8 (800)  302-76-94

Покупка квартиры на вторичном рынке: что нужно знать и как себя обезопасить от обмана?

Время на чтение: 6 минут Добавить в закладки

Покупка квартиры – серьёзный шаг, который попадает в сложнейшую категорию гражданско-правовых отношений. Перед приобретением недвижимости следует заранее позаботиться о «чистоте» квартиры, узнать обо всех этапах и сроках проведения сделок и расчётов, грамотно оформить имущество. Ведь большая сумма денег, которая неизбежно сопровождает покупку квартиры, является приманкой для большого числа аферистов и мошенников. Как обезопасить себя и что нужно спрашивать при приобретении квартиры на вторичке, а также каковы нюансы проверки чистоты сделки перед подписанием договора?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Что нужно знать и на что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?

При покупке квартиры на вторичном рынке следует уделить особое внимание некоторым моментам, чтобы не подвергнуть опасности свои денежные средства не стать жертвой обмана.

Какие существуют риски и нюансы?

Все существующие проблемы, которые могут возникнуть при покупке квартиры на вторичном рынке, можно условно разделить на несколько категорий:

  • Сложности юридического характера, зависимые от «чистоты» квартиры. Обуславливаются достаточно сложной процедурой купли-продажи вторички, а также низкой степенью юридической подкованности покупателя.
  • Проблемы, которые возникают из-за несоответствия технических характеристик самой квартиры с официальными документами на неё. Они не смогут повлиять на права собственника, но способны создать значительные проблемы для проживания. Подобные вопросы обычно влекут за собой траты значительных сумм. В качестве примера можно привести несанкционированную перепланировку.

Как обезопасить себя и проверить чистоту сделки?

Для успешной покупки квартиры без рисков нужно действовать по следующей схеме:

  1. Проверить личность продавца и его способность подписывать сделки о купле-продаже – его документы, доверенность (если владельца представляет другое лицо), а также право собственности на квартиру. Из документов владелец должен предоставить свидетельство о праве собственности и договор купли-продажи. Также сам владелец должен обладать полной дееспособностью.
  2. Проверить объект сделки. Следует внимательно изучить договор и убедиться, что при совершении сделки продаётся именно та квартира, которую покупатель выбрал. Следует заранее запомнить или записать адрес и метраж и сверить их со сведениями в документе.
  3. Проверка на залог. Зачастую владельцы пытаются продать собственность, которая находится в обременении, не уведомляя об этом покупателя. В данном случае поможет получение свежей выписки ЕГРН на квартиру или онлайн запрос в Росреестр.
  4. Проверка на арест. Если владелец попытается продать такую собственность, то сделка будет признана недействительной. Проверить можно также через Росреестр онлайн или получением выписки.
  5. Проверка на права третьих лиц. Это могут быть несовершеннолетние дети, совладельцы, инвалиды. Узнать о них можно из справки о составе семьи или выписки из домовой книги.
  6. Проверка бывших владельцев. Если за последние несколько лет владельцы часто менялись, значит, возможно, таким образом люди пытались замаскировать незаконность первой продажи. Среди владельцев могли находиться недееспособные люди или несовершеннолетние, которые не имели права принимать участие в сделке. Также можно узнать из домовой книги.

Какие важные вопросы следует задавать продавцу вторички?

При встрече с продавцом следует подробно расспросить его о квартире. Добросовестный владелец недвижимости с удовольствием ответит на все вопросы, а злоумышленник начнёт нервничать и путаться в ответах.

