+7 (499) 755-83-41Москва

ДДУ: особенности и действия при переуступке права собственности

ДДУ при переуступке права собственности

Цессия — переуступка права собственности на помещение. Покупка объекта до завершения постройки.

Примерно 15% новостроя на незаконченной стадии строительства приобретается по соглашению цессии. Высокий процент наблюдается при практически завершенном здании — около 90%.

Схема переуступки прав массово распространена и имеет свои особенности.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 755-83-41. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Переуступка по ДДУ — что это?

Участник ДДУ (Договор Долевого Участия), купивший помещение у застройщика на начальной стадии строительства, имеет право продать его другой стороне до момента сдачи здания в эксплуатацию. (читайте что такое ДДУ)

Между покупателем и дольщиком подписывается договор о переуступки права. Об этом намерение участники сделки письменно уведомляют застройщика, предоставив ему копию договора. Строительная компания должна дать свое согласие.

Цессия регулируется федеральным законом № 214-я статья 11.

Сведения покупателю

При приобретении квартиры по уступке прав имеются нюансы:

  1. При оформлении указывается вид первоначального договора — основание передачи прав.
  2. В документе приписывается фиксированная сумма и порядок расчета. Без этого пункта сделку можно признать незаконной.
  3. Проверяются документы застройщика на осуществление строительных действий.
  4. Договор переуступки заверяется нотариусом.
  5. Покупатель уведомляет застройщика о сделке, в независимости прописан этот пункт в документе или нет.

Основания для заключения договора

Основания для подписания документа переуступки регламентируются 328-й статьей пункт 1 ГК РФ. Принадлежащее дольщику право на собственность (подтверждается договором ДДУ), согласно закону, может быть передано другой стороне по заключенной сделке.

Возможен переход при правопреемстве (наследование) или реорганизации юридического лица, если помещением владеет организация.

Дольщик может уступить право требование, если соблюдаются условия:

  1. Уступка происходит после уплаты участником ДДУ стоимости договора. Или единовременно переводится долг на новое лицо долевого участия в подряде. Вторая сторона будет производить оплату застройщику.
  2. Переуступка разрешена с момента фиксирования документа ДДУ, до заверения сторонами придаточного акта, или другой бумаги о передачи здания в эксплуатацию.

Первоначальное лицо, уступившее требование, несет ответственность за недействительность переданного права перед новым участником договора. Но дольщик не ответственен за неисполнение обязательств застройщиком.

Исключение: участник ДДУ поручился за компанию перед новым дольщиком.

Алгоритм заключения договора

Права по документам переуступки в долевом строительстве переходят новому владельцу в объеме, в каком они принадлежали бывшему дольщику. Перед подписанием договора выполняются действия:

  1. Проверка документации застройщика.
  2. Подготовка бумаг участников.
  3. Составление договора.
  4. Протоколирование соглашения.

Для проверки бумаг компании обращаются с просьбой в офис организации, занимающейся строительством. Администрация обязана по первому требованию приобретателя представить необходимые бумаги:

  1. Учредительные сертификаты предприятия.
  2. Регистрационный аттестат и ИНН.
  3. Патенты на землю — собственность или аренда.
  4. Квартальная финансовая выписка.
  5. Лицензия на постройку.

Вместе с этими свидетельствами покупатель вправе запросить план на строительство. В нем указывается:

  1. Проектируемая цель.
  2. Стадии возведения.
  3. Реализация сооружения здания (срок).
  4. Время сдачи дома в пользование (предполагаемое).

У организации должна быть проектная декларация, прописывающая способ выполнения обязательства застройщика. И договор, подтверждающий на основании чего (средства), осуществляется постройка.

Действия сторон сделки

Перед реализацией помещения продавец выполняет действия:

  1. Уведомляет застройщика о продаже — организация извещается в письменной форме. Если фирма не предупреждена о смене дольщика, то сделка может быть признана незаконной.
  2. Застройщик выдает письменное разрешение — компания требует до 5% за процесс уступки. Так как продавец реализует площадь в основном по цене выше, чем приобретал у фирмы.
  3. Предприятие выдает справку о выплате задолженности по соглашению.
  4. Согласие (заверенное) одного из супругов на продажу — при приобретении помещения в браке. о разделе имущества читайте тут.
  5. Разрешение банка — при нахождении квартиры в закладе по ипотеке.
  6. Выписка из ЕГПР (Единый Государственный Реестр прав).

