Долевое строительство в новостройках

Долевое строительствоНесомненно, при долевом строительстве могут быть свои непредвиденные ситуации но, тем не менее, это не значит, что вы должны пренебрегать этой прекрасной возможностью обзавестись собственными квадратными метрами.

Тем более учитывая непростую нынешнюю ситуацию в стране, такое инвестирование в недвижимость послужит отличным способом сбережения ваших средств, так как самым выгодным и главное безопасным видом инвестирования является недвижимость уже на протяжении многих лет.

Не опасайтесь слова «долевой» способ строительства, так как он обладает значительно большим количеством положительных сторон, нежели недостатков.

Простыми словами можно сказать, что это определенный вид строительства, основой которого является сбор застройщиком финансовых средств с физических лиц, для реализации своего проекта, после окончания которого, эти же лица становятся хозяевами квадратных метров в новом доме.

Выгода от такого вложения достаточно очевидна для обеих сторон, так как застройщику не приходится набирать кредиты для постройки дома, а покупатели квартир могут приобрести свое жилье по достаточно невысоким ценам и, к тому же, получить возможность выплачивать стоимость своей «будущей» квартиры частями на протяжении всего строительства.

ЖСК или ДДУ: отличия и что лучше.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-80-71. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Программы долевого строительства

ПрограммыДля большинства людей программы долевого строительства являются своеобразным «спасательным кругом» среди жизненных проблем связанных с приобретением собственного жилья. Это прекрасный и эффективный способ, помогающий выгодно решить проблему приобретения дорогостоящего жилья.

Нельзя сказать, что участие в данных программах совершенно безобидно, а часто наоборот достаточно рискованно (о том, что нужно знать, читайте здесь), но, тем не менее, это возможность купить жилье по значительно низшей стоимости нежели, скажем, приобретать квадратные метры на рынке недвижимости. О рисках мы уже писали в этой статье.

Давайте для начала поговорим об их возможностях. Они могут:

  • контролировать процесс привлечения денег в любой валюте по каждой квартире;
  • визуально отображать реализацию квадратных метров (есть определенная составленная схема, на которой отображен план дома. Используя разные цвета, выделяются уже проданные квартиры, а также те которые еще не имеют хозяина);
  • проводить реализацию договоров, которые были заключены;
  • для каждого графического плана по договору определяет поступление на счет фирмы денег за квартиру от клиента;
  • определяет итоговую прибыль от строительства квартиры;

НДСРассчитывает в автоматическом порядке сумму НДС, различного характера убытки, а также прибыль по каждому отдельно взятому договору задействованного в долевое строительство и формирует проводки, которые будут отображать проходящие операции непосредственно в учете бухгалтерии.

Основные программы, которые пользуются наибольшей популярностью среди населения:

  • «Военная ипотека долевое строительство». Эта программа была создана для помощи в покупке жилья военным в отставке и военным. Она является частью накопительной государственной системы ипотеки, позволяет приобретать недвижимость и погашать ипотеку не за свой счет, а со счета, который предоставила программа. Более того, два года назад было принято решение, что принимать участие в программе могут и гражданские лица;
  • «Жилищный шаг». Программа предлагает альтернативный способ решения вопросов с жильем. Она разработана с учетом условий экономики страны, а также финансовой нагрузки и доходов граждан. Ее основным отличием является постепенный подход для решения жилищного вопроса. А преимуществом по праву можно считать то, что она не обладает теми недостатками, которыми переполнена нынешняя ипотечная модель кредитования. Она поможет решить проблему с жильем и вам не придется брать ипотеку или кредиты для того чтобы рассчитать за квадратные метры, так как у нее другая система. То есть вы оформляете сертификат, который гарантирует защиту ваших средств от инфляции, после чего становитесь в очередь на квартиру. Но только на условиях найма (социального) с определенной ценой аренды на 3-5 лет.

Разрешение на ДС

Для того чтобы застройщик имел полное право приступить к реализации своего плана, ему необходимо предоставить заявление и необходимые документы определенным органам которые выдали ему разрешение строительство той или иной недвижимости.

После чего в десятидневный период, с того дня, когда застройщик подал заявление, орган обязан проверить достоверность точности оформления и наличия всей необходимой документации, а также провести осмотр территории на которой будет проводиться постройка.

После этого выдать застройщику разрешение на начало строительства или отказ, на постройку приложив к документу причины принятого ним решения.

Изменения и передача объекта

Передача объектаПосле того как вы заключили договор, начинается процедура передачи недвижимости. Для этого обе стороны должны подписать передаточный акт, либо любой другой документ, свидетельствующий о передаче.

