+7 (499) 755-83-41Москва +7 (812) 565-33-62СПб

Кто защитит дольщика при признании застройщика банкротом и других сложных ситуациях?

Защита дольщика при банкротстве застройщика

Возможность участия в долевом строительстве подарило тысячам граждан возможность стать обладателем собственной квартиры или загородного дома. Такая перспектива привлекательная относительно адекватным уровнем стоимости жилья, но чревата многочисленными рисками (см. тут). Особенно такая опасность выросла в современной экономической ситуации.

На фоне экономического кризиса аналитики рынка недвижимости все чаще отмечают факты банкротства строительных компаний, являющихся застройщиками по договорам долевого участия. Дольщики таких строений в итоге могут оказаться в ситуации оказаться в ситуации вернуть свои средства или въехать в сданные квадратные метры.

[contents]

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 755-83-41. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Кто может осуществлять и поддерживать защиту прав?

В первую очередь вопросом потенциальной защиты своих прав должен обеспокоиться сам дольщик. На основании закона о долевом строительстве, у него существует несколько вариантов действий при возникновении чрезвычайных ситуаций:

  • в досудебном или судебном порядке расторгнуть договор долевого строительства с вменением застройщику требования вернуть внесенные средства;
  • дольщик имеет право потребовать дополнительно выплатить неустойку, за нарушение сроков предоставление возможности стать собственником жилья, взыскать сумму за моральный вред и потребовать оплаты неустойки.

Например, по законодательству о долевом строительстве можно вменить застройщику требование возместить суммы, потраченные на аренду жилья на период превышения сроков сдачи объекта ДДУ.

С иском можно обратиться в:

  • Роспотребнадзор;
  • прокуратуру;
  • судебные инстанции.

Одним из значимых оснований быть уверенным в восстановлении своих прав становится точное знание, что участок, на котором производится строительство, юридически находится в залоге у всех дольщиков. Для возврата средств взимание взыскания сумм может быть направлено на этот участок и недостроенный объект строительства.

Дополнительной гарантией успешного решения проблемы становится направление в организацию по защите прав потребителей. Они являются структурами, задачей которых становится предоставление бесплатной консультации по любым спорным вопросам в отношении исполнения Закона о защите прав потребителей. Представители этой организации также готовы рекомендовать специалистов, готовых взяться за решение любой юридической коллизии.

Важно помнить, что законодательно все судебные издержки в такой ситуации обязан возместить застройщик.

Если застройщик — банкрот

В той ситуации, если застройщик официально признается банкротом, порядок действий оказывается несколько сложнее. В настоящий момент в законодательстве четкий порядок действий в таком случае юридически не прописан. По этой причине дольщику потребуется внимательно изучить все документы об участии в таком строительном проекте, которые существуют и могут быть у него на руках.

Какие виды договоров могут учитывать правоотношения сторон строительства?

Точнее говоря, потребуется проверить, когда такой договор заключался. В ситуации, если это произошло после 1 января 2005 года порядок взаимоотношений между дольщиком и застройщиком регулируется специально разработанным законодательным документом №214-ФЗ. В этом Законе строго зафиксированы варианты исполнения своих обязательств застройщиком:

  • поручительство;
  • залог.

На предмет залога, которым чаще всего становится объект строительства и земельный участок его размещения, может направляться взыскание. В случае поручительства обязанность решения финансовых вопросов перенаправляется на поручителя.

В случае, когда застройщик объявляет себя банкротом, по Закону «О несостоятельности (банкротстве)» залог взыскивается только в судебном порядке.

Порядок действий дольщика

В тех случаях, когда застройщик признан несостоятельным, то есть является банкротом, дольщику неизбежно придется обращаться в суд. Только на основании судебного решения он получает возможность заявить свои права на возврат вложенных средств. При всей внешней прозрачности указанной процедуры, в каждом случае банкротства «строителя», те, кто ждет момент долгожданного въезда на отдельные площади, могут столкнуться с различными типовыми ситуациями, каждая из которых предполагает отдельный порядок действий.

  1. Дольщик выиграл суд, но денег застройщик по разным причинам не выплачивает. Для обеспечения возможности получения своих денег, несостоявшемуся домовладельцу потребуется подать заявление с требованием признать его включенным в реестр кредиторов. Такой документ подается в арбитражный суд или тому арбитражному управляющему, который занимается обеспечением процедуры банкротства компании, выполнявшей строительство. Одновременно можно подать аналогичное заявление и в суд общей юрисдикции. В том числе по причине назначения такими судами к взысканию в пользу пострадавшей стороны существенно более значимых по размеру сумм.
  2. В случае, когда застройщик оказывается мошенником, судьба возврата сумм сложнее и драматичнее. В таком случае застройщикам рекомендуется и обратиться в суд и одновременно создать товарищество собственников жилья (ТСЖ), которое в качестве юридической организации получает право получить недостроенное сооружение в управление, достроить его своими силами и вступить в права собственников.
  3. В ситуации, когда права застройщика передаются другой компании по итогам проведения процедура банкротства, права дольщиков сохраняются и они могут или продолжить сохранять статус потенциального обитателя строящегося строения или получить от нового застройщика квартиры в другом жилом объекте.

