Договор долевого участия в строительстве и доп. соглашение

ДДУ в строительстве

Строить собственное жильё путём участия в доле, становится для большинства граждан единственным приемлемым вариантом обеспечения своих семей, жильём. Однако существует социальная прослойка населения, которая имеет острую потребность в обеспечении жильём, но не решается заключить договор долевого участия. Основные мотивы сомнений обеспечивают слухи о не сдаче строительных объектов, о низком качестве работ или бесконечном затягивании сроков. Нужно иметь в виду, что такое долевое строительство. Это развитая правовая система, с большим потенциалом юридической защиты интересов для обеих сторон (см. подробнее о защите прав дольщиков). Грамотно подходя к этому вопросу, опасность неудачи можно полностью исключить.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-80-71. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Существенные условия

Договорённости опираются на законодательные положения, принятые для участников этого типа строительства многоэтажек, для граждан РФ. Согласно им, застройщик обязуется в определённый им, срок, возвести новостройку. Он обязан использовать собственный финансовый ресурс или самостоятельно изыскать инвестиции для его постройки. Вероятно, что на определённых договорённостях, это будут вложения дольщиков. После его надлежащего правового обеспечения документами на ввод в эксплуатацию, он обязан передать его собственникам дольщикам.

Изложенные условия принимаются обеими сторонами на договорной основе. К существенным условиям договора относятся:

  1. Предмет договора, отражающий факт купли-продажи.
  2. Объект договора – непосредственный конкретный объект, предназначенный для передачи.
  3. Срок сдачи оговариваемого объекта.
  4. Общая стоимость, а также – условия, сроки и размеры выплат.
  5. Гарантийный срок использования.
  6. Условия расторжения контракта.

Предмет договора включает в себя его объект. Поэтому договорённости предусматривают наличие у застройщика сопутствующей документации, которая указывается как непосредственное подтверждение реальности строящегося здания. Все характеристики строящегося объекта подробно излагаются в проектных документах, по ним же будут осуществляться строительные работы.

При нарушении размеров площадей квартир, комнат, подсобок, подвалов, лестничных пролётов и иных – договор, может быть, расторгнут через суд. Более того – с полной выплатой вложенных дольщиком, средств.

Право на расторжение договора ДДУ, дольщик получит при условии невыполнения любого из положений, обозначенных договором. Кроме этого, при нарушении сроков сдачи, дольщик имеет право востребовать компенсацию. Она составляет 1/150 часть от общего рефинансирования за каждый день просрочки сдачи. Самое главное для него – правильно оформить и составить договор, а так же – провести его через регистрацию.

Правильное оформление

Этот важнейший документ оформляется особым образом, в качестве усиленной письменной формы. Её характеристики своеобразны в силу того, что после его составления и регистрации, утрачивается право на изменение какого-либо положения или пункта и подпункта.

Поэтому прежде чем согласовать и подписать договор, ознакомьтесь не только с пунктами договора, но и с документацией, которой обязан располагать застройщик:

  1. Разрешение на строительство.
  2. Проектная декларация.

В соответствии с установленным законом, застройщику не дано права начинать строить и получать платежи, без наличия этих документов. Их отсутствие повлечёт для него высокие штрафные санкции. Из декларации можно узнать степень финансовой и правовой надёжности застройщика.

Договор составляется на фирменном бланке организации Застройщика, но может быть оформлен в свободной форме, так как особых требований по этому поводу не предъявляется. Все положения должны быть составлены юридически грамотно и непротиворечиво, отражая предельную однозначность информации. Кроме этого, оформление договора является типовым, то есть единым для всех дольщиков, и не предусматривающим индивидуальные варианты внесения пунктов.

В договоре должны быть оформлены надлежащим образом личные данные дольщика, а также следующие данные застройщика:

  1. Наименование организации застройщика.
  2. Форма её собственности.
  3. Контактные телефоны, номер факса и электронный адрес.
  4. Фамилия, имя отчество руководителя;

При составлении договора организация – застройщик и лицо, участвующее в долевом строительстве, будут именоваться «Сторонами», а в частном отношении к пунктам договора – «Застройщик» и «Участник долевого строительства».

Текст договора ориентирован на конкретную форму собственности, получаемую дольщиком, со всеми её параметрами, характеристиками и собственным адресом.

