+7 (499) 755-83-41Москва +7 (812) 565-33-62СПб

Подводные камни в ДДУ: что нужно знать дольщикам

В наше время участие в долевом строительстве для большого количества людей считается одним из наиболее выгодных вариантов приобрести жилье по доступной цене. Условия договора ДДУ и его осуществление контролируется законодательством, поэтому это считается самым надежным способом покупки по сравнению с другими.

...

Содержание:

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 755-83-41. Это быстро и бесплатно!

Однако данная схема может быть очень опасной, если не знать всех особенностей долевого участия в строительстве.

Особенности составления договора долевого участия

Долевое строительство жилья предусматривает привлечение денег нескольких человек юридическим лицом, обязующимся соорудить многоквартирное здание на протяжении оговоренного времени. После того, как застройщик выполняет свои обязательства, участники договора получают право собственности на жилье. Условия участия определяются согласно положениям договора, заключенного между дольщика и застройщиком. Застройщику необходимо официально зарегистрироваться в качестве юридического лица.

Кроме того, ему следует арендовать участок земли, отведенный под застройку, если у него не имеется его в собственности.

Действующее законодательство, регулирующее долевое участие в строительстве, определяет обязательные условия, которые следует учитывать при составлении соответствующего документа. Согласно закону, нужно в обязательном порядке осуществить регистрацию договора о долевом участии в строительстве в государственном учреждении. Именно с данного момента он начинает действовать.

Данная мера дает возможность исключить продажу одной и той же квартиры одновременно нескольким дольщикам. Дольщик получает жилье в собственность после того, как произойдет оформление документа, подтверждающего разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а также после подписания акта передачи. После этого дольщику необходимо платить за жилье и все коммунальные услуги.

Регистрация договора

Договор долевого участия составляется в письменном виде, а также подлежит государственной регистрации, после которой может считаться действительным. Особенности его регистрации оговариваются в законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Чтобы зарегистрировать договор, застройщику нужно подать пакет документов, состоящий из:

  1. Договора, подписанного с первым участником.
  2. Декларация соответствующего проекта.
  3. Разрешение на строительство здания.
  4. Планировка недвижимого объекта, в котором детально описывается размещения помещений жилого и нежилого назначения, их количество.
  5. Договор поручительства, необходимый на тот случай, если застройщиком в качестве исполнения его обязательств было выбрано именно поручительство.

Регистрация документа о долевом участии оформляется на протяжении месяца. Оригинал с печатью находится в инвестора, одна копия отдается застройщику, а другая сохраняется в регистрационном органе.

Следует учитывать то, что на момент подачи данного договора на регистрацию надо составить его текст с учетом различных условий, которые застройщик может предложить инвесторам проекта. В большинстве случаев после этого договор не поддается коррективам.

Но если инвестор заявит о том, что договор является незаконным либо весьма обременительным, то нужны будут услуги юриста для осуществления правовой экспертизы, по результатам которой будет принято решение – заключать договор долевого строительства или нет.

Какие условия должны учитываться в ДДУ?

На что обратить внимание при подписании ДДУ? Что нужно знать? Приняв решение участвовать в долевом договоре, следует тщательно изучить состав договора и исследовать его все главные разделы.

Законодательство не предусматривает единую форму данного документа, но эта особенность не исключает существование нескольких важных пунктов, отсутствие которых позволит считать договор недействительным. К ним относятся:

  1. Очень подробное описание недвижимого объекта долевого строительства, который в дальнейшем будет передан участникам ДДУ.
  2. Должна быть указана стоимость договора ДДУ, условия, а также сроки внесения платежной суммы.
  3. Срок передачи дома.
  4. Информация о длительности гарантийного срока на жилье.
  5. Перечисление методов обеспечения исполнения обязательств застройщика по этому документу.

Помимо основных пунктов, нужно, чтобы в договоре была указана и дополнительная информация:

  1. Условия внесения различных изменений в стоимость договора при изменении площади объекта, однако, лучше, чтобы она не подлежала корректировкам.
  2. Указания максимального количества раз сдачи объекта государственной комиссии.
  3. Сроки, отведенные на устранение различных выявленных недочетов.
  4. Информация о форме управления данным зданием.
  5. Стоимость и время оформления жилья в собственность.
Договор долевого участия составляется в одинаковой форме для всех дольщиков, поэтому достаточно трудно внести в него индивидуальные изменения.

Минусы долевого строительства

Разрабатывая договор долевого участия в строительстве квартиры, следует учитывать всевозможные подводные камни и риски (подробнее см. тут), которые каким-либо образом связаны с ним. Прежде всего, это недобросовестные застройщики и должностные лица, существующие на каждом этапе финансирования. Не менее важной проблемой является и недостаточная прозрачность получения согласований, нужных для начала строительных работ, а также отсутствие строгого контроля государства работы фирмы-застройщика и ее финансового положения.

Одной из самых распространенных проблем считается задержка окончания строительных работ, а соответственно и сдачи здания в пользование.

Причины этого заключаются в нецелевом расходовании застройщиком денежных средств, невыполнении участниками договора поставленных перед ними обязательств, финансировании работ в недостаточном объеме, осуществлении расчетов между застройщиками и подрядчиками строящимся домом, а не деньгами, оформлении ДДУ с ошибками.

Еще одно препятствие представляет собой необходимость в доплате сверх суммы, которая была изначально указана в документе. Это может аргументироваться такими обстоятельствами, как то, что в договоре не прописываются некоторые работы и соответствующие затраты, для затянувшегося строительства, возможно, понадобятся средства на подорожавшие материалы или услуги, незавершенная работа застройщика, существенное увеличения площади квартир, что не предусматривается в документах на конкретный проект.