Нарушения договора

При подписании договора долевого строительства стоит обращать внимание, что права и обязанности распространяются в нем на обе стороны соглашения. Нарушить свои обязательства может любой участник такой сделки. Тем не менее, чаще в юридической практике рассматриваются случаи нарушения договора стороной, выполняющей возведение здания.

Самым распространенным нарушением становится задержка предоставления возможности подписать акт приемки готового строения дольщиков и въезда в законченную и подготовленную к заселению квартиру. В этой ситуации дольщику можно пробовать решить спорный вопрос в досудебном порядке. На основании положений таком строительстве тот, кто заветные квадратные метры в срок получить не может, имеет право:

  • потребовать возврата средств и расторжения соглашения;
  • потребовать оплатить неустойку, в том числе выплатить возмещение сумм, потраченных на аренду жилья в те недели и месяцы, в которые проживать в уже должном быть сданном строении не удалось;
  • потребовать возмещение морального вреда.

Штрафы за несоблюдение

Возможность взыскания штрафных сумм предусматривается как в отношении дольщика. В качестве штрафов налагаемых на того, кто здание возводит, учитывается неустойка за срок срыва даты сдачи. В несостоятельного «строителя» может взыскиваться неустойка.

На будущих владельцев квадратных метров могут накладываться финансовые взыскание за неисполнение соблюдения сроков внесения постоянных платежей по ипотечным договорам. Или за невнесение указанных в подписанном документе о взаимодействии сумм, направляемых на содержание возводимого строения.

Порядок взыскания неустойки

Взыскание такой неустойки определяется в досудебном или судебном порядке. При отсутствии возможности решить конфликтную ситуацию без вмешательства юридических структур, неустойка выплачивается на основании судебного решения. Срыв сроков выплат становится поводом для несостоявшегося обладателя квартиры обратиться в службу судебных приставов. А как ее рассчитать?

При расчете суммы к выплате неустойки применяется специализированная формула. Сумма по этой формуле определяется на основании умножения цены договора на число дней просрочки и на ставку рефинансирования Центрального банка страны, которые делятся сначала на 100, а потом на 150 для физических лиц или на 300 для юридических лиц и предпринимателей.

Претензия по долевому строительству

Такая возможность изначально предусмотрена в договоре долевого участия. Такая претензия направляется стороной, считающей, что её права нарушены, второй стороне. Документ обязательно утверждается нотариально. В нем указывается строк устранения причин, ставших основанием для направления претензии.

Узнайте о других подводных камнях при ДДУ

Образец можно скачать здесь.

В заключении стоит отметить, что рост числа строений, возводимых по договорам долевого участия, стал основанием для подробной проработки законодательства. В последние годы с ситуациями отсутствия возможности решить спор сторон такого договора представители юридических организаций сталкиваются уже не столь часто, как в прошлые десятилетия, когда рынок только формировался.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 755-83-41 (Москва)
+7 (812) 565-33-62 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 12
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Ольга

    Я обманутый дольщик. В апреле 2017 г суд Щелковского района расторг ДДУ с застройщиком. Документы направили в службу судебных приставов,но застройщик деньги не возвращает, на него завели уголовное дело и его скоро признают банкротом. Что делать что бы не потерять и квартиру и деньги?

    • Дмитрий

      Ольга, добрый день.
      Если застройщик банкрот, то подаете в суд и выигрываете дело. Наймите хорошего адвоката. Но это быстрее и легче выиграть, чем если бы застройщик просто исчез. В любом случае надо подавать в суд и следить за разбирательством. Подробнее написано в этой статье о всех пунктах, что должен делать дольщик в случае обмана и банкротства застройщика.

    • Ким

      Добрый день! Если у вас нет надежды на то объект будет передан другому застройщику, то обращайтесь в Арбитражный суд с требованием включить вас в Реестр кредиторов. Или в районный суд. Туда целесообразнее подавать заявление в том случае, если ваш горе-застройщик на суды не является. Суд общей юрисдикции с бОльшей вероятностью удовлетворит ваши требования и возместит средства.

  2. Антон

    Добрый день!

    Хотели приобрести квартиру в строящимся доме, но сроки не застройщиком небыли выполнены. В связи с чем было подано в суд. Вынесено решение в мою пользу. Также был расторгнут договор/, потому что на тот момент хотелось быстрее забрать деньги и не связываться с этим застройщиком. Есть исполнительный лист, но приставы не могут с застройщика ничего взять. Все наши заявления в прокуратуру, президенту, администрации РО, приставам, следственный комитет не привели к изменению ситуации в нашу сторону. На данный момент у меня две детей, ипотека и эта непонятная ситуация. У меня три вопроса. Могу ли я считаться обманутым дольщиком в такой ситуации? Как мне перестать платить ипотеку за квартиру, которой у меня нет? Куда нужно обращаться в первую очередь, чтобы обо мне узнали и помогли решить мою проблему в нашем государстве?

