долга идет начисление доли в размере инфляции.

С пайщиком заключается договор. До полной выплаты пая, ЖСК — собственник жилья, потребитель не сможет с ним ничего сделать (продажа, сдача в аренду).

Плюсы и минусы

У ЖСК есть свои достоинства приобретения жилья:

  1. Быстрота оформление — договор не регистрируется, отсутствует сложности и дополнительное ожидание.
  2. Контроль строительства и доступ к бумагам компании членами ЖСК.
  3. Длительная рассрочка по платежам.
  4. Сокращение коммунальных оплат, за счет получения прибыли у кооператива.

Для пайщика приобретение квартиры обуславливается и рисками:

  1. ЖСК — отсутствие штрафов при несоблюдении сроков строительства.
  2. Увеличение цены объекта.
  3. Может существовать ограничение перепродажи пая, после всей выплаты (только членам кооператива).

Для получения финансов от ЖСК компания не обязана иметь разрешение на постройку, право собственности на землю или ее аренду. Это выгодно для ненадежных застройщиков.


Так что же выбрать? Кому что выгоднее?

Ни одна из форм документа полностью не гарантирует покупателю защиту от возможных неприятностей: долгострой, экономическая ситуация, кризис рынка и другие причины.

При приобретении жилья по ДДУ или ЖСК дополнительная страховка — репутация застройщика. Рекомендуется обращать внимание на компании, просуществовавшие не один год с большой реализацией объектов.

Репутация нарабатывается с трудом, и предприятия дорожат ей. Но если застройщик нечист на руку и хочет пойти на обман, то он это осуществит и при ДДУ, и при ЖСК.

При любой схеме покупки квартиры, необходимо просмотреть документы компании. В них содержится информация о фирме и о возводящемся здании. Может показаться, что ЖСК выгоднее строительной организации, чем покупателю. Но при этой схеме у застройщика появляется большая конкуренция на рынке, имеются риски не оправдать постройку.

При долевом участии на первый план ставится четкие условия договора и регистрация. Это выгодно приобретателям.

Заключение

Согласно закону 214 № ФЗ покупатель лучше защищен при долевом участии. Но это не означает, что ДДУ дает абсолютные гарантии, в частности, сроков строительства. При приобретении жилья рекомендуется рассматривать все схемы и выбрать, что конкретно подходит будущему закупщику.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 350-80-71 (Москва)
+7 (812) 336-43-80 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 18
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Вероника

    На мой взгляд, все-таки ДДУ более надежнее, т.к. такой договор подлежит обязательной регистрации в Рос реестре. Также, цена приобретаемой квартиры не меняется. Но, в нашей стране, большая вероятность столкнуться в данном вопросе с недобросовестными застройщиками, тогда можео остаться без квартиры что при ДДУ, что при ЖСК.

  2. Виктория Покровская

    здравствуйте. насколько рискованно покупать квартиры через жилищно-строительный кооператив.мои риски . спасибо.

    • Игорь

      Здравствуйте!
      ЖСК — это форма, унаследованная еще от СССР и не так детального и строго проработана, как сейчас ДДУ. В частности, есть ограничения, связанные с паем, нет штрафных санкций за несоблюдение, например, сроков строительства, иных моментов. В статье выше довольно подробно изложено.

    • Вера

      Здравствуйте!
      Здесь не оговорены сроки сдачи жилья — строительство может растянуться на годы, может подняться цена объекта, так же не сможете продать свой пай- действует ограничение.

  3. Олеся Фёдорова

    Добрый день. интересует вопрос по взаимоотношениям между пайщиками и дольщиками. Что могут предпринять пайщики против дольщиков на стадии завершения строительства дома в разрезе денежных средств?

    • Екатерина

      Здравствуйте, Олеся. Согласна с Игорем, дольщики и пайщики не пересекаются между собой, следовательно никто не может предпринять что-либо друг против друга.

