Расторжение договоров аренды: как это сделать грамотно

Расторжение договоров аренды

Часто, по воли жизненной ситуации мы заключаем договор аренды. Это может быть и аренда недвижимости для жилья, и коммерческой и любой иной.

Арендовать можно любое имущество, главное – это наличие договора. Составляя договор аренды вы определенно знаете, какие права и обязанности будут возлагаться именно на вас. Однако, частенько в таких контрактах аренды не прописаны способы расторжения договора. Происходит это потому, что такие документы составляют не квалифицированные специалисты, а недобросовестные юристы или же сами арендаторы и арендодатели.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-80-71. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

А между тем, правильное составление договора аренды – это гарантия избегания многих проблем в случае его расторжения. Давайте рассмотрим основные случаи, требующие расторжения договора аренды.

Отличия расторжения от прекращения

Отличие расторжения от прекращенияЧасто у сторон договора весьма логично возникает вопрос о том, что под собой означает расторжение и прекращение договора. Казалось бы, очень одинаковый смысл несут оба слова. И в том и другом случае действие договора останавливается.

Однако ученые правоведы различают два эти понятия. Они вытекают буквально из понятия расторжения и прекращения.

Так, под расторжением договора понимается действие, которое прекращает договор еще до срока его истечения. Вызвано это действием либо бездействием сторон или стороны. Таким образом, расторжение возможно с общего согласия сторон, так и по волеизъявлению только одной стороны.

Что же подразумевает под собой прекращение договора? Под прекращением понимается действие, которое происходит самопроизвольно. К примеру, договор являлся срочным, и срок его действия непосредственно составлял один год. Таким образом, через год договор сам собой прекращается. Делая вывод, мы установили, что расторжение договора – это действие, совершаемое ввиду какой – либо причины, а прекращение – это самопроизвольное истечение срока самого договора.

В случае расторжения договор можно только заключить заново, а вот в случае прекращения – договор можно продлить, то есть пролонгировать.

Оцените в этой статье аналогичную разницу, там мы приводим образец расторжение трудового договора.

Существующие основания и причины

Существующие основания и причиныСуществует множество оснований и причин расторжения договора аренды. Все они указаны в законе, а именно в Гражданском кодексе Российской Федерации (ГК РФ). Наша задача – описать более подробно каждый случай расторжения.

Итак, расторгать договор аренды можно по соглашению сторон.

Скачать образец формы можно тут.

Почему этот способ считается самым популярным? Во-первых, это связано с юридической простотой оформления такого расторжения договора. Во-вторых, такой способ очень удобен и практически не влечет никаких последствий.

Составляя акт расторжения договора, закон обязует вас указывать причины, которые привели к подробному развитию событий. Причин может быть масса. Так, например, неисполнение или нежелание одной стороной исполнять обязанности и так далее.

Часто стали указывать в подобных ситуациях нарушение обязательства одной из сторон производить взаимные расчеты, невозврат имущества арендатору.

Также, возможно расторжение подобного договора в судебном порядке. Так, основаниями для этого могут стать следующие обстоятельства:

  • существенное нарушение какого-либо условия;
  • несущественные условия, требующие внимания суда.

Расторжение договора досрочно в суде может спровоцировано любой стороной, как арендодателем, так и арендатором.

Еще одной категорией вариантов расторжения подобных договоров, является их расторжение в одностороннем порядке. На практике, подобных случаев как правило, случается больше и в разы. Однако, подобное расторжение договоров редко допускается судом.

Очень часто стороны самостоятельно прописывают в своем договоре аренды случаи, когда расторжение должно иметь место.

Например, неисполнение арендаторов обязательств по оплате, соблюдению сроков и так далее.

В случае обязательств арендодателя – это предоставление обещанных услуг за уплаченную стоимость и так далее. Инициатором расторжения такого договора может быть и та и другая сторона.

Посмотрите образец расторжения договора найма и выясните, какие причины будут действительный в этой ситуации.

Алгоритм подачи иска

Алгоритм подачи искаРасторгая договор аренды через суд необходимо составить исковое заявление. Эта прописная истина известна любому, даже самому далекому от юриспруденции человеку, однако о том, как составить иск знают единицы. Исковое заявление составляется на листах формата А4. Пишется либо от руки и понятным почерком, либо печатается на компьютере.

В исковом заявлении обязательно должен быть указан суд, в который вы подаете документ, необходимые данные об истце и об ответчике.