    • На вопрос отвечает эксперт-юрист Александр

      1. Считать себя обманутым вы можете лишь в том случае, если доподлинно известно, что вас сознательно застройщик вводил в заблуждение, преследуя корыстные цели. Например, сообщал ложные сведения в отношении строительства, как будущего, так и текущего. Если же невозможность исполнить обязательство застройщиком объясняется иными причинами, не всегда зависящими от самого застройщика, то об обмане речь идти не может.
      2. Точный ответ может быть дан только на точный вопрос, к каковым второй вопрос не относится. При ипотечном кредитовании предоставленный банком займ обеспечивается залогом, например, недвижимого имущества или же залогом прав требования «дольщика» к застройщику. Чем обеспечен ваш кредит вы не указываете, видимо полагая, что об этом следует самостоятельно догадываться отвечающему на ваш вопрос. Предмет залога определяет порядок действий. Между тем, закон обязывает сторону, не исполнившею обязательства по договору, помимо неустойки нести бремя возмещения причинённых другой стороне убытков в полном объёме, каковыми в приведённых обстоятельствах являются выплаты по кредитному договору.
      3. В отношении ваших исковых требований есть судебное решение, которое выносится именем Российской Федерации. Значит, о вас уже узнали. Дальше следует отрабатывать механизм должного исполнения судебного решения, не останавливаясь на ответе одного судебного пристава. Например, обращение по инстанции службы судебных приставов, обращение в органы прокуратуры на не должное исполнение конкретным приставом своих обязанностей.
      Обоснование: Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ст. 10), Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ст. 5), Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ (ст. 122), энциклопедический словарь Ф.А. Брокгауза и И.А. Ефрона.

      Бесплатная помощь юриста
      +7 (499) 755-83-41Москва +7 (812) 565-33-62Санкт-Петербург
    • Игорь

      Здравствуйте!
      1. «Обманутый дольщик», извините, не юридическое понятие. К тому же у вас на руках есть решение суда, по которому вам обязаны вернуть деньги.
      2. Без изучение этого решения суда маловероятно дать вам верный совет, потому что отталкиваясь от оного можно попробовать расторгнуть ипотечный договор. Непосредственно договориться с банком или через суд. Возможно, правильно вообще было сделать банк соистцом с самого начала. Повторяю — надо внимательно изучить все обстоятельства вашего дела.
      3. Обратитесь в юридическую консультацию со всем пакетом документов (по договору ДДУ, с банком, решение суда, обращения в правоохранительные органы и т.д.).

    • Константин

      Здравствуйте Антон, поскольку имеется исполнительный лист обратитесь в областное Управление Федеральной службы судебных приставов с жалобой на пристава, который занимается вашим делом.
      Попросите помощи у депутатов вашего муниципального образования и областной думы.

  3. Вероника

    Со строительной компанией заключили ДДУ , внесли аванс. Сам договор в Рег.палате не зарегистрирован ( как нам объяснили, только при полном погашении). Имеет ли такой договор силу? Могу ли я его расторгнуть, как написано здесь http://pravosudie.guru/sud/gr-dela/zhil-pravo/dolevoe-stroitelstvo/rastorzhenie.html и вернуть деньги?

  4. Лидия

    Добрый день!
    У меня сложилась следующая ситуация: — заключен ДДУ на строительство квартиры в 2013 году, застройщик строительство не начал, заключено доп соглашение на передачу прав по строительству объекта другому застройщику, который тоже строительство не начинал и не планирует. Срок сдачи — 3 кв 2013 года.
    Какие действия мне предпринять? Если подать иск в суд, то какому из застройщиков?
    с уважением Лидия, спасибо за ответ.

  5. Дмитрий Петров

    Доброй ночи! У меня большая проблема. Дело в том, что на данный момент у нас происходит задержка сдачи дома. Дома у нас при долевом строительство. Ничего не объясняют, никаких причин, врод бы задерживать нет. ЧТО нам делать с дольщиками?

    • Алекс

      Если у вас есть на руках договор долевого участия, то можете не волноваться. Ваши интересы защищены государством. Надо посмотреть внимательно договор, там наверняка есть положения о неустойках. Обратитесь к застройщику, а если не пойдёт на встречу, то в судебном порядке требуйте уменьшение стоимости по договору.

    • Александр

      Договор участия в долевом строительстве относится к тем видам договоров, которые приобретают юридическую силу только при их государственной регистрации. Если у вас с застройщиком заключён такой договор, то внимательно прочитав его, вы найдёте условие, а если не найдёте, то руководствуйтесь Законом о защите прав потребителей, о неустойке. За несвоевременно исполненные обязанности, застройщик соразмерно уменьшит сумму вашего платежа, путём перерасчёта и возврата внесённых денег.

© 2018 Правосудие.Гуру