  1. Кто собственник помещения? Если продавец отвечает, что он собственник (и подтверждает это документами), значит всё в порядке. Если продавец является посредником, который продаёт квартиру по доверенности – это повод насторожиться и добиться встречи с хозяином квартиры. Если собственников несколько, следует познакомиться со всеми и удостовериться в том, что никто не против продажи.
  2. Как квартира была получена в собственность (на каком основании)? Было ли зарегистрировано право собственности? Если право собственности зарегистрировано в Росреестре, а квартира переведена в собственность после сделки купли-продажи, значит всё в порядке. Если выясняется, что она получена в наследство недавно, то от покупки лучше отказаться. В противном случае в любое время могут объявиться дополнительные наследники и отсудить имущество.
  3. Сколько человек прописано в квартире? Идеальный для покупки вариант – когда собственник является единственным человеком, прописанным в квартире. Если это не так, перед покупкой следует встретиться со всеми прописанными и получить от них расписку, что после продажи они обязаны выписаться из квартиры. В противном случае эти люди смогут пользоваться квартирой даже после перехода права собственности.
  4. Среди собственников или пользователей есть несовершеннолетние лица? Если продавец ответил твёрдое «Нет», то волноваться не о чем. Если да, то для продажи квартиры, одним из собственников которой является несовершеннолетний ребёнок, необходимо согласие органов опеки или попечительства. Без этого документа сделка будет признана недействительной.
  5. Женат (разведён) ли собственник? Если он ответил отрицательно на оба вопроса, значит проблем возникнуть не должно. Если же продавец женат (или был в браке в момент покупки квартиры), то для её продажи требуется разрешение второго супруга. В противном случае сделку признают недействительной.
  6. Есть ли обременения/ограничения прав на квартиру? Иногда она бывает заложена под кредит, или идут судебные споры. Отрицательный ответ продавца позволит не беспокоиться о дополнительных выплатах. А вот если он утверждает, что квартира арестована, но он с удовольствием продаст её после выплаты небольшого аванса (для погашения долга), то стоит отказаться от покупки. Подобная сделка предполагает огромный риск и не гарантирует, что после уплаты аванса квартира будет продана.
  7. Сколько длится право собственности? Если продавец утверждает, что проживает тут всю жизнь (или хотя бы 3-5 лет), то волноваться не стоит. А вот малый срок собственности и частая смена владельцев за несколько лет должны насторожить. Подобные схемы обычно используют мошенники.
  8. Предполагается прямая или альтернативная сделка? При прямой сделке волноваться не о чем. Альтернативная продажа при уже найденном жилье для дальнейшей покупки – тоже хороший вариант. Если же продавец планирует длительный подбор встречного жилья, то лучше отказаться от сотрудничества с ним. Такой человек значительно усложняет весь процесс и может затянуть его на несколько месяцев.
  9. Есть ли скрытые дефекты в квартире (недочеты по отоплению, электрике, водоснабжению, счетчикам, сантехнике и прочим неотъемлемым составляющим жилья). Если продавец уверенно отвечает отрицательно и предлагает покупателю самому убедиться при внешнем осмотре (либо даже сам указывает на некоторые недостатки), то ему стоит верить. Если же человек уходит от ответа или не дает полностью осмотреть квартиру, отвлекает, то стоит насторожиться.

Ответы на вопросы лучше записывать для дальнейшей проверки.

Если вы сомневаетесь что лучше выбрать — первичку или вторичку, а также рассматриваете для себя возможным вариант покупки квартиры на первичном рынке, для избежания распространенных ошибок, рекомендуем ознакомиться с такими публикациями наших экспертов:

Распространенные ошибки покупателей

Покупатели жилья на вторичном рынке зачастую совершают ошибки, которые дорого им обходятся в дальнейшем. Ниже приведены основные из них:

  1. Покупка на эмоциях. Грамотный продавец способен создать приятное и даже восторженное впечатление о себе и собственной квартире. Покупатели часть попадают на эту «удочку», считая, что купили недвижимость по отличной цене и в удобном месте. А через некоторое время оказывается, что они приобрели неликвид с неудобной планировкой.
  2. Проверка документов. Никогда не стоит пренебрегать вопросами с документами и полагаться на честность продавца. Обычный покупатель вряд ли может предсказать все возможные риски, поэтому вопрос с документами рекомендуется доверить риелтору или юристу.
  3. Переговоры с продавцом. Нельзя с порога начинать хвалить желаемую квартиру или ругать её за каждый недостаток в надежде получить скидку. При особенно восторженном отношении и заинтересованности у продавца не появится причины делать скидку. А при резких выражениях в адрес квартиры владелец может вообще отказаться от продажи и отношений с неприятными хамами.
  4. Сотрудничество с агентом продавца. Многие покупатели почему-то считают, что наилучшим решением для них будет обсуждение сделки с риелтором продавца. На самом деле это не так. Такой риелтор в первую очередь нацелен на получение прибыли от владельца недвижимости и не станет в красках расписывать недостатки квартиры потенциальному покупателю.
  5. Отказ от помощи риелтора. Считается, что любой человек может самостоятельно выбрать себе квартиру и оформить её. Но, если покупатель плохо разбирается в юридических аспектах подобных процедур, то без услуг грамотного риелтора не обойтись.

