Договор долевого участия: как рассчитаться за жильё и оплатить налоги

ДДУ рассчет за жилье и оплата налогов

Участие в долевом строительстве, кроме преимуществ, связанных с привлекательностью ценового варианта, предлагает разнообразные и достаточно удобные способы расчёта за предоставленное жильё в новостройке. Это делает его самым актуальным, на сегодняшний день, способом решения жилищного вопроса для граждан РФ.

Особенно популярно заключение договоров долевого участия среди молодых семей, имеющих возможность выплатить ипотеку, а часть платежа погасить за счёт полученного ими от государства, материнского капитала. Тем не менее, необходимо соблюдать определённые правила, чтобы избежать ошибок, связанных с оперированием крупными денежными суммами.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-80-71. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Оплата — самое важное!

Оплата является важнейшим фактором, на который опирается весь процесс, строительства. Привлечение инвестиций от участников долевого строительства должно быть отражено в проектной декларации. По существу, каждому желающему принять участие в долевом строительстве, не помешало бы вначале ознакомиться с этим важнейшим документом. Проектная декларация может многое рассказать о застройщике и инвесторах, если таковые имеются помимо участников долевого строительства.

Обратив внимание на этот документ, вы можете понять серьёзность намерений застройщика и степень его ответственности перед дольщиками. Если компания не представит вам по вашей просьбе проектную информацию – будьте осторожны. Дело в том, что застройщик не имеет законного разрешения на начало строительства, и уж тем более – на привлечение инвестиций от участников долевого строительства без проектной декларации и разрешения на строительство.

Ещё один важный момент: рассчитываться или вносить первый взнос за строящееся жильё по закону положено только после того, как составленный договор на участие в долевом строительстве будет подписан сторонами и пройдёт регистрацию. Без регистрации этот договор не имеет правовой силы. Только после регистрации договора у дольщика будет гарантия того, что оплата будет производиться действительно в счёт строящегося жилого помещения, которое достанется именно ему.

Достаточно часты судебные разбирательства, когда под видом ошибки квартира была продана двум или более лицам. Конечно, деньги им были возвращены частями и в течение длительного периода, а в реальности квартира досталась тому гражданину, чей договор был зарегистрирован первым. Таким образом, недобросовестные застройщики вливают денежные средства в начало строительства, чтобы закрутить маховик движения строительных работ.

Ещё хуже дело обстоит, если застройщик начинает предлагать обходные пути для внесения платежа, например при заключении предварительного договора, требовать выкупить вексель от компании партнёра. Он может давать какие угодно устные гарантии, что этот вексель будет принят в качестве платежа за строящееся жильё, но юридической дееспособности такие виды оплат не имеют.

Даже при наличии предполагаемой добросовестности застройщика, если он требует внесение платы до регистрации договора, и в особенности – если прибегает к обходным путям, это характеризует его как ненадёжного партнёра, чьё финансовое положение оставляет желать лучшего.

Оплата по договору должна осуществляться за наличные или по кредитной карте. При этом застройщик обязан пользоваться контрольно-кассовым аппаратом и должным образом оформлять платёж, в соответствии с нормами № 54 ФЗ. Иначе, в случае судебных разбирательств могут возникнуть дополнительные проблемы у обеих сторон. Переводить деньги на расчётный счёт застройщика менее эффективно.

С рассрочкой платежа

Такой договор долевого участия наиболее приемлем для участников долевого строительства. Застройщик, понимая это, зачастую устанавливает именно такие условия, которые привлекают большее число участников. Они справедливы по ряду оснований:

  1. Договор долевого участия, по сути – договор купли-продажи, а если строительство является поэтапным процессом, то и платежи могут вноситься частями.
  2. Дольщику будет легче осуществить платёж в несколько приёмов.
  3. Застройщику нужны постоянные вливания инвестиций, чтобы планировать бесперебойный процесс, строительства, обеспеченный систематическим наличием денежных средств.

Имейте в виду, что платёж можно вносить частями, а не только единым платежом. Но условия оплаты будут представлены в договоре, который будет вами заключён. Если у вас есть предпочтения, которые расходятся с условиями договора, вы можете оформить их приложением к договору, составив с застройщиком дополнительное соглашение, в том числе – и по условиям оплаты.

Договоры долевого участия являются типовыми документами и не переделываются под индивидуальные предпочтения дольщиков. Но составить дополнительное соглашение об условиях и форме внесения платежа можно и даже нужно, если вы считаете это целесообразным.

Застройщик практически ничего не теряет, если последний платёж поступит от инвесторов-дольщиков к моменту завершения строительства. Ведь при условии недоплаты со стороны одного (нескольких) из них, застройщик имеет право на расторжение договора долевого участия в одностороннем порядке, соответственно, квартиру должник не получит. А после сдачи объекта актом госприёмки – он будет приобретать жильё на других, менее экономичных, условиях.