Но, есть один нюанс, описанный в законодательстве: в тот день, когда проводится передача или прием объекта застройщик обязан иметь на руках разрешение о начале строительства дома. Поэтому прежде чем что-либо подписывать вы должны проверить наличие этого документа, в ином случае постройка будет незаконной и вполне вероятно, что вы просто выбросите свои день «на ветер».

Но если соответствующая бумага имеется, то застройщик должен передать вам квадратные метры точно в ту дату, которая указана в договоре. Чтобы не вас не ввели в заблуждение, и вы не оказались в неприятной ситуации, вы должны знать последовательность процесса передачи вашего «будущего» имущества.

Поэтому вам не мешало бы ознакомится со всеми нюансами, которые доступным образом указаны в законодательстве, а именно: застройщик обязан за 14 дней до окончания строительства (дата указана в договоре) или если были какие либо изменения в плане объекта поставить вас в известность об этом и предупредить, что в этот день будет произведена передача, а также проинформировать вас о последствиях халатности с вашей стороны, которые предусмотрены законодательством.

Срок передачи объекта долевого строительства

Главным условием, которое указано в ДДУ является своевременная передача покупателю застройщиком квартиры. В законе никаким образом не указывается период, за который должно быть произведено это действие. Поэтому у участников долевого строительства часто возникает вопрос, какие именно сроки в основном используют застройщики.

В большей части они определяют сроки, опираясь на количество работ которые необходимо выполнить, а также на проектную документацию.

Но стоит отметить, что застройщик в двухмесячный период обязан передать данный объект, после того как получит одобрение на ввод дома в эксплуатацию, независимо от того истек или нет срок указанный в договоре.

Требования к застройщику

Требования к застройщмкуОдним из важных пунктов является требование закона к застройщику который занимается долевым строительством. Итак, давайте рассмотрим каждое из них поочередно:

  • в первую очередь, стоит отметить тот факт, что только юридическое лицо имеет право быть застройщиком;
  • предприниматель не имеет прав на долевое строительство. Только в тех случаях, когда определенное количество предпринимателей объединяются, тем самым, создавая «товарищество», тогда требования закона к ним не относятся;
  • застройщик должен располагать собственным или арендованным участком, который предназначен для застройки. Но, более надежно будет, если земля будет его личной. Так как бывают такие ситуации когда возникает конфликт между арендатором и застройщиком, что впоследствии может привести к неприятным ситуациям которые коснутся покупателей квартир;
  • следующий пункт, который должен быть безоговорочно исполнен: если постройка многоэтажного дома проводится на арендованной земле, то, по крайней мере, она должна находиться в населенном пункте. Застройщик обязан располагать документом который бы свидетельствовал, что этот участок подходит для строительства именно многоэтажного здания, и который зарегистрирован непосредственно Росреестром;
  • более того, каждый потенциальный клиент на квартиру имеет право у застройщика потребовать документы на земельный участок;
  • застройщик обязан перед началом строительства иметь документ о разрешении. В ином случае это будет выглядеть, как самовольное строительство и дом будет снесен;
  • застройщик должен разместить или опубликовать проектную декларацию в СМИ, если хочет прорекламировать деятельность своей компании, дабы привлечь большее количество покупателей. А так же она должна быть представлена любому клиенту, который заинтересовался проектом.
Поэтому если вы обратились в ту или иную строительную компанию, заключили договор с ней на долевое строительство, но она не отвечает всем вышеприведенным требованиям, тогда вы имеете полное право потребовать вернуть ваши деньги.

Преимущество декларации на лицо, так как она позволяет вам узнать всю информацию о застройщике, а также о «будущем» доме, тем самым можно определить степень надежности данной компании.

Какие документы нужны для регистрации договора ДДУ?

  • договор, который свидетельствует о том, что вы принимаете непосредственное участие в долевом строительстве жилья, а также все приложения к нему;
  • документация, удостоверяющая вашу личность;
  • заявление покупателя и застройщика для того чтобы договор был зарегистрирован;
  • согласие одного из супругов на совершение сделки вторым, которое должно быть удостоверено в нотариальном порядке;
  • документ, в котором четко описана застройщиком квартира, которая согласована с покупателем. Так же в нем должно быть указано на плане будущего дома ее местоположение (квартиры) и ее фактическая площадь;
  • договор залога права требования. Нужен только тогда, когда деньги на квартиру были одолжены или взяты в кредит.

Также вы можете воспользоваться предварительным договором. У него есть свои преимущества.

Виды договоров

Муниципальный контракт

Муниципальный контрактКаким именно способом будет заключен такой контракт, напрямую зависит от того, каким способом был размещен государственный (муниципальный) заказ на производство работ для такого вида нужд. Во время проведения торгов с подрядчиком, который победил на торгах, контракт должен быть подписан в течение 20 дней, с того дня когда были проведены торги.

