Особенности заключения предварительного договора долевого участия

Особенности заключения ПДДУ

Нередки случаи, когда гражданину может приглянуться определенная квартира у хорошего застройщика, еще и по привлекательной цене, а договор о долевом участии не может быть заключен по ряду причин. Ведь он подлежит регистрации и во время нее эти причины всплывут. Чаще всего это отсутствие разрешения. А если застройщик уже зарекомендовал себя как достаточно авторитетного на определенном рынке жилья и имеет положительную историю и приличный стаж деятельности?

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-80-71. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Тем более, обидно не вступить с таким застройщиком в гражданские правоотношения по возможности приобретения квартиры в будущем. И тогда на помощь приходит предварительный договор о долевом строительстве (ПДДУ).

Что из себя представляет ПДДУ?

ПДДУ представляет собой договор лишь о намерениях в будущем заключить ДДУ. Данный договор решает проблему в случаях, если у застройщика еще нет разрешения на стройку, а квартиру забронировать уже хочется. Не всегда при отсутствии разрешения на строительство может быть виноват застройщик, бывает, что администрация города может ставить препоны.

В судебной практике были случаи, когда застройщик обращался в суд, чтобы обжаловать действие или бездействие со стороны местной администрации и выигрывал дело.

Бывают еще ситуации с получением разрешения только на определенную высотность, когда застройщик сначала надумал строить, к примеру, 4-хэтажные дома, а потом передумал по каким-то обстоятельствам и решил, что будет строить более высокие дома.

И вместо того, чтобы ждать, когда он сможет получить разрешение по новому плану, можно удовлетвориться предварительным договором. И еще это делается для того, чтобы иметь возможность в будущем именно ту квартиру, которая приглянулась, на желаемом этаже, подъезде, месте. Ведь со временем выбора почти не остается. А такой договор является весьма популярным, несмотря на его специфичность и местами «скользкость».

Условия и основания

Условия и основанияВ предварительном ДДУ должен содержаться срок, в который стороны обязаны перейти непосредственно к заключению ДДУ. Если он не предусмотрен, то его заключение должно состояться в годовой срок со времени заключения предварительного договора. Важный момент: если стороны не заключили в срок, указанный договором, основной договор либо никакая сторона не отправила другой предложения заключить его, тогда все обязательства и гарантии, которые предоставляет такой предварительный договор, прекращаются без заключения ДДУ.

Здесь есть риск, что организация станет уклоняться от его заключения, возможно, тянуть время ровно до того момента, пока его возможные обязательства будут подлежать прекращению. Гражданин, плохо разбирающийся в таких нюансах, может продолжать полагаться на застройщика и ничего не делать, а только обзванивать контору застройщика с желанием узнать, когда уже заключат ДДУ.

Пока фирма будет кормить обещаниями своего потенциального приобретателя квартиры, срок действия договора подойдет к концу. Нельзя сказать, что потенциальный дольщик не защищен законом при таких обстоятельствах, но ему придется сильно побегать по судам, дабы защитить права и возвратить уплаченную сумму. Гарантией воccтановления справедливости будет факт направления уведомления застройщику с желанием заключить договор. Если у гражданина не будет такого доказательства его действий, то ему достаточно сложно будет доказать, были ли такие намерения.

Должны быть условия, которые помогают установить его предмет. Они должны максимально конкретизироваться. Также в число обязательных условий ПДДУ входят условия, обязательные для ДДУ. То есть включению в предварительный договор подлежат еще:

  • условия, позволяющие идентифицировать конкретный объект строительства, который подлежит передаче по ДДУ с соблюдением проектной документации;
  • стоимость договора, срок и правила уплаты по основному договору;
  • гарантийный срок по ДДУ.

При отсутствии вышеуказанных условий в договоре, он признается незаключенным. Поэтому нужно тщательно подходить к этому вопросу, стараться максимально индивидуализировать квартиру вплоть до ее номера, этажа. Поскольку указание на платежи противоречит природе данного ПДДУ и законодательству, то цену предварительного договора и гарантийный срок по нему указывать нельзя.

Судами такая сделка будет квалифицироваться как купля-продажа квартиры с предварительной оплатой.

Но застройщику необходима гарантия того, что потенциальный дольщик платежеспособен, поэтому часты ситуации, когда застройщик не хотел бы заключать такой договор сугубо на доверии и просит оплату или ее часть в рамках обеспечения. Часто на практике эту проблему решают обеспечительные меры.