Рассрочка платежа и сроки выплат определяются до внесения первого платежа, ещё при составлении договора. В договоре (прилагаемом к нему соглашении) определяется длительность рассрочки: в неделях, месяцах или годах.

Сроки и порядок оплаты устанавливаются исключительно по согласию сторон и не имеют регламентированных извне, условий.

Однако целесообразно завершить выплату средств до сдачи объекта строительства актом госприёмки. Если этого не произошло – то застройщик имеет право разрешения на продление срока погашения задолженности, но, при этом, квартира дольщика остаётся в собственности застройщика в качестве предмета залоговой стоимости до полного погашения рассроченного платежа.

Образец такого договора доступен тут.

Налоги и госпошлина

Средства участников долевого строительства привлекаются в качестве инвестиционных вложений, поэтому они подлежат налоговому учёту. Застройщик получает средства целевого назначения, которые оформляются в соответствии с нормами бухгалтерского учёта и налогообложения. В соответствии с установленными положениями НК РФ, средства участников не облагаются:

  1. НДС.
  2. Налогом на прибыль.

Зато эти средства, потраченные для оплаты услуг, предоставляемых заказчиком, облагаются НДС, в пределах суммы аванса, представленного для производства работ.

По окончании работ и проведении бухгалтерского анализа затрат, необходимых для проведения работ и обоснованных наличием подтверждающих документов, заказчик определяет инвентарную стоимость объекта. Инвентарная стоимость объекта высчитывается, из общей суммы, инвестированных средств, предоставляя информацию о полученной прибыли. Сумма полученной прибыли облагается налогом на прибыль.

Участник, в свою очередь будет обязан заплатить государственную пошлину, которая для разных видов регистрации (физическим лицам) составляет:

  1. Регистрация ДДУ – 350 руб.
  2. Регистрация дополнительного соглашения к ДДУ – 350 руб.
  3. Регистрация ипотеки – 1000 руб.
  4. Дополнительные соглашения по ипотеке – 200 руб.

Кроме этого, если застройщик не выполнит своих обязательств по обеспечению дольщиков документами о собственности, после заселения их в построенный дом, то им придётся добиваться оформления через суд. За эту процедуру необходимо будет заплатить госпошлину в размере 60 000 рублей (исходя из стоимости квартиры).

Возврат налога

Осуществляется после заселения в новостройку и получения документов на право собственности. Однако при долевом строительстве имеются некоторые нюансы:

  1. Если срок между внесением платежа и сдачей новостройки актом госприёмки, прошло более 3 лет, добиться возврата налога можно только через суд.
  2. Если оплата сопровождалась ненадлежащим оформлением со стороны застройщика, то могут возникнуть проблемы, которые придётся решать через суд.
  3. Если застройщик при приёме платежа использовал схемы обходных путей (векселя), то возврата налога добиться будет практически невозможно.

При условии правомочия всех документов, в первом квартале года, который последует за отчётным периодом, необходимо заполнить налоговую декларацию на возвращение НДФЛ. Через месяц вы получите ответ в письменной форме или при условии личного посещения консультанта. Ответ будет представлен в письменной форме:

  1. При условии положительного решения, вам будет представлена информация о сумме, подлежащей возврату и условиях получения средств.
  2. При отрицательном решении, вам будет представлена информация о причинах отказа. Основываясь на полученных сведениях, вы сможете исправить недочёты и вновь заполнить декларацию на возврат НДФЛ.

Сумма возврата НДФЛ исчисляется в размере 13 % от имущественного вычета.

Имущественный вычет

Высчитывается, из общей суммы затрат, понесённых дольщиком при возведении новостройки, но он ограничивается пределом в 2 000 000 рублей. В частности, имущественный вычет исчисляется исключительно из нижеследующих затрат:

  1. Оплата разработки проектно-сметной документации.
  2. Оплата строительных и отделочных материалов.
  3. Оплата покупки недостроенного дома.
  4. Оплата работ по достраиванию новостройки, включая отделочные работы.
  5. Оплата проведения коммуникаций.

Использование материнского капитала

Использование материнского капитал в улучшении жилищных условий – одно из самых популярных средств, среди семей, располагающих этим видом государственной дотации. В эту модель включаются и возможности участия в долевом строительстве.

Сумма материнского капитала не может покрыть все расходы, связанные с приобретением ДДУ, но может оказать существенную помощь в частичном погашении платежа. Обычно собственники материнского капитала, при участии в долевом строительстве поступают следующим образом:

  1. Используют ранее накопленные денежные средства, приобщая к ним средства материнского капитала.
  2. Продают имеющееся жильё на рынке вторичного жилья, приобщая к вырученной сумме, средства материнского капитала.
  3. Заключают ипотечный договор, используя средства материнского капитала в качестве первоначального взноса.