Покупатель перед приобретением должен заручиться разрешением жены/мужа (покупка имущества в браке). Будущий дольщик подписывает и получает договор по кредиту, если жилая площадь покупается по ипотеке.

Правильное составление

После всех действий составляется соглашение, подлежащее регистрации. Бумага составляется в строительной организации, в агентстве по недвижимости или у юриста.

В договоре прописывается:

  1. Предмет соглашения — ФИО участников, № документа участия в ДДУ, объект передачи (количество комнат, общая и жилая площадь, номер помещения).
  2. Стоимость, порядок расчетов, обеспечение выполнения обязательств об оплате.
  3. Обязанности и ответственности сторон.
  4. Заключение, адреса и подписи участников соглашения.

Скачайте образец, перейдя по здесь.

Время оформления

Регистрация происходит в Регистрационной или Кадастровой палате и МФЦ (Многофункциональный центр).

В присутствие служащего, участники подписывают соглашение и предоставляют документы:

  1. Удостоверение личности.
  2. Согласие супругов при необходимости.
  3. Документ на приобретение, ранее подписанный с застройщиком.
  4. Информацию о долге перед предприятием или бумагу о переводе задолженности новому дольщику.
  5. Разрешение фирмы на переуступку прав.
  6. Подтверждение от банка (при залоге) и договор по кредиту, если присутствует ипотека.

После передачи документов, оплачивается госпошлина. Каждому покупателю своя квитанция. Регистратор заполняет заявление. В нем указываются: объект, технические параметры и данные участников купли-продажи.

Сотрудник кадастровой службы принимает подписанное соглашение, оригиналы и копии бумаг. Продавцу и покупателю выдается расписка о получении с датой зарегистрированного документа.

Сроки заверения — от 5 до 10 рабочих дней.

В назначенный срок приобретатель забирает заверенный договор. Продавец получает документ, изначально подписанный с застройщиком.

Какие есть особенности?

Покупатель заменяет первоначального владельца. По соглашению он получает объем прав, который был у продавца.

Участник ДДУ вправе требовать передачу собственности в оговоренное время. Но долевой документ подлежит обязательной регистрации, и право требования вступает в силу с момента заверения. Передача прав по ДДУ осуществляется после регистрации ДДУ, а на это может уйти до нескольких месяцев.

Но если метры переданы дольщику, то цессия лишается смысла: застройщик исполнил свои гарантии, а дольщик реализовал право ДДУ. В этом случае подписывается обычный договор купли-продажи.

При ДДУ переуступка осуществляется только с момента регистрации до того, как помещение передано владельцу.

Заключение

Переуступка прав требования не является как таковым документом о купле-продаже жилой площади. Это способ, где происходит смена сторон (дольщик или приобретатель) при согласии с застройщиком.

Выплачивая средства по договору, новый владелец покупает права и ответственность по главному документу, заключенным ранее со строительной компанией.

Переуступка прав облагается ставкой НДФЛ:

  1. Резидент РФ — 13%.
  2. Нерезидент — 30%.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 755-83-41 (Москва)

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 42
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Станислав

    Здравствуйте! Прошу у Вас помощи… Реши приобрести квартиру по переуступке…. Не понятно как быть со страховыми полисом, переходят ли права по полису или нужно оформлять новый на своё имя?

    • На вопрос отвечает эксперт-юрист Александр

      При изменении субъектного состава в договоре ДУ законом предусмотрена замена выгодоприобретателя при страховании ответственности застройщика другим лицом. Для этого потребуется уведомить страховщика посредством письменной формы.
      Обоснование: Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ст. 15.2).

