Порядок расторжения договоров долевого участия в строительстве. Прощаемся с ДДУ!

На фоне дефицита обеспеченности граждан жильём и непомерно растущих цен на недвижимость, приобщение к долевому строительству выглядит вполне целесообразным вариантом. Особенную привлекательность ему придаёт красочная реклама и многообещающие заявления инвесторов, застройщиков и их менеджеров.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-80-71. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

У гражданина может появиться вполне обоснованное желание поучаствовать в долевом строительстве, решив свою жилищную проблему.

Но на деле всё может оказаться иначе, чем в момент планирования. Часто возникают объективные причины, мешающие застройщикам сдавать строящиеся объекты в назначенный ими срок. Разочарованные и возмущённые дольщики стремятся разорвать договорённости, невзирая на то, что сложное положение застройщика, лишившегося их поддержки, усугубится.

Но они имеют на это полное право, если застройщик нарушил хотя бы один из пунктов, обозначенных в положениях договора о долевом строительстве объекта. Такое право имеет и другая сторона. Во избежание неправомочных действий в отношении принципа долевого участия, расторжение договоров носит регламентированный характер.

Вам также будет интересен порядок и образец расторжения договора найма квартиры, так как дела с недвижимостью решаются по похожей концепции.

Расторжение

Расторжение договора может производиться:

  1. На основании соглашения сторон.
  2. По желанию одной из сторон.
  3. По решению суда.

Основанием для расторжения договора будет составленный сторонами договор, подписанный ими и подлежащий государственной регистрации.

Нарушения в перечисленных условиях составления, могут создать непреодолимые препятствия для его расторжения.

Причины расторжения

Расторжение договоров долевого участияПричины будут специфическими в каждом отдельно взятом случае, но все они должны опираться на прописанные в тексте договора положения, которые предусматривали для каждой стороны определённые преимущества от долевого взаимодействия. При неполучении обещанного и, ожидаемого преимущества, в связи с конкретным фактом, произошедшем при взаимодействии сторон, расторжение может быть произведено. При этом причиной расторжения станет конкретный факт нецелесообразности взаимодействия сторон.

Самой распространённой причиной расторжения договора со стороны дольщика – это нарушение сроков сдачи объекта. Кроме этого, причиной могут служить следующие факты:

  • недостатки в строительстве объекта, которые заказчик не сумел устранить в назначенный им срок;
  • требование дополнительной оплаты за устранение недостатков, допущенных по вине застройщика;
  • качество объекта, не соответствующее условиям договора;
  • нарушение условий поручительства.

Каждый из этих пунктов может иметь множество вариантов и различных уровней несоответствия положений договора с реальным положением вещей. Могут быть определены и другие причины, по которым одна из сторон сочтёт нужным расторжение договора, но все они должны опираться на обещанные договором условия в отношении процесса строительства.

Самой распространённой и, практически – единственной причиной расторжения договора со стороны застройщика, является несвоевременная оплата. Такие случаи обычно возникают не при одноразовой оплате, которая становится условием для составления договора, а при ежемесячной оплате работ.

Также в этой статье, вы можете узнать, какие могут быть основания расторжения договора дарения.

Систематическое нарушение сроков оплаты со стороны дольщика – весомая причина для разрывания с ним взаимодействия.

Условия

Расторжение договоров долевого строительстваУсловия расторжения договора опираются на взаимозависимый характер интересов, который должен быть сохранён, независимо от возможности продолжения сотрудничества. Строительство объектов – сложный многокомпонентный процесс, который может быть подвергнут непредусмотренным помехам. Но все препятствующие благополучному строительству причины, должны устраняться своевременно. Резкий разрыв отношений каждой из сторон, может привести к неблагоприятным последствиям.

Поэтому важным условием для расторжения договора является предварительное уведомление стороны о возникшей претензии, которую можно устранить в соответствующий срок, с предупреждением о принятом решении. При неисполнении действий в отношении устранения указанного недостатка по претензии, надлежит договориться на условиях взаимного согласия.