    Специалист поможет оценить все достоинства жилья (расположение, ликвидность, стоимость на рынке) и проверить чистоту документов.

Схемы мошенничества и обмана

Существует 5 самых распространённых схем, которыми пользуются мошенники, желающие получить деньги на продаже квартир:

  1. Отчуждение квартиры по подложному паспорту. Злоумышленники снимают квартиру у собственника, делают копию его паспорта, куда потом вклеивают свою фотографию. После этого делается поддельный паспорт, а по нему получаются копии документов на квартиру, с которыми можно её продать. Способ дорогостоящий, используется для продажи редко. При столкновении с таким мошенником покупатель остаётся без денег и квартиры, а доказать ничего не может.
  2. Отчуждение квартиры по договору купли-продажи или дарения у лиц группы социального риска. Злоумышленники обманом выкупают квартиры у одиноких пенсионеров, психически больных людей, наркоманов и алкоголиков, которые не отдают отчёт о своих действиях. После этого квартира перепродаётся несколько раз. Насторожить покупателя в этом случае должно большое количество сделок с жильём за последние несколько лет. Если после покупки выяснится, что изначально квартира принадлежала недееспособному лицу, её отнимут.
  3. Сокрытие законных наследников. После наследования могут открыться новые завещания, факт недееспособности наследодателя, а также появиться неизвестные ранее наследники по закону. Зачастую даже сам продавец может не знать о такой возможности и продать квартиру без намерений обмана. В таком случае вернуть полную стоимость квартиры при её новом разделе вред ли удастся.
  4. Отчуждение квартиры по поддельной доверенности. Злоумышленники пытаются продать квартиры по отозванным доверенностям, а также по тем, после написания которых владелец умер. В случае покупки недвижимости по такой бумаги следует лично встретиться с собственником и пообщаться с ним.
  5. Сделки при нарушении прав несовершеннолетних. Если квартира продаётся без ведома органов опеки, либо несовершеннолетние дети не получили доли в квартире после использования материнского капитала, сделка может быть аннулирована.

Советы экспертов

Эксперты по недвижимости рекомендуют покупателям придерживаться следующих советов, как безопасно купить недвижимость:

  • Определить чёткие требования к квартире (цена, расположение дома, общая площадь, категория дома, состояние квартиры).
  • Тщательно проверить документы (особенно для квартир с низкими ценами).
  • Правильно торговаться (если квартира продаётся давно, владелец может значительно снизить цену).
  • Задавать много вопросов. Чем больше подробностей будет выяснено, тем лучше.
  • Внимательно осмотреть помещение и подъезд. На наличие недостатков лучше указать сразу, чтобы выбить скидку, чем пытаться потом доказать свои права.
  • Общаться с соседями. Хозяева не раскроют всей информации о доме и своей личности, а вот соседи с удовольствием поделятся данными.
  • Не подписывать договор без проверки. Все бумаги следует тщательно просматривать.
  • Сохранять благоразумие. При слишком заниженной цене следует искать подвох.
  • Получить справку с БТИ, выписку из ЕГРН.
  • Удостовериться, что дом не в аварийном положении.

Приобрести квартиру на вторичном рынке без рисков не так сложно, как кажется на первый взгляд. Необходимо лишь внимательно изучить все документы, осмотреть выбранное помещение, не действовать на эмоциях и не пренебрегать услугами риелтора.

Полезное видео

Предлагаем посмотреть информативное видео про покупку квартиры на вторичном рынке:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
8 (800) 302-76-94

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.