Положения договора оформляются в качестве отдельных параграфов, каждый из которых имеет своё наименование и номер. Положения разделены на более подробные и содержательные пункты и подпункты по существу вопроса.

Необходимо проверить то, чтобы составленный документ имел наименование «Договор», а не иное (например, «Предварительный договор»). Иначе, в случае ненадёжности партнёрских отношений, вам сложно будет доказать свою правоту – ведь договор так и не был вами подписан. Более того, при предварительных договорённостях, с вас не имеют законного права, взимать плату.

Заключение договора на долевое участие, возможно только до периода сдачи жилого объекта актом государственной приёмки.

Как правильно составить: все по пунктам

Вначале в договоре обозначаются субъекты сторон, заключающие долевое соглашение. Далее подробно расписываются положения:

  1. Ставится номер договора, и указывается – от какого числа.
  2. Определяются термины, что очень важно для юридически правомочного толкования заключённых договорённостей.
  3. Предмет договора, включающий полную информацию, на основании которой и в соответствии, с кем – составлен договор.
  4. Юридические основания заключения договора, которые определяют дееспособность сторон и правовые гарантии ответственности.
  5. Порядок оплаты с указанием суммы и сроков платежей.
  6. Права и обязанности сторон, которые должны включать в себя все основные притязания сторон и те преимущества, которые они получают при составлении договора. Этот раздел оформляется очень тщательно. Так как в случае судебных разбирательств он станет подтверждением правовых полномочий.
  7. Ответственности сторон, которые также имеют беспрецедентное значение, особенно в ситуации конфликта.
  8. Обеспечение выполнения обязательств, предусматривают возможность вменяемых санкций в случае нарушения договорённостей.
  9. Форс-мажорные обстоятельства учитывают общий алгоритм действий при непредвиденных обстоятельствах.
  10. Разрешение споров и применимое право определяет способы разрешения споров: по согласию сторон, в одностороннем порядке, через суд.
  11. Срок действия договора определяет его отношение к срокам сдачи объекта.
  12. Заключительные положения предусматривают условия его расторжения и иные, по предпочтению сторон, пункты.
В завершение договор надлежит скрепить подписями (с расшифровкой) сторон и печатью организации – застройщика. Поставить дату. Договор будет действителен после его регистрации.

Кроме рекомендуемых положений и пунктов, договор может содержать любые иные, связанные со спецификой проводимых работ. Например:

  1. Порядок изменения стоимости объекта, если будет изменена его площадь.
  2. Указание максимально допустимого количества раз для сдачи жилья.
  3. Сроки для устранения допущенных недочетов, по претензии дольщика.
  4. Сведения о порядке управления будущим домом.
  5. Сроки, порядок, стоимость услуг регистрации собственности.

Образец можно скачать здесь.

Регистрация: где и как?

Это сложная правоустанавливающая процедура. Она заключается в Федеральной регистрационной службе. Регистрация предполагает наличие гарантий дольщику, что закреплённая за ним квартира будет продана только ему. Она полностью исключает возможную реализацию мошеннических схем, продажи одной и той же квартиры, по нескольку раз.

Регистрация договора долевого строительства производится в муниципальном отделении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (в Росреестре). Документы для регистрации, следующие:

  1. Договор участия в долевом строительстве (и все приложения).
  2. Заявление застройщика и дольщика.
  3. Паспорт.
  4. Разрешение супруга на регистрацию (нотариально удостоверенное).
  5. Характеристики, представляющие качество, размеры и форму строящегося здания.
  6. Залоговый договор (при необходимости).
  7. Квитанция об оплате госпошлины.

Размер оплаты госпошлины – 350 руб. Кроме этого, первый дольщик дополнительно представляет:

  1. План — перспективу новостройки.
  2. Разрешение на строительство и проектную декларацию.
  3. Договор страхования или поручительства.

Застройщику надлежит предъявить заключённый им договор гражданской ответственности на каждого дольщика. Имея при себе данные документы, дольщик подходит к специалисту для подачи заявления.

Вместе с заявлением, при предъявлении паспорта, он сдаёт документы под расписку, которую, впоследствии нужно предъявить, когда он вернётся получать зарегистрированный документ.

Срок регистрации договора будет объявлен и вписан в бланк расписки. По правилам, он составляет 20 рабочих дней с того периода, в который документы были сданы.