Когда вторая сторона проигнорировала предложение о расторжении на основе соглашения, можно проявить одностороннюю инициативу расторжения. Здесь должны быть соблюдены все условия, о которых речь пойдёт далее. В ряде случаев договор может расторгаться судебным иском. Это те случаи, факт противоправности к которым может быть вменён судом:

  1. Случаи очевидного искажения и затягивания обещанных сроков строительства, констатирующие противоправность поведения застройщика.
  2. Существенное нарушение проекта в строительстве в сторону уменьшения размера долевой собственности, предусмотренной договором.
  3. Изменение площадей общего назначения или нежилых помещений строения в сторону их уменьшения.

Сравните это с тем, каковы условия расторжения трудового договора.

Этот список можно продолжить любым несогласованным отклонением от проекта, обозначенного пунктами договорных обязательств, при условии претензий со стороны дольщиков.

Кто может расторгнуть договор?

Расторжение договора долевого участия образецДоговор может расторгнуть каждая из сторон при аргументированном обосновании соответствующих причин и соблюдении необходимых условий.

Расторжение договора по взаимному согласию, при проведении взаиморасчётов и выплате неустойки, предусмотренной договором долевого участия, не несёт никаких негативных последствий сторонам в случае надлежащего правового оформления соглашения.

Если составлению соглашения препятствует застройщик, то дольщик может расторгнуть его по личной инициативе при подаче иска. Эти действия предпринимаются тогда, когда застройщик нарушает условия правомерности или порядка при расторжении договора, предусмотренные соответствующим положением текста. В обычных случаях, дольщик имеет право на расторжение договора по заявлению, в одностороннем порядке, но после предварительного письменного уведомления.

Для вашей практики вам будет полезно узнать про односторонне расторжение договора аренды, так как такие юридические операции отличаются конфликтностью.

Застройщик имеет право на расторжение договора об участии в долевом строительстве только по решению суда, с момента принятия такого решения, а также по взаимному согласию сторон.

Алгоритм действий

Алгоритм действий при расторжении договора долевого участия по взаимному согласию сторон, очень прост. Для его реализации необходимо:

  1. Письменно уведомить другую сторону о причине, по которой дальнейшее взаимодействие становится невозможным или нецелесообразным.
  2. Договориться о месте и времени для составления соглашения о расторжении.
  3. Встретиться сторонам и составить соглашение о взаимном расторжении договора.
  4. Провести взаиморасчёты.

Этот вариант самый оптимальный. Грамотный в юридическом отношении застройщик должен понимать, что насильно участника долевого строительства удержать невозможно и значительно полезнее будет направить свой потенциал на привлечение новых участников и развитие дела, нежели на бесполезные споры с уходящим от него, дольщиком.

Соглашение в таком случае составляется на основании тех пунктов договора, которые были предусмотрены стороной, но не были выполнены. Также опорой составления соглашения должна стать та часть договора, где при его составлении предусматривались возможности его составления.

Расторжение договора долевого участия условия нюансыКогда договор расторгается дольщиком в одностороннем порядке, ему надлежит составить письменное уведомление застройщика о своём намерении расторгнуть договор. В уведомлении необходимо также обозначить те пункты договора, которые были предусмотрены, но не были выполнены застройщиком. На этом основании, нужно сослаться на положение о расторжении договора и поставить сроки (не менее месяца), в течение которых должны быть устранены претензии или будет произведено расторжение договора.

Уведомление необходимо передать в организацию застройщика, зарегистрировав его во входящей корреспонденции или передать по почте с уведомлением о получении. В течение месяца может поступить предложение о составлении соглашения или претензия по факту уведомления. Эти сведения необходимо рассмотреть и в случае их правомочия – принять.

Если дольщик не согласен с предложением застройщика или его уведомление было проигнорировано – он имеет право обратиться в суд.

Если договор расторгается застройщиком в одностороннем порядке, то ему надлежит поступать аналогичным образом. Он должен уведомить участника долевого строительства о намерении расторгнуть договор, с указанием пунктов договора, под расписку или по почте с уведомлением о получении. В прошествии месяца, если дольщик не исправил положение или не явился для составления соглашения, застройщик может обратиться в суд.

После составления соглашения или получения решения суда, расторжение договора должно пройти государственную регистрацию, которую может произвести заинтересованная сторона.

Вы можете увидеть уведомление о расторжении договора поставки в этой статье, и сравнить его с описанным выше.

Ниже вы можете скачать примерный образец расторжения договора долевого участия.