Форма ПД (предварительного договора) такая же, как и у основного договора. Поскольку ДДУ заключается в письменном виде, то и ПДДУ тоже составляется в письменном виде.

Особенности и нюансы

Особенности и нюансыКроме вышеприведенных отличий по условиям, гарантиям, существенное отличие ПДДУ от ДДУ проявляется в том, что первый содержит лишь намерение о заключении ДДУ в будущем, в то время как второй подразумевает обязательства застройщика построить и передать квартиру дольщику, а он оплатить ее и принять.

Специалисты по-разному толкуют норму о возможности государственной регистрации ПДДУ. Одни юристы считают, что ПДДУ не подлежит регистрации в Росреестре, поскольку не является сделкой по переходу права собственности на жилье, а лишь сделкой о намерениях. В связи с этим обнаруживаются такие опасности, как риск двойных продаж, нет гарантии добросовестности застройщика, гарантии того, что у него все документы в порядке, чего не скажешь об основном договоре.

ДДУ регистрируется в территориальных подразделениях Росреестра и максимально защищает дольщиков от каких-то опасностей. При регистрации ДДУ компетентные органы проводят экспертизу документов застройщика, смотрят их соответствие законодательству, проверяют легальность. Риск повторных продаж по определенному договору сводится при этом к нулю. Хотя есть и другие подводные камни в ДДУ.

Другие авторы яростно настаивают на его регистрации. Если придерживаться такой позиции, то предварительный договор регистрируется в аналогичном основному договору порядке.

О рисках более подробно на видео:

Алгоритм заключения и регистрации

Алгоритм заключения и регистрацииНужно собрать следующие документы:

  • заявления сторон;
  • непосредственно договор;
  • документ, идентифицирующий личность, обычно паспорт;
  • документ об оплате госпошлины (для граждан -350 р., для ЮЛ – 6000 р.);
  • при нахождении заявителя в браке, необходимо иметь согласие жены (мужа), заверенное нотариально;
  • если лицо действует через представителя, то для его идентификации нужна доверенность;
  • если существует дополнительное соглашение с обеспечительными мерами, например, соглашение о задатке, кредитный договор, то они также включаются в перечень.

Собранные документы направляются в Росреестр. В частности, в его территориальный орган по месту расположения строящегося дома лично либо направляем документы почтой или через интернет. В ответ на это Росреестр выдает расписку с датой и временем получения документов в течение последующего рабочего дня.

Ждем истечения срока регистрации. Он составляет 5 дней. Окончание регистрации венчает занесение сведений в ЕГРП.

Забираем документы. Приходим в регистрирующий орган, чтобы забрать свои документы с пометкой о регистрации.

Проверяем факт регистрации договора. Проверку можно сделать как воспользовавшись интернетом, так и посредством личной явки в Росреестр.

Скачать образец ПДДУ можно здесь.

Правовые последствия нарушения

Правовые последствия нарушенияНарушения договора связаны часто с уклонением любой стороны перейти к стадии заключения ДДУ. Нарушения бывают связаны по части оплаты по такому договору. Законодательством о долевом строительстве запрещено привлечение денежных средств за квартиру по ПДДУ. Там имеется четкий перечень договоров, по которым возможно такое привлечение: ДДУ, договор с ЖСК или ЖНК, а также путем реализации жилищных сертификатов.

Если в нарушение требований закона застройщик получил деньги за квартиру, то дольщик правомочен обращаться в судебные органы за признанием такого договора недействительным. А застройщик при этом будет нести бремя административной ответственности, которое заключается в уплате штрафа в сумме 500000-1млн.

Чтобы была гарантия для каждой стороны, что договоренности будут соблюдаться в будущем, возможно исполнение обязательства по ПДДУ обеспечить неустойкой, предусмотреть штрафные санкции.

Один из вариантов обеспечения оплаты по будущему договору можно признать внесение задатка. И тогда за уклонение от заключения ДДУ задаток не будет возвращен, а если уклоняться будет застройщик, то он будет должен будет отдать двойную сумму задатка.

Заключение

Предварительный ДДУ достаточно привлекателен для потенциального приобретателя квартиры. Но за этой внешней эстетикой скрывается много рисков. Тот факт, что он в отличие от основного договора не подлежит госрегистрации создает множество проблем на практике.