      Бесплатная помощь юриста
      +7 (499) 755-83-41Москва
  2. Наталья

    Добрый день! Мне предложили при покупке по переуступке заключить 2 договора — о переуступке права собственности ( в котором будет указана неполная стоимость квартиры) и договор купли-продажи ( где указана полная стоимость ). Продавец таким образом уходит от налога на доходы. Подскажиете, пожалуйста , законно ли это и какие риски для покупателя?

    Спасибо!

    • На вопрос отвечает эксперт-юрист Александр

      Если бы вышеприведённая статья была бы выдержана в соответствии с законом, то подобный вопрос у вас бы нет возник. Продать можно только то, что находится в собственности, а до надлежащей передачи квартиры дольщику и регистрации права, он не может ею распоряжаться как собственник. Поэтому сделка по купле\продаже исключается. Уступая вам своё право требования, дольщик меняет субъектный состав в ДДУ. Это самостоятельная сделка, подлежащая регистрационному учёту Росреестром. Только после регистрации она будет считаться заключённой. Предложенное вам не соответствует требованиям закона.
      Обоснование: Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (статьи 4, 11), ГК РФ (статьи 209, 389, 454).

      Бесплатная помощь юриста
      +7 (499) 755-83-41Москва
    • Евгения

      Здравствуйте, Наталья. Павел Иванович прав, это мошенничество. Вам не нужно соглашаться на такие предложения.

    • Павел Иванович

      Здравствуйте Наталья, вашим главным риском является то что вы становитесь втянутыми в мошенническую схему застройщика. Если это будет выяснено правоохранительными или инспектирующими органами, то вы будет проходить по делу как соучастник.

      • Наталья

        Павел Иванович, спасибо за ответ! В чем именно мошенничество со стороны застройщика? Ведь здесь более очевидно мошенничество со стороны прдавца ( физ. лица, которое уходит от налогов)

  3. Алексей Алексеевич

    Добрый день. Хочу приобрести квартиру по переуступке прав по ДДУ с привлечением средств по ипотеке. Вопрос: когда я должен внести первоначальный взнос и какие документы при этом оформляются? Владелец по ДДУ физическое лицо.

    • Наталья

      Здравствуйте, Алексей. Внести первоначальный взнос вы должны после подписания договора по переуступке. Оформите акт передачи денежных средств.

    • Игорь

      Здравствуйте!
      В вашем случае, очевидно, идет речь об участии в таком договоре 4 сторон. Поэтому, вопрос по первоначальному взносу будет решаться, с высокой вероятностью, по стандартным условиям банка и застройщика. Но вообще, ГК РФ устанавливает свободу договора, дополнительное регулирование связано лишь с требованиями закона о долевом строительстве. Теоретически, если владелец таковой взнос уже внес, то он переуступает вам вместе с ним, вы ему его компенсируете в цене переуступки.

  4. Валентин Покровский

    Меня интересует сроки регистрации договора переуступки, говорят что по новому закону 3 дня

    • Ольга

      Здравствуйте, Валентин. Регистрация данного договора происходит в Регистрационной или Кадастровой палате и МФЦ. В присутствие служащего, участники подписывают соглашение. Сотрудник кадастровой службы принимает подписанное соглашение, оригиналы и копии бумаг. Продавцу и покупателю выдается расписка о получении с датой зарегистрированного документа.

  5. Герасим Воробьёв

    Здравствуйте, вступили в ДДУ у застройщика. По их акции оплатили 70 %, 30 без процнтов можно в рассрочку. Теперь пос емейным обстоятельства нам необходимо сделать договор переуступки. Застройщик отказывается нам давать согласие на то, что новый дольщик будет вносить оставшуюся сумму, т.е. они вообще не соглашаются на договор переуступки, т.к. не полностью внесена сумма первым дольщиком. Имеет ли застройщик право отказать?

    • Алексей

      Добрый день Герасим, могу посоветовать Вам следующий вариант выхода из положения. Вы самостоятельно, то есть согласно условиям договора ДДУ вносите сумму на недостающие 30% и в то же время составляете расписку с новым дольщиком на данную сумму денег. После того как уплачена вся сумма совершить переуступку будет уже не так проблематично. А к вопросу о том может ли отказать застройщик, то это нужно читать условия контракта.