В исковом заявлении все факты нужно излагать последовательно и обоснованно. Откажитесь от эмоциональных реплик. Все должно быть написано в строго выраженной форме. Если позволяет возможность, укажите статьи, которыми пренебрег ответчик, а также другие аспекты подобного дела.

Чем четче и обоснованнее вы напишите исковое заявление, тем меньше времени понадобится судье для принятия подобного заявления к рассмотрению. В конце искового заявления делается перечисление приложенных копий документов, а также ставится дата и роспись. Но на этом составление грамотного искового заявления не заканчивается.

Для вашей практики также будет полезна эта статья, в которое рассказываются шаги расторжения договора поставки товара.

Смотрите пример на образце бланка, скачав тут.

Госпошлина — сколько платить?

Что такое государственная пошлина знает каждый, кто хотя бы раз сталкивался с оформлением документов, например, даже паспорта. Государственную пошлину необходимо уплачивать за некоторые услуги, предоставляемые государством. Подача искового заявления – не исключение.

Так, предоставление документа, свидетельствующего об уплате государственной пошлины фактически гарантирует вам факт того, что ваше заявление будет рассмотрено и не возвращено.

Существует множество способов, где выплачивать государственную пошлину.

Для начала, возьмите в канцелярии суда сведенья о счете или попросту реквизиты. С ним вы можете явиться в любое отделение банка и попросить оператора помочь в оплате. Также оплатить государственную пошлину можно и без посторонней помощи. Так, вы можете внести денежные средства в соответствующий банкомат, предназначенный для оплаты государственных услуг.

Как видите, осуществить выплату государственной пошлины не так сложно, как кажется.

Пошлина требуется всегда, когда в деле участвует суд, посмотрите какова стоимость и порядок расторжения договора оказания услуг.

Документы — какие потребуются?

Документы- какие требуются?Для того чтобы составить исковое заявление мало иметь на это основания. Нужны документы, которые будут подтверждать все ваши слова и окончательно убедят судью в вашей правоте.

Первым и самым важным документом является ксерокопия вашего паспорта для удостоверения личности. Также, если вы подаете исковое заявление о расторжении договора аренды помещения вам необходимо предоставить ксерокопию того самого договора.

Ксерокопия должна сделать на качественном принтере, где все буквенные символы должны быть читаемы. Также необходимые документы, касающиеся спора также должны быть предъявлены. Например, документы подтверждающие акт оплаты коммунальных услуг и так далее. Важным документом является чек об оплате государственной пошлины.

В совокупности, все перечисленные документы должны быть отксерокопированы и представлены в дополнение к исковому заявлению. Только на основании них вы можете быть уверенными в том, что ваше дело будет рассмотрено в короткие сроки.

Вообще, сбор документов — дело сложное, так как список всегда разный. В этой статье мы рассказываем про перечень документов при расторжении договоров страхования жизни.

Регистрация

Что такое государственная регистрация? Под этим актом в первую очередь понимают документ, который закрепляет ваше обоюдное согласие на расторжение договора.

Так, для того, чтобы пройти процедуру государственной регистрации в органах ЕГРП.

Для этого необходимо предоставить определенные документы. К таким относятся:

  • заявление о погашении регистрационной записи об аренде;
  • необходим акт приема-передачи арендованного имущества;
  • необходимо предоставить стандартный пакет документов, необходимых для регистрации.

Вы также можете провести параллель с ситуацией, когда проводится расторжение договора пожизненной ренты по обоюдному согласию сторон.

Этого будет достаточно для прохождения процедуры погашения.

В зависимости от того, на какой срок была заключена аренда, арендатор предъявляет соответствующие документы вместе с договором аренды.

Заявление о погашении аренды, как правило, подается в Росреестр после определенного срока. Как правило, этот срок составляет три месяца. Таким нехитрым образом можно зарегистрировать расторжение договора аренды.

Сроки

СрокиЕсли говорить о сроках расторжения договора аренды, то здесь нужно проявлять особое внимание. Если вы пропустите хотя бы один срок, оговоренный законом, то ваша процедура расторжения затянется на долгое время.

Итак, давайте поговорим об основных временных рамках в вопросах расторжения договора аренды.

Во-первых, это срок в три года, всем известный как исковая давность. Если вы хотите расторгнуть долгосрочный договор аренды