Та же экспертиза документов застройщика, что производится во время такой регистрации, могла бы обеспечить гарантию добросовестности застройщика.

Порою за желанием заключить договор о намерениях скрывается желание обмануть дольщиков, скрыть какие-то дефекты в деятельности или правоустанавливающей документации. Но может быть и иначе. Тогда следует хотя бы производить самостоятельную проверку строящей организации. И руководствоваться правилами и нюансами, изложенными в статье, что существенно облегчит задачу при изучении такой непростой сферы, где часто требуется грамотное мнение специалиста.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 350-80-71 (Москва)
+7 (812) 336-43-80 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Видите неточности, неполную или неверную информацию? Знаете, как сделать статью лучше?

Хотите предложить для публикации фотографии по теме?

Пожалуйста, помогите нам сделать сайт лучше! Оставьте сообщение и свои контакты в комментариях - мы свяжемся с Вами и вместе сделаем публикацию лучше!

Комментариев: 10
  1. Ростислав Егоров

    Застройщик уклоняется от заключения основного договора, сроки прошли. Каким образом можно его понудить подписать основной договор участия в долевом строительстве или вернуть деньги?

    • Игорь

      У вас два варианта действия — обратиться в надзорные или даже правоохранительные инстанции. Либо же, как вам уже ответили — в суд, где исковые требования могут быть все же разными — от требования заключения такого договора, до расторжения уже заключенного с возвратом уже уплаченных стредств со штарфами и пени.

    • Наталья

      Здравствуйте, Ростислав. Вы можете обратиться в судебные органы за признанием такого договора недействительным. Застройщик при этом будет нести бремя административной ответственности, которое заключается в уплате штрафа в сумме 500000-1млн. А деньги вы не должны были отдавать ему на основание ПДДУ, это запрещено законом.

  2. Лика Никифорова

    Добрый день. Подскажите пожалуйста. 31 июля 2013 года заключила с застройщиком предварительный договор участия в долевом строительстве. по договору нужно было заключить договор участия в течение 7 ми месяцев. Договор не перезаключили, т.к. застройщик и риелтор говорили, что уже вот-вот дом будет сдани в этом уже нет необходимости. в итоге дом сдался только я январе 2016. и до сих пор квартира мне не передана, . В конторе кормят завтраками, мол квартиру банк не выводит из-под залога, якобы документы все в банке, ждите. Что мне делать?

    • Павел Иванович

      Добрый день Лика, предварительный договор не имеет силы если не заключен основной договор долевого участия. Вы можете восстановить свое право обратившись с исковым заявлением в суд сославшись на то что застройщик и риэлтор ввели вас в заблуждение.

    • Екатерина

      Здравствуйте, Лика. Вы можете расторгнуть ПДДУ в одностороннем порядке. Подробнее рассказывается в статье http://pravosudie.guru/sud/gr-dela/zhil-pravo/dolevoe-stroitelstvo/rastorzhenie.html.

  3. Николай

    По ПДДУ задатком внесенная сумма не считается, а считается авансом, даже если прописана в договоре как задаток. С удовольствием , соглашусь с вашим мнением если докажите

  4. Алина Зайцева

    застройщик предлагает после подписания ДДУ положить 10 % от суммы покупки квартиры на аккредитив — это обоснованная процедура?

    • Александр

      Добрый день Алина, в принципе вы ведь ничего не теряете, но по платежным документам пройдет 90% от внесенной вами суммы и эти 10% могут просто где-нибудь затеряться в многочисленных платежных ведомостях. Лично я предложил бы вам не рисковать, тем более если вы не оговаривали условия об аккредитиве с застройщиком до заключения договора.

    • Алина

      Добрый вечер. Если у вас в контракте есть пункт об аккредитиве, то заявления вполне обоснованы. Но если нет., то это просто уловка от застройщика. Кроме того, очень смутил большой процент от суммы покупки. Я советую вам, рассмотреть дело внимательнее и еще более внимательно узнать о фирме застройщика в таком случае.

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 350-80-71Москва +7 (812) 336-43-80Санкт-Петербург Остальные регионы:
Онлайн-консультант
Подписка (E-mail)
Наше сообщество
Юристы-Эксперты
Москаль Александр
Москаль Александр
Многолетний опыт работы во всех областях юриспруденции и экономики
© 2018 Правосудие.Гуру