Регистрация права собственности будет проводиться уже после сдачи новостройки в эксплуатацию, тремя способами:

  1. Застройщиком по договорённости, за дополнительную плату.
  2. Дольщиком по собственной инициативе.
  3. Дольщиком через суд.

Без прохождения этой процедуры, участник не сможет получить права распоряжения квартирой. Регистрация осуществляется в Росреестре, по тем же правилам, что и регистрация договора. Прочитайте, как узнать, зарегистрирован ли ДДУ в Росреестре.

Доверенность на регистрацию

Она нужна представителям дольщиков. Физические лица имеют право не только обратиться для регистрации лично, но и воспользоваться услугами представителя. Представительство может осуществляться:

  1. По немотивированному желанию дольщика.
  2. Для законных представителей детей (до 14 лет) наряду с представлением документа о его рождении.
  3. Для законных представителей недееспособных граждан вместо доверенности представляется документ об опекунстве.
  4. При обращении в юридическую фирму.
  5. По договорённости о работе, с юристом.

Представители и доверенные лица могут действовать только на основании нотариально удостоверенной доверенности, которая составляется по определённой, стандартной форме, установленной законодательством и составленной специалистом нотариальной конторы.

Образец этого документа можно посмотреть тут.

Дополнительное соглашение

Оно составляется в большинстве случаев при передаче (особенно – купле-продаже) прав долевой собственности от участника долевого строительства – к другому лицу. Соглашение имеет дополнительный характер к договору, аналогичную форму, а также – составляется по его принципу, с соответствующими положениями и пунктами положений.

При составлении соглашения предметом договорённости является переуступка долевой собственности лицу (или иное), на определённых условиях, которые подробным образом определяют ответственности сторон.

Доп. соглашение составляется при условии любых, взаимно принятых изменений, так как пункты самого договора изменению не подлежат. Его положено провести через регистрацию в Росреестре, таким же образом, как и предыдущие документы.

Заключение

При правильном алгоритме действий, участие в долевом строительстве может стать не только выгодным, но и увлекательным занятием. Оно поможет решить насущные проблемы с жильём или поправить материальное положение, при его последующей реализации. Актуальность долевого участия в строительстве заключается в значительной разнице между ценой на квартиру для дольщика и для покупателя готового жилья после его госприёмки.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 350-80-71 (Москва)
+7 (812) 336-43-80 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 22
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Екатерина

    Добрый день, уважаемые посетители сайта! Хочется немного уточнить, что договор долевого участия обладает юридической силой только после того, как подписан двумя сторонами и заверен документально. До этого момента любая сторона может выйти из договора долевого участия в одностороннем порядке. Тогда договор заключен, конечно, не будет.

  2. Вера

    Обязательно ли собирать документы самим? Читала, что этим всем занимается застройщик. Или я не права? Опираясь на ЖК

  3. Степан Голубев

    Правомерно устанавливать плату за составление и регистрациюсоглашения о замене сторон при договоре ДДУ в 50тр ?

    • Павел

      Согласно действующего законодательства государственная пошлина за регистрацию дополнительного соглашения составляет 350 руб.
      Услуги юриста по составлению текста дополнительного соглашения не могут составлять 49650 рублей! Выводы делайте сами- кто и как хочет «навариться» указываю такую цену!

    • Анна

      Степан, здравствуйте. Если составлять договор вам будет юрист, взять за это плату он может. За регистрацию договора вы должны оплатить гос. пошлину. Но, сумма оплаты за данные услуги не может быть 50 т.р. Вас обманывают, не соглашайтесь на это.

  4. Alexey

    Здравствуйте.
    Каким образом и где (на сайте Росреестра) можно проверить подлинность регистрации дополнительного соглашения?

    • Оля

      Здравствуйте. На сайте Росреестра Вы ничего не сможете проверить самостоятельно. Вам нужно обратиться лично в офис Росреестра с Вашим дополнительным соглашением и всеми данными и документами на основании чего он составлялся. Там Вам специалисты все скажут.

    • Евгения

      Здравствуйте. Для проверки регистрации дополнительного соглашения вам необходимо лично обратиться в Рос реестр со всеми имеющимися данными по данному соглашению.

  5. Нина

    Добрый день!
    Могу ли я зарегистрировать доп соглашение к договору долевого строительства если в рег палату подан пакет документов о вводе в эксплуатацию дома?