Расторжение договора долевого участия

Заключение

На первый взгляд условия и алгоритм расторжения договора долевого участия достаточно просты. Однако нельзя забывать, что составление и расторжение договора связано со значительными материальными средствами, которые вкладывают стороны. Основные тяжбы и последствия непродуманных действий связаны с получаемым сторонами материальным ущербом. Для того, чтобы предотвратить возможные негативные последствия расторжения договора, их нужно предвидеть в момент определения взаимных договорённостей.

Нужно понимать, что никакие, самые красочные обещания не заменят чётких, юридически грамотных и правомочных пунктов, определяющих ответственности сторон при составлении договора долевого участия.

И каждое предложение стороны при составлении соглашения о расторжении, должно подлежать исполнению – оспорить его впоследствии в суде будет практически невозможно.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 350-80-71 (Москва)
+7 (812) 336-43-80 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Видите неточности, неполную или неверную информацию? Знаете, как сделать статью лучше?

Хотите предложить для публикации фотографии по теме?

Пожалуйста, помогите нам сделать сайт лучше! Оставьте сообщение и свои контакты в комментариях - мы свяжемся с Вами и вместе сделаем публикацию лучше!

Комментариев: 25
  1. Лидия

    По ДДУ планируемый срок сдачи квартиры-4 квартал 2015 г.,в договоре указано,что застройщик может корректировать сроки сдачи объекта в эксплуатацию ,но не более чем на 12 месяцев от планового срока окончания и сдачи в эксплуатацию. При расторжении договора по соглашению сторон возвратить «Дольщику»внесенные денежные средства с удержанием затрат ,понесенных застройщиком в ходе организации и подготовке строительства .. Внесено 100*/,.Какие мои шансы на расторжение?

    • На вопрос отвечает эксперт-юрист Александр

      Заключая договор, вы согласовали как возможность переноса даты сдачи объекта, так и компенсацию затрат застройщика. Вопрос о шансах, т. е. о возможностях расторжения, а уж тем более о процентном содержании поставлен некорректно. Нет таких сделок, которые нельзя расторгнуть. Предмет расторжения всегда сводится к процедуре и потерям одной из сторон. Если руководствоваться условиями договора, то расторгая договор вы остаётесь в убытке. Вам следует использовать право одностороннего расторжения договора, когда вы руководствуетесь законом, а не соглашением с застройщиком. Например, поступить так вы можете, если застройщик превысил срок передачи вам квартиры на 2-а месяца. При этом застройщик признаётся виновной стороной и выплачивает вам неустойку за пользование вашими деньгами. Будет сопротивляться. Но руководствуясь законом ваши шансы велики. Письменным требованием укажите на пункты договора о сроке сдачи квартиры, правовую норму одностороннего расторжения договора, фактическую дату требования и виновность застройщика в наступивших обстоятельствах. В этом же требовании заявите об одностороннем расторжении и выплате неустойки. Передайте официальному представителю с отметкой о вручении на втором (вашем) экземпляре. При отказе либо бездействии инициируйте судебное разбирательство.
      Обоснование: Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (ст. 9).

      Бесплатная помощь юриста
      +7 (499) 350-80-71Москва +7 (812) 336-43-80Санкт-Петербург
  2. Радмила

    Добрый вечер, хотим расторгнуть ДДУ т.к. срок сдачи дома в эксплуатацию по договору истек 31.12.2015 г. Застройщик неоднократно отправлял нам доп.соглашения на перенос сроков сдачи дома в эксплуатацию, мы их не подписывали. Подскажите как нужно действовать? написать претензию или сразу расторгать?

    • Мария

      Добрый вечер. Советую сразу же обратиться в суд, если иного пункта о расторжении договора не было. Претензии ничего в данном случае не добьешься, так как они и так без них вам вешают лапшу так долго. Но если в пункте договора есть упоминание о одностороннем расторжении в связи со сложившимися обстоятельствами, то все будет проще.

    • Александра Евгеньевна

      Добрый день! Конечно Вы можете написать претензию, но опять же получите отписку. Если Вы уже решили расторгнуть договор, то сразу и расторгайте. Почитайте, что написано в пункте расторжения договора, по вине застройщика. Если возникнут проблемы с расторжение договора, то смело подавайте в суд, если конечно никакие доп. соглашения на согласие о продлении сроков Вами не подписаны.