Если этого не произойдет, то «победитель» имеет полное право через суд принудить заказчика заключить с ним муниципальный договор, а также подать иск на то чтобы заказчик оплатил ему убытки.

Но если все проходит с согласованием обоих сторон, тогда договор должен быть заключен следующим образом: в первую очередь проект должен быть разработан заказчиком, после чего отправляется к подрядчику. Если он принимает проект, тогда обязан подписать контракт в течение 30 дней со дня получения и вернуть один из подписанных экземпляров заказчику.

Но, если подрядчик не доволен работой заказчика, тогда он должен в указанный срок отправить ему подписанный договор с протоколом, в котором указал разногласия по определенным его условиям.

В течение месяца со дня получения документов заказчик должен принять или отвергнуть условия подрядчика. Если разногласия в течение 30 дней не решены, тогда контрагент направляет документы в арбитражный суд. Возможно, потребуется расторжение договора.

Образец муниципального контракта.

Акт приема/передачи долевого строительства

БТИЗаконом предусмотрена такая последовательность действий:

  • в первую очередь, застройщик обязан получить разрешения в соответствующих органах о том, что имеет право вводить дом в эксплуатацию. После чего БТИ проводятся обмеры и постройке назначают почтовый индекс;
  • после чего застройщик должен осведомить участников в данном проекте о том, что строительство окончено и квартиры готовы к продаже;
  • если это было строительство многоэтажного дома, тогда помимо извещения об окончании работ, покупателя приглашают на осмотр его квадратных метров;
  • после чего клиент составляет список своих недовольств в акте осмотра относительно выполненных работ на его территории;
  • после устранения недостатков в оговоренный и указанный в акте осмотра срок, покупатель подписывает акт приема/передачи;
  • далее рассчитывается стоимость квартиры, учитывая расходы на коммунальные платежи, только если это было предусмотрено ранее в договоре;
  • после подписания акта приема/передачи квартиры клиенту вручают ключи и на этом их сотрудничество с застройщиком заканчивается.

Образец акта приема/передачи долевого строительства.

Декларации

ДекларвцииПроектная декларация является неотъемлемой частью любого вида строительства, так как с ее помощью можно узнать обо всех основных сведениях касающихся той или иной строительной фирмы, а также о самом объекте застройки. Можно ее найти непосредственно на самом сайте компании или же в иных средствах массовой информации.

Изменения вносятся в нее в случаях, если была произведена корректировка проекта, отчетности фирмы или же реквизитов. К тому же она необходима для предоставления в органы регистрации при оформлении, каких либо договоров.

Дополнительное соглашение

Такого рода соглашение имеет право на существование в случае, если застройщик по каким-либо причинам не успевает закончить строительство в указанный в договоре срок. Он обязан за два месяца до указанного срока в письменной форме сообщить клиенту об этом, с предложением изменить условия договора и продлить срок.

Стоит отметить, что данное соглашение не является обязательным к подписанию покупателем жилья и тот может отказаться.

Имея эти документы и дождавшись окончания стройки, можно приступать к оплате. Об этом подробнее тут.

Срок исковой давности

Срок исковой давностиЭто срок в период, которого вы можете подать иск в судебные органы. Если вопрос касается договорного нарушения долевого участия в строительстве, в таком случае он длится не более трех лет. Так как данная сделка не входит в ту категорию, для которой предусмотрены законом специальные сроки, достигающие иногда и десятков лет.

В договоре указана дата, когда застройщик должен передать квартиру дольщику, именно этот срок, и носит название «исполнение обязательств».

Договорные условия, предусматривающие выплату неустойки, придают уверенности покупателю в том, что застройщик не задержит сроки окончания застройки, а также заселения. Но, в случае если условия были нарушены, тогда на второй день, с момента истечения даты оговоренной в договоре, начинается срок иск исковой давности.

То есть в этот период вы имеете право подать в суд на застройщика и потребовать от него неустойку в денежном эквиваленте.

Замена застройщика в долевом строительстве

В тех ситуациях когда «первый» застройщик решил передать частично или полностью свои обязанности и права «второму», все соглашения и договоры, оформленные с его участием, не теряют своей силы, так как осуществляется только «смена лиц». Тем не менее «обмен» возможен только если:

  • переуступка прав впоследствии не будет противоречить договору и законодательству;
  • право, которое передается «связывает» кредитора (возмещение вреда здоровью или жизни, алименты)

Долевое строительство коммерческой недвижимости (нежилых помещений)

ГК РФПри ДС определенного объекта недвижимости в том или ином здании, которое не относится к категории «Блокированный, одноквартирный, многоквартирный жилой дом» (дальше – ДСКН), правовые и гражданские отношения застройщика и дольщика регулируются Гражданским Кодексом Российской Федерации.