Следующая проблема: нельзя расторгнуть договор долевого участия. Однако в документе могут присутствовать условия, которые помогут избежать всевозможных проблем, связанных с выполнением работ. Таким образом, надо проследить, чтобы в пункте «Условия расторжения договора» были детально описаны различные причины, а также инициаторы расторжения. В нем должны указываться обязательства всех сторон и другие обстоятельства.

Не маловажной считается и регистрация права дольщика на собственность. Причины для возникновения проблемы могут оказаться самыми разными:

  1. Невыполнение обязательств застройщиком перед государственным инвестором.
  2. Какие-то обстоятельства не позволяют застройщику собрать документы, которые следует передать в государственное учреждение для осуществления регистрации.

Данный вопрос можно решить лишь в зале суда.

Существует еще один довольно распространенный риск, поджидающий дольщика – двойная продажа жилья. Он возникает в том случае, если граждане не ознакомлены со всеми юридическими аспектами, безответственный застройщик подписывает договор сразу с несколькими дольщиками либо осуществляет оплату в форме квартиры.

Кроме того, права на недвижимое имущество в некоторых случаях покупаются не у непосредственной компании-застройщика, а через любую другую подрядную фирму. Чтобы избежать этого, необходимо внимательно изучить договор долевого участия перед тем, как подписать его.

Так же существуют разнообразные «серые» схемы, которые могут являться опасными для участников. Они характерны для тех ситуаций, когда человек дает согласие на условия, предложенные застройщиком, и вносит требуемую денежную сумму по какой-то схеме.

Плюсы ДДУ

Долевое строительство представляет собой наиболее распространенный и оптимальный вариант для решения проблем с жильем. Оно обладает как преимуществами, так и множеством недостатков.

Главным плюсом данного вида строительства является доступность жилья для семей, которые не имеют возможности выплатить сразу полностью всю сумму за квартиру. При этом человек получает рассрочку на несколько лет до самой сдачи недвижимого объекта застройщиком в пользование. Поэтому ДДУ – это выгодное вложение денег.

Долевое участие в строительстве достаточно выгодный вариант для множества семей. Оно имеет много преимуществ и различные недостатки. Чтобы избежать всевозможных проблем и получить готовую квартиру в собственности, необходимо внимательно изучить договор, а также предусмотреть всевозможные особенности и нюансы.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 755-83-41 (Москва)
+7 (812) 565-33-62 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 10
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Антон

    Добрый день! Строим квартиру, сумма вносимых долей была оговорена и подписан договор. Сейчас на 7 месяце строительства застройщик ссылаясь на дополнительные траты требует внесения большей суммы, что делать в данной ситуации?

    • Елена

      Добрый день! Если в договоре у вас указана фиксированная стоимость и нет ни слова про возможные дополнительные затраты, то действия вашего застройщика являются незаконными. Имеете право жаловаться на него в прокуратуру, в Роспотребнадзор и в Госстройнадзор. Возможно, будет достаточно пригрозить ему судебным иском, чтобы просьбы о доплате прекратились.

    • Яна

      Антон, да при долевом строительстве жилья, существуют такие подводные камни, как необходимость в доплате сверх суммы, которая была изначально указана в договоре. Это может аргументироваться такими обстоятельствами, как то, что в договоре не прописываются некоторые работы и соответствующие затраты, для затянувшегося строительства, возможно, понадобятся средства на подорожавшие материалы или услуги и в дальнейшем такие вопросы решаются в зале суда.

  2. Пётр Волков

    Покупаю квартиру у дольщика ,у которого есть договор долевого участия,но документов на собственность квартиры нет,т.к.застройщик еще не оформил акт ввода в эксплуатацию.Какие документы мы должны оформить между собой.?

    • Анна

      Здравствуйте, Петр. Вы должны оформить договор купли-продажи на основание договора долевого участия.

      • Светлана

        Про «договор купли-продажи на основание договора долевого участия» — бред! Так как объект еще не существует в природе, а имеются только права участника долевого строительства на получение квартиры после ввода объекта в эксплуатацию, оформляется переход прав исключительно путем оформления уступки прав и обязанностей по договору долевого участия, а никак не купли-продажи!

  3. Александр Соколов

    Покупаем квартиру по ДДУ на меня, мужа и двоих детей. Нужно ли прописывать размеры долей каждого? Ведь это еще не объект, мы покупаем право требования.

    • Мария

      Доброе утро. Нет, не стоит, так как вы покупаете конкретный объект,а не целую квартиру, уже готовую, в собственность. После уже постройки объекта тогда и сможете оформлять доли.

    • Виктор Иванович

      Александр, договор ДУ еще не является правоустанавливающим документом на объект недвижимости. По сути это просто документ, подтверждающий что вы инвестировали средства в строительство конкретного жилья, несмотря на то что он подлежит государственной регистрации. Выступать стороной по такому договору может любой совершеннолетний член семьи. После сдачи объекта в эксплуатацию, вам предстоит оформлять его в собственность, вот тогда и распределяйте его доли как вам угодно.

  4. Mark

    Если свяжетесь с этим участием в долевом строительстве, то почувствуете на себе как смертельно медленно работает государственная машина в плане оформления необходимой документации. Один только договор на участие регистрируется месяц! Страдает при этом не только дольщик, но и застройщик, который обязан сдать объект вовремя, а его «опекают» всевозможные проверки, задерживают выплаты по субсидиям и прочая тягомотина.

© 2018 Правосудие.Гуру