    • Игорь

      Здравствуйте!
      Непонятны основания для вашего теоретизирования — как пересекаются между собой пайщики и дольщики, если они действуютв разных объединениях? Которые, соответственно, регулируются различным между собой нормативно-правовыми актами и законодательством. Это, как по мне, как две параллельные прямые. которые, как известно, не пересекаются.

  4. Василиса Мартынова

    можно ли оплатить материнским капиталом квартиру по паевомустроительству?

    • Вера

      Василиса, здравствуйте!
      ДА, можете. Но только доплатить остаток по сумме. Конкретней — первую часть должны внести сами

    • Игорь

      Законом допускается использование маткапитала на улучшение жилищных условий путем использования исполнения обязательств, связанных с этим. Т.е. помимо ипотечного кредита, надо понимать закон, и по паевым взносам за жилье.

  5. Светлана

    Но есть же прецеденты , особенно последнее время, когда члены ПЖСК обращались в суд на правление за выплату неустойки из-за того , что задержано строительство и сдача дома и их признавали судом дольщиками, хотя в договоре вступления в ПЖСК этого не было. И ещё вопрос. В моём случае В договоре с ПЖСК оговаривается срок сдачи дома как 3 квартал 2015, но дом не сдан и работы идут медленно (нет рабочих на стройке), пай у 80 прцентов пайшиков выплачен, так сможем ли требовать неустойку или нет????

    • Дмитрий

      В вашем договоре помимо сроков сдачи объекта есть еще и такой раздел, как обязанности сторон. Почитайте внимательно этот раздел и увидите в нем обязанности застройщика в случае срыва сроков сдачи объекта в эксплуатацию. И уже на основании этого можно будет понять имеете вы право на требование неустойки или нет.

    • Катя

      Ознакомьтесь с условиями договора и тогда сможете сами ответить на свой вопрос.

    • Катя

      Опишите точные вопросы вашего договора, чтобы можно было вам помочь. Или сами их прочтите и найдете ответ на поставленный вопрос.

    • Олег

      Во-первых, в РФ все же не прецедентное право. Соответственно, ссылаться при рассмотрении (подаче искового заявления) есть смысл только на Постановления Пленума Верховного суда РФ (ППВС) или КС РФ — только они имеют обязательную силу в некотором смысле. Т.е. суд их теоретически может проигнорировать, но такое решение будет отменено в апелляционном или надзорном порядке.
      Что касается второго вопроса, то надо внимательно изучать условия подписанного вами договора. Без этого невозможно дать точного ответа.

  6. Василиса Попова

    Добрый день! Какие риски при заключении договора ЖСК при покупки квартиры в строящемся доме? Спасибо.

    • Александр Кубанец

      Странно поставлен вопрос, когда ЖСК – это добровольное объединение граждан, которые договор не заключают. В строящемся доме купить квартиру нельзя, так как её ещё нет. Собственно в этом и есть риск. Вы объединяетесь добровольно с подобными себе, и в отличие от долевого участия, где застройщик привлекает ваши деньги, коллективная ответственность членов ЖСК специально не регламентируется. Максимум за что вы можете бороться – за размер паенакоплений, которые внесли.

    • маришка

      День добрый, Василиса. Риски есть при любом виде договора, как по ДДУ , так и по ЖСК. Самый большой подводный камень в ЖСК, не считая, конечно того, что стоимость строительства может увеличится ощутимо, а сроки сдачи нигде не обговорены, так еще то, что, Вы, не сможете распоряжаться своей недвижимостью, до тех пор, пока не выплатите весь пай, да и после этого, многие решения придется согласовывать с ЖСК.

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 350-80-71Москва +7 (812) 336-43-80Санкт-Петербург Остальные регионы:
Онлайн-консультант
Подписка (E-mail)
Наше сообщество
Юристы-Эксперты
Москаль Александр
Москаль Александр
Многолетний опыт работы во всех областях юриспруденции и экономики
© 2018 Правосудие.Гуру