Для того чтобы осуществить платёж путём использования материнского капитала, вам необходимо обратиться в пенсионный фонд с паспортом и заявлением на перечисление средств, для участия в долевом строительстве. Нужно предъявить следующие документы:

  1. Сертификат.
  2. Страховое свидетельство.
  3. Зарегистрированный ДДУ.
  4. Документы, подтверждающие оплату (частичную) по договору.

Если дольщиком является супруг, то необходимо приложить дополнительные документы:

  1. Его паспорт.
  2. Свидетельство о регистрации брака.
  3. Нотариально удостоверенное обязательство супруга о внесении в качестве собственников жилья всех членов семьи.

Поданное вместе с соответствующими документами, заявление, будет рассмотрено в течение месяца, и вы сможете получить решение по вопросу. При положительном решении – деньги будут перечислены в счёт оплаты ДДУ. Отказ может быть только мотивированным, в силу чего вы сможете исправить формулировки заявления или собрать недостающие подтверждения участия в ДДУ и подать заявление повторно.

Использование ипотеки

Его использование предусмотрено законодательством. Более того – это одна из самых актуальных форм проведения взаиморасчётов при приобретении жилья. Выгоды от использования ипотечного кредита, следующие:

  1. Возможность приобрести улучшенную квартиру в новостройках, не имея наличных (и иных) средств.
  2. Разница в стоимости квартиры, приобретаемой путём долевого участия в строительстве значительно ниже, что значительно покрывает расходы процентных ставок по ипотечному кредиту.

Однако при использовании ипотечного кредита предусмотрен первый взнос, определяемый типовыми условиями ипотечного кредита, который нужно оплатить наличными или кредитной картой.

Порядок оформления ДДУ при ипотеке

Он сильно не отличается от обычного порядка, предусмотренного для участников долевого строительства. Обычно застройщик, понимая нужды своих клиентов и в целях их привлечения, сам предлагает и объясняет алгоритм действий в подобных условиях. Основная разница заключается в том, что кроме договора об участии в строительстве, вам необходимо будет оформить отдельный договор на получение ипотечного кредита. Самое главное в данном случае – надёжность партнёров и соблюдение последовательностей.

При осуществлении предварительных договорённостей, заказчика необходимо оповестить о вашем намерении воспользоваться ипотекой.

В этом случае, он при составлении ДДУ укажет в положениях об оплате, что способ и условия оплаты участия в строительстве будут осуществляться путём ипотечного кредитования.

После того как договор будет составлен и проведён через регистрацию, вы, с готовым ДДУ, обратитесь в банк за получением и надлежащим оформлением ипотечного кредита. После этого, взаиморасчёты будут осуществляться автоматически, по утверждённым договорами, условиям. А в случае одностороннего расторжения договора долевого участия с заказчиком, все деньги, оплаченные по ипотечному кредиту, будут взысканы с заказчика и возвращены вам, включая оплату процентных ставок.

Заключение

По статистике, квартиры, приобретённые путём долевого участия в строительстве, обходятся гражданам в среднем на 30-35 % дешевле, чем приобретаемые иным путём, после сдачи объекта по акту госприёмки. Это привлекает инвесторов-дольщиков, вопреки распространённым мифам о связанных с этим, рисках (подробнее о рисках при ДДУ). Государство устанавливает строжайший контроль, за надлежащим проведением строительных работ в условиях ДДУ, но и сами граждане должны ответственно и грамотно подходить к защите своих имущественных прав.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 350-80-71 (Москва)
+7 (812) 336-43-80 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 15
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Олег

    При оформлении ипотеки на ДДУ можно ли быть уверенным, что в течении энного времени, пока действует договор не пересмотрят цену и не увеличат ипотеку? Как правильнее оформить ДДУ, чтобы было меньше проблем, просто платить раз в месяц и не волноваться?

    • Татьяна

      Здравствуйте, Олег. Ка правильно оформить договор ДДУ и обезопасить себя от неприятностей в будущем, вы можете узнать пройдя по ссылке http://pravosudie.guru/sud/gr-dela/zhil-pravo/dolevoe-stroitelstvo/podvodnye-kamni.html.

    • Гудман

      Добрый день! Не беспокойтесь, сумма ежемесячной оплаты должна быть прописана непосредственно в договоре и повышать ее впоследствии компания не сможет. Также там должен быть прописан и конкретный срок, когда будет произведена передача квартиры дольщику.

  2. Арина Фомина

    При регистрации перехода прав собственности кв. при долевомстроительстве уплачивается госпошлина. Кто ее уплачивает? Какие еще могут быть платежи при переходе прав на кв.?

  3. Иванна Гулянич

    Пенсионный фонд г. Феодосии отказывается переводить материнский капитал, поскольку стороной договора об участии в долевом строительстве является моя совершеннолетняя дочь. Утверждают, что таковой стороной может быть только мать или отец. Имеют ли они на это право?