    • Алексей

      Добрый вечер. Если в контракте с вашим застройщиком указан подобный пункт, т.е.. о невозможности переуступки, то, конечно, он вам вправе отказать.А если нет, то в любом случае право на переуступку проходит через этап соглашения с застройщиком, так что он вам вправе отказать. Можно попробовать уже через суд тогда, указав в качестве причин веские( например, трудное финансовое положение в семье).

  6. Валентин Киселёв

    В соглашении по переуступке по ДДУ записали срок расчета 3 дня с момента регистрации соглашения. Но регистрация и срок получения различны + часть оплаты по ипотеке. Как правильно вписать условия расчета?

    • Иван А.

      Добрый день Валентин, если правильно понимаю, то вы хотите исправить договор переуступки. А поскольку часть вашей суммы за жилье будет выплачиваться по ипотеке, то в течение 3-х дней вам необходимо выплатить только недостающую по ипотеке сумму, ипотека выплачивается банком на условии договора ипотечного кредитования, и если вы внесете исправления, то это ни на что не повлияет.

    • Алексей , Саратов

      Добрый вечер. Часть оплаты по ипотеке не входит в этот срок. В него входит срок рассчета. Если по соглашению он расписан на 3 дня, то вы обязаны рассчитаться за это время. А срок получения не имеет отношения к вашему делу совсем.

  7. Катя

    Вопрос будет сформирован по кадастровому номеру на постройку.

  8. Юрий

    А что нам даст выписка из ЕГРП на строящийся объект (пункт 6)? И по каким данным будем формировать запрос? По кадастровому номеру на участок? Так там может быть сто домов. Пока объект не введен в эксплуатацию, мое мнение, никаких данных в ЕГРП не будет и в запросе откажут или ответ будет «пустой»!

    • Сергей

      Здравствуйте Юрий, в пакете документов, среди которых находится выписка из ЕГРП. Данная выписка предполагает предоставление информации на объект недвижимости относительно собственника. Право собственности может быть зарегистрировано также и на объект незавершенного строительства. Запрос составляется на основании адреса (если присвоен), а также по кадастровому номеру.

  9. Олег

    Ответ на ваш вопрос зависит от того, кто является владельцем второй половины. которая на данный момент вам не принадлежит, как я понимаю. Если владелец застройщик. то не просто согласие, а перезаключение договора. Если же владелец просто другой покупатель, то надо читать условия договора — предусмотрен ли там такой пункт. Например, если нет, но сумма по договору полностью уплачена. то можно обойтись уведомлением.

  10. Роман Пономарёв

    если мне принадлежит половина однокомнатной квартиры, то нужно ли согласие застройщика на покупку второй половины по переуступке?

    • Екатерина

      Добрый день, Роман! В вашей ситуации согласие застройщика на покупку второй половины квартиры по переуступке действительно необходимо. Если согласия застройщика на приобретение второй половины квартиры нет, то после завершения постройки дома Вас могут пригласить на судебное заседание в качестве обвиняемого. Вопросы могут также возникнуть у ФМС.

    • Катерина

      Здравствуйте Роман. Конечно же нужно добиться согласие от застройщика, я так понимаю, что дом еще строится? Иначе потом будут проблемы и на вас могут в суд подать.

    • Гудман

      Добрый день! Пара факторов:
      — Дом достроен или нет? Если нет, то согласие застройщика вам потребуется обязательно.
      — Кто является владельцем второй половины? Если застройщик, то опять-таки, конечно, вам нужно будет согласовывать этот вопрос с ним. Если же собственником выступает некая третья сторона, то застройщика в дело вмешивать уже незачем.

    • Вера

      Здравствуйте, Роман.
      Если ваш дом еще в процессе строительства, то согласие застройщика вам нужно обязательно.

    • Андрей Пудов-Москаленко

      Уважаемый Рома! Законом «о долевом участие в строительстве» такой обязанности нет, при этом необходимо ознакомиться с условиями договора цесссии. На практике рекомендуется письменно уведомить застройщика о такой уступке. Успехов Вам.