Так же стоит отметить, что основным документом, который определяет строительные взаимоотношения сторон тех или иных объектов нежилых помещений является договор.

Так как определенной регламентации в законе относительно отношений в данной сфере нет, поэтому договор может быть использован при ДСКН, а также стороны вправе «подстраивать» его применительно к каждой конкретной ситуации.

Для нуждающихся

Государство ежедневно напоминает, что в стране находится огромное количество семей, которые нуждаются в его поддержке и что оно готово помогать им. А основным видом поддержки оно считает жилье. Молодые семьи, семьи которые живут в общежитиях, многодетные семьи и т.п.

Каждый их них был бы счастлив, получить заветные квадратные метры. Поэтому среди застройщиков и существует программа помощи для нуждающихся.

Главным ее критерием являются более низкие цены на квартиры, помощь в оформлении кредитов, а самое главное это возможность выиграть квартиру на аукционах, которые достаточно часто проводятся.

ДДУ между юридическими лицами

ДДУ между юридическими лицамиДля того чтобы заключить любой гражданско-правовой договор (неважно что это купля-продажа, аренда, подряд и т.п.) который предусмотрен российским законодательством и заключается между двумя юридическими лицами, стоило бы обратить должное внимание на такие нюансы:

  • перед подписанием договора не помешает убедится в достоверности существования данной организации и правомерна ли она в соотношении с законом. Для этого нужно затребовать у контрагента постановку на учет в ЕГРЮЛ, свидетельство о государственной регистрации и свидетельство о постановке на налоговый учет – ИИН фирмы;
  • так же убедитесь в наличии решения или протокол о назначении директора;
  • ознакомьтесь с уставом контрагента, с помощью которого у вас будет возможность убедиться в том, что директор «попал» на должность по закону в соответствии с Уставом организации либо другими актами права;
  • поинтересуйтесь об активах контента фирмы;
  • если все документы в порядке тогда смело подписывайте договор.

Теперь вы хорошо понимаете, как принять участие в долевом строительстве квартир.

Комментариев: 5
  1. Дмитрий

    Надо смотреть договор. Но как правило, тем кто ждал так долго, деньги охотно возвращают, потому как вы покупали на очень ранней стадии и стоимость вашей перспективной недвижимости очень сильно возросла. Ее можно продать куда дороже, чем те деньги, которые вам вернут. Вы же не получите ничего. Ни процентов за пользование вашими деньгами, ни недвижимости. Ну и инфляцию тоже посчитайте. Хотя бы по курсовой разнице рубля к доллару три года назад и сейчас. Если застройщик не банкрот, то лучше ждать и судиться, выбивая преференции (ремонт в квартире и так далее).

  2. Петр

    Добрый день. Мы попали в тяжелую ситуацию. 4 года назад после нашей свадьбы решили примкнуть к программе долевого строительства в нашем районе. По договору было отведено 3 года. однако. уже 4 год, а строительство все идет. Нам просто сейчас негде жить, ютимся в съемном почти что бараке. Можем ли мы вернуть всю сумму и отказаться от договора? Или все таки часть суммы придется оставить? Признают ли нам право на возврат средств?

    • Карина

      Добрый вечер. Вы имеете полное право получить всю сумму назад, если в договоре не оговорено что-то дополнительное, к примеру, какие-то вычеты за услуги. А так, вы могли б уже год назад, как только просрочила строительная компания сроки, подать на них суд. Необходимо отнести все бумаги, доказывающие, что вы дольщик, а также нужна экспертиза, которая подтвердит. что здание не достроено и не пригодно для жилья.

    • Светлана

      У нас похожая ситуация. Дом должен был сдасться в 4 квартале 2016 года, но недавно пришло письмо от застройщика с целью подписать доп.соглашение и согласиться на отсрочку сдачи дома до 31.08.2017 г. Мы не подписали доп.соглашение, пойдём в суд. Многие жильцы нашего ЖК из уже сдавшихся домов отсудили у застройщика по 150 тыс. рублей.

      • Ольга

        Светлана, безусловно, Вы имеете право не соглашаться с застройщиками — это ваше право — хотеть получить свое жилье вовремя. И если подпишете дополнительное соглашение, то должны будете ждать, а если не согласны — можете подавать в суд, пусть сплачивают.

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 350-80-71Москва +7 (812) 336-43-80Санкт-Петербург Остальные регионы:
Онлайн-консультант
Подписка (E-mail)
Наше сообщество
Юристы-Эксперты
Москаль Александр
Москаль Александр
Многолетний опыт работы во всех областях юриспруденции и экономики
© 2017 Правосудие.Гуру