      • Светлана

        Мы тоже с мужем никак не дождемся, пока застройщик сдаст объект. Уже устали от постоянных доп.соглашений и отсрочек. Решили расторгнуть ДДУ и купить квартиру на вторичном рынке жилья. Подали заявление, сейчас ждём, пока нашу предполагаемую квартиру кто-то купит и застройщик вернет нам за неё деньги в течение месяца.

  3. Георгий Петров

    здравствуйте, расторгли дду с застройщиком по инициативе дольщика ,составлено доп.сограшение о возврате денег до конца мая и зарегистрировано, застройщик просит подождать ещё месяц-денег нет и просит не подавать пока в суд,как поступить?

    • Алекс

      А я бы Вам напомнил о господине Полонском, уважаемый Георгий, который благополучно скрылся в Камбодже с деньгами дольщиков (к счастью сейчас в местах не столь отдаленных). Напишите ему письмецо с требованием о возврате средств и припугните судом. В строительстве обычно крутятся большие деньги, и вероятнее всего ваш застройщик немного лукавит. И наведите справки о фирме, есть ли она вообще по зарегистрированному адресу.

    • Алина Ширинова

      Добрый вечер. вы уже имеете право подать в суд, а так на ваше усмотрение. Я бы навела справки о состоянии компании, может она на грани ликвидации. Тогда бы сразу подала.А если нету причин для беспокойства. можете и подождать, чтобы решить все мирным путем.

  4. Марк Смирнов

    может ли застройщик расторгнуть со мной дду в одностороннем порядке,без моего согласия. оплата произведена полностью. доп соглашение не подписываю о переносе сроков

    • Лидия

      Здравствуйте Марк, такие договоры в одностороннем порядке не расторгаются. В любом случае ему придется обращаться в судебные органы. Тем более что вы со своей стороны выполнили все условия по данному договору. А тот аргумент что вы отказываетесь подписывать дополнительное соглашение является неубедительным и суд даже не примет его во внимание.

    • Алексей П.

      Добрый вечер. В таком случае , конечно, нет, иначе с его стороны будет просто правонарушение. Это ваше личное дело не подписывать соглашение на доп сроки, так как изначально, когда вы вступали в соглашение, рассчитывали на другие сроки. Только застройщик может предложить полный возврат денежный средств, потраченных с вашей стороны + расторжение.

  5. Яна Макарова

    Здравствуйте. Подписан договор долевого участия, но еще не зарегистрирован. Возможно его расторжение без каких либо последствий. Оплаты не производились.

    • Михайло

      Здравствуйте Яна, пока договор ДУ не зарегистрирован в кадастровой палате, это просто бумага с вашей подписью. Свою юридическую силу он приобретает с момента регистрации, кроме того для осуществление регистрации договора необходимо ваше присутствие в кадастровой палате. Известите контрагента о вашем намерении разорвать сделку.

    • Марина

      Добрый вечер. Да, вы можете без проблем его расторгнуть, если регистрация еще не производилась. Правда в некоторых типах договоров есть пометки, что если подписан, то обязаны уже ему следовать. Хотя думаю, что в вашем случае не будет так.

  6. Светлана

    Добрый день. Столкнулись с вот такой проблемой-купили в городе Липецке однокомнатную квартиру у Питерского застройщика-Липецкстройальянс, в июле 2015г. По договору срок сдачи дома-сентябрь 2015.ну соответственно +6месяцев на передачи жилья дольщикам и устранение недочетов. То есть крайний срок сдачи-31 марта 2016г. Уже май-дом не сдан и когда сдастся неизвестно. Мы написали заявление на расторжение договора. Данная квартира у нас приобретена в ипотеку. До сегодняшнего времени нами уже было выплачено около 200.000руб(надо уточнять). При расторжении договора выплаченные средства по ипотеке нам не возвращаются-хотя это не по нашей вине мы расторгаем. Как нам быть? Как вернуть деньги за выплаченную впустую квартиру? Как вернуть неустойку за просроченную дату ввода? И как ускорть процесс расторжения договора,чтобы ещё несколько месяцев не платить ипотеку? Мы уже взяли другую ипотеку и скоро начнем её тоже платить.Заранее благодарна!