    • Анатолий

      Роман Пономарёв! В период строительства, до сдачи дома в эксплуатацию, вам при покупке жилплощади по переуступке, обязательно необходимо согласие застройщика, вы должны письменно уведомить застройщика, предоставив копию договора о сделке по договору заверенного нотариусом. Строительная фирма даёт согласие.

    • Наталья

      Здравствуйте. В этой ситуации согласие застройщика является необходимым, т.к., если я правильно понимаю, дом ещё не сдан. Т.е. у собственников имеются обязательства перед застройщиком, следовательно, все юридические сделки с собственностью в этом доме должны происходить с согласия застройщика.

    • Таня

      Доброе утро, Роман!! все зависит от того кто является владельцем второй половины квартиры. Если физическое лицо, то вообще вам необходимо составить договор купли-продажи, зарегистрировать свое право на вторую часть квартиры. Если владелец — застройщик, то необходимо его согласие.

    • Юлия

      Переуступка и покупка — это разные сделки и пакет документов тоже разный. Первая возникает до регистрации права собственности на объект недвижимости, вторая — после. Если же у Вас всё-таки договор долевого участия на двоих, то Вы можете заключить дополнительное соглашение с застройщиком и изменить преамбулу договора на одного дольщика вместо двух. Если Вы хотите это зарегистрировать договором цессии (уступки), то так же этот договор подписывает застройщик и его уведомлять о Вашем решении нужно.

    • Александра Евгеньевна

      Добрый день! Так как Вы являетесь владельцем только одной части квартиры, для совершения подобных манипуляций Вам будет необходимо согласие второй стороны. Внимательно прочтите свой договор, что там сказано, возможно есть определенный пункт на этот счет.

    • Mark

      После вашего вопроса следует еще больше вопросов. Сдан ли объект? Кто является собственником остальной половины этой квартиры? Если помимо вас есть еще один участник по договору ДДУ на эту квартиру, то как минимум уведомить о переуступке застройщика вы обязаны, тем более что такие договоры проходят государственную регистрацию и требуют внесения изменений в вашем случае.

    • Марина

      Смотря кому принадлежит вторая половина квартиры. Все вопросы надо решать с собственником этой второй половины. Необходимо именно его согласие.

    • Оля

      Если застройщик имеет к ней отношение, то конечно нужно согласие. А если нет, то вы сами себе владелец.

    • Юлия

      Прежде всего, необходимо точно установить, кем является владелец второй половины. Только затем уже можно принимать решения о каких-либо действиях. Но в любом случае, потребуется согласие застройщика.

    • Екатерина

      Если вы не являетесь собственником квартиры, то, конечно. вам потребуется согласие владельца. Но если договор вашего перекупщика подписан с хозяином квартиры. то там наверно уже обсужден и этот пункт. Спросите сразу у хозяина квартиры на счет всех деталей.

    • Александр

      Согласие застройщика требуется, так как он выступает должником в отношениях с лицом, внёсшим средства в долевое строительство квартиры. Уступить право требовать по имеющемуся обязательству иному лицу, не получив согласие должника (застройщика), исключается.

    • Геннадий

      Если у вашего продавца зарегистрировано право собственности на остальную половину интересующей вас квартиры, то разрешения застройщика не потребуется. Составляете договор купли-продажи и в общем порядке регистрируете свое право на нее. Если же собственником является сам застройщик, то естественно нужно его согласие. Необходимо еще учесть каким статусом обладает эта квартира, возможно она числится как объект незавершенного строительства.

    • Дмитрий

      А кто является собственником второй половины квартиры? Если застройщик, то резонно, что вы должны с ним решать этот вопрос. Если стороннее лицо, то при чем тут застройщик? Вы покупаете долю у стороннего лица на вполне легальных основаниях. Застройщик тут не при чем. Но при условии, что у второй стороны нет долгов перед застройщиком.

    • Катя

      Вам придется с ним закюлчить договор, так как вы не являетесь владельцем второй половины квартиры.

© 2018 Правосудие.Гуру