    • На вопрос отвечает эксперт-юрист Александр

      Получатель сертификата может использовать д/средства в рамках материнского капитала на покупку ж/помещения, в том числе посредством участия в долевом строительстве, осуществляемую лицом, находящимся в брачных отношениях с получателем сертификата. Это супруг, но никак не совершеннолетняя дочь.
      Обоснование: Постановление Правительства РФ от 12.12.2007 N 862 (ред. от 09.09.2015) (п. 2 Правил).

      Бесплатная помощь юриста
      +7 (499) 350-80-71Москва +7 (812) 336-43-80Санкт-Петербург
  4. Дмитрий

    Добрый день.
    У меня была ипотека от застройщика по ДДУ на 36 месяцев.
    На 17 месяце я запросил данные по пересчёту ценны договора с учётом досрочного погашения ипотеки. Сумму мне озвучили по телефону и эту сумму я оплатил, после чего Застройщик выдал мне АПП с указанием того, что мои обязательства по ДДУ выполнены в полном объёме, задолженность на момент подписания АПП равна 0. Один нюанс — АПП Застройщик попросил подписать задним числом. На данный момент у меня оформлено право собственности без обременения, но спустя 2,5 года Застройщик подал на меня в суд за недоплату по ДДУ. Подтверждающих документов о досрочном погашении и перерасчёте цены ДДУ у меня нет, а именно разницу между уплаченной суммой и ценой ДДУ застройщик хочет взыскать. Суд несмотря на АПП принял решение в пользу застройщика из-за того, что по датам окончательная сумма была уплачена уже после подписания АПП.

  5. Дарья Петрова

    Здравствуйте, подскажите пожалуйста, какие документы должны остаться у меня на руках после оплаты ДДУ?

    • Алена

      Доброго времени, Дарья. После произведения оплаты у Вас должны остаться документы, подтверждающие, что ДДУ оплачено Вами по установленным правилам. Подробнее в самом договоре и должно быть указано, так-что в первую очередь обратитесь к нему за точной информацией.

    • Кирилл

      Добрый день,если вы оплачивали наличными средствами,тогда:1.ДДУ,обязательно зарегистрированный в Госуд.регистрационной палате(юстиции)2.Китанция об оплате. Если вы оплачивали ДДУ с помощью ипотеки,тогда,всё тоже самое+кредитный договор,график платежей.А также,если вы бронировали квартиру,тогда ещё договор резервации.

    • Александр

      Любая сделка, и ДДУ не исключение, подтверждается договором. Договор ДДУ после подписания регистрируется в регистрирующем органе ДДУ. Только после этого сделка считается состоявшейся. Затем надо исполнить обязанность по инвестированию, которая подтверждается любым платёжным документом. Эти документы у дольщика и обязаны быть.

    • карина

      Здравствуйте. У вас на руках должен остаться сам договор, а второй договор должен быть у того с кем вы его подписывали. Далее вы оплачиваете все застройщику и там вам должны выдать квитанцию к приходному кассовому ордеру. У вас должен быть сам договор и факт вашей оплаты, со всеми прилагающимися документами. Плюсом должны быть все приложения.

    • А. Солдатов

      Договор долевого участия является доказательством возникновения прав/обязанностей между дольщиком и застройщиком. Договор регистрируется в Росреестре, после чего приходит время исполнять обязательства. Один экземпляр договора выдаётся вам на руки. Дальше вы исполняете обязательства по оплате, внося деньги в кассу застройщика. Факт внесения подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру. Оплата может быть безналичной и подтверждаться платёжным документом. Итого: прошедший регистрацию договор и платёжный документ, подтверждающий факт оплаты.

    • марина

      Здравствуйте. После оплаты у вас должны быть на руках ДДУ с приложениями, а какие именно приложения должны быть вы можете прочесть в самом договоре, и все документы подтверждающие вашу оплату по договору долевого участия. Также вам следует прочить раздел об обязанностях застройщика перед вами.

    • Дмитрий

      Собственно, у вас должны остаться договор долевого участия со всеми приложениями и дополнениями, финансовые документы, подтверждающие оплату долей согласно графику, Акт приема-передачи объекта долевого строительства, ежемесячные справки о размере остатка цены договора и размере уплаченных процентов за период рассрочки, и штрафных санкций, установленных договором. Всё это должно быть подробно прописано в Вашем договоре. Изучите раздел «Обязанности застройщика».

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 350-80-71Москва +7 (812) 336-43-80Санкт-Петербург Остальные регионы:
Онлайн-консультант
Подписка (E-mail)
Наше сообщество
Юристы-Эксперты
Москаль Александр
Москаль Александр
Многолетний опыт работы во всех областях юриспруденции и экономики
© 2018 Правосудие.Гуру