    • Дмитрий

      Крайне сложная ситуация, потому как надо читать сразу несколько договоров и оценивать те или иные нюансы, что в них прописаны. В случае отказа от квартиры и расторжения договора, вам должны вернуть выплаченные вами в ипотеку деньги, за вычетом процентов и иных неустоек. Но не вернуть, не имеют право. Что касаемо сроков расторжения договора, то они прописаны в договоре. Это обязательный пункт. Перечитайте его.

    • Мира Р.

      Добрый вечер. Я вам советую сразу же нанять хорошего адвоката, который разбирается именно в делах расторжения договоров и сразу в суд. Тут явное нарушение по всем пунктам со стороны этой строительной компании. Вам они должны так же и компенсацию выплатить. Думаю, на 80 % дело будет решено в вашу пользу. Удачи.

  7. Петр

    Может ли дольщик расторгнуть ДДУ если уже подписан акт приема передачи и 70% денег заплачено?

    • Дмитрий Мечиславович

      Петр! Вы вполне можете расторгнуть договор на любой стадии его исполнения. Вот только в Вашем случае есть один маленький нюанс, который Вам не понравится. В случае расторжения ДДУ по Вашей инициативе, застройщик при возврате уже оплаченной доли удержит с Вас свои издержки на исполнение договора. Какие конкретно — это должно быть в условиях договора (скорее всего в разделах «Права и обязанности сторон», «Изменение и расторжение договора» и «Дополнительные условия»). Сумма может выйти немаленькая. Возможно, дешевле будет уступить свою долю третьему лицу по договору уступки требования или выплатить все деньги по договору, а затем продать недвижимость.

    • Олег

      Российским гражданским законодательством предусмотрена свобода договора. Таким образом, если в договоре напрямую прописаны условия расторжения, то ими можно вполне законно воспользоваться. Однако, чаще всего там прописывают стандартно — пункт о расторжении по взаимной договоренности, вот через это можно попробовать. В самом крайнем случае остается обратиться за расторжением в суд. Но следует трезво оценить свои шансы, лучше с помощью профессиональных юристов.

  8. Борис Потапов

    Добрый вечер.Мы расторгли дду но денежные средства нам не переводят, что нам надо делать в первую очередь? претензию им нести или иск в суд. Спасибо

    • маруся

      Здравствуйте. Вы можете сделать оба действия, какое вам хочется, но сначала отнесите претензию им и посмотрите что они ответят, а если откажутся то тогда уже в суд идите со всеми этими бумагами. Поэтому тут решать только вам, если думаете что можете решить с ними миром, то тогда решайте миром, а если уверены что нет, то тогда вам в суд.

      • Илья Паранкин

        Маруся, Ваш ответ не соответствует истине. В п. 2 ст. 452 ГК РФ вопрос Бориса Потапова разъясняется так: в суд Вы имеете право обратиться, лишь в случае отказа застройщика на предложение изменить или расторгнуть договор. Или же в случае не получения ответа от застройщика в срок установленный законом или договором. Если же не утвержден срок, то 30 дней. Следовательно, сначала к застройщику решать. Суд рассмотрит Ваш иск, лишь в случае исполнения претензионного порядка разрешения спора, установленного Законом.

  9. Виктория

    При заключении договора долевого участия, дольщики, доверяя строительной компании, редко пользуются услугами юриста, который бы проконтролировал нюансы заключаемого договора. А, между тем, застройщик в договоре долевого займа частенько оставляет только ему полезные *лазейки*, которые, до определенного момента, являются завуалированными и скрытыми. А в нужное время, если возникает определенная ситуация, именно юридически оформленный договор помогает строительной компании избежать больших потерь. А иногда даже оборачивают ситуацию в свою пользу. Поэтому не стоит экономить на грамотном юристе, который будет сопровождать ваш договор до успешного получения жилья.

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 350-80-71Москва +7 (812) 336-43-80Санкт-Петербург Остальные регионы:
Онлайн-консультант
Подписка (E-mail)
Наше сообщество
Юристы-Эксперты
Москаль Александр
Москаль Александр
Многолетний опыт работы во всех областях юриспруденции и экономики
© 2017 Правосудие.Гуру