    • Алексей

      Добрый вечер. Следует уточнить в самой палате. Если ко времени обращения на счет договора еще не подписан акт о вводе в эксплуатацию, то вполне возможно. Опять -таки, нужно рассматривать конкретно взятый случай и сроки.

    • Мария

      Здравствуйте Нина, поскольку дом уже введен в эксплуатацию, то факт долевого строительства уже считается прекращенным и условия договора долевого участия выполнены сторонами. Если ваши изменения затрагивают существенные условия договора, то изменение теперь возможно только в судебном порядке.

      • Нина

        В том то и дело, что пока он не введен в эксплуатацию, обещают в начале февраля ввести. Но застройщик говорит, что сейчас рег. палата может оказать и просит дождаться акта ввода.

  6. Александр

    Время, указанное в статье для регистрации договора, не соответствует тому, что устанавливает закон. В частности, в статье 25.1 в пункте 2.1 ФЗ №122 регистрация должна быть проведена не позднее десятого дня с момента получения регистрационной службой заявления и соответствующих документов.

  7. Александр

    Здравствуйте! При продаже доли в квартире, которая ещё строится составляется доп соглашение и отправляется на регистрацию. Обязательно ли вместе с этим соглашение отправлять договор переуступки в котором описаны условия о передаче прав и обязанностей, который тоже, вроде бы, должен регистрироваться?

    • Дмитрий

      Если к договору прилагается дополнительное соглашение или иной документ (протокол и так далее), то оно автоматически становится неотъемлемой частью этого договора и как следствие из этого так же подлежит регистрации. Так что ответ — да. Надо регистрировать.

    • Иван Александрович

      Здравствуйте Александр, конечно обязательно! При регистрации права собственности регистрационная палата будет ссылаться именно на договор, который и является правоустанавливающим документом. Дополнительное соглашение является его неотъемлемой частью. Вообще рекомендую скрепить их и хранить в одном месте чтобы не было путаницы.

  8. Михаил Суровый

    Скажите пожалуйста, какие документы нужны для регистрации ДДУ в регпалате? Я никак не могу разобраться и найти точный список, везде по разному написано!

    • Алекс

      А зачем вам точный список? Вот я при приобретении жилья через участие в долевом строительстве обратился к менеджерам компании-застройщику. Договор подписали. Они сами его отнесли в рег/палату. Сами забрали. И только после получения своего экземпляра я внёс плату.

    • Александр

      Строительство многоквартирных домов посредством привлечения средств граждан регулируется 214-м Федеральным законом. Застройщик самостоятельно соберёт необходимые документы и сдаст их на регистрацию. Под регистрацией понимается регистрация самого ДДУ. Если вам интересен полный перечень документов, то обратитесь к 122-му Федеральному закону, там и найдёте.

      • Татьяна

        Добрый день! подскажите пожалуйста купили квартиру в ипотеку два дольщика. Квартира еще строится. Хотим исключить одного. Оформить ипотеку и квартиру на одного. Квартиру купили 1,5 года назад. Что для этого нужно? Банк просит доп согл от застройщика. Застр говорит нужно заявление от банка. Плюс это доп согл или договор нужно будет регистрировать в росреестре и новый договор будет стоить 65 тыс. Вопрос. Что нужно на самом деле ? Нужно ли доп согл регистрировать в реестре? И вообще один посылает к другому.

        • Таня

          Здравствуйте Татьяна!! Вам необходимо взять договор передачи доли вам и необходимо принести вашему дольщику. Дополнительные оплаты не потребуются. Так же можно обратиться к менеджерам компании застройщика, они помогут подписать договор, сами внесут в реестр передадут Вам, и после вы оплатите.

        • Алина

          Добрый вечер. Вам нужен договор передачи доли вам и его принесите дольщику. Никаких дополнительных оплат не надо. Тоже самое проделаете и с банком, куда выплачиваете кредит.

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 350-80-71Москва +7 (812) 336-43-80Санкт-Петербург Остальные регионы:
Онлайн-консультант
Подписка (E-mail)
Наше сообщество
Юристы-Эксперты
Москаль Александр
Москаль Александр
Многолетний опыт работы во всех областях юриспруденции и экономики
© 2018 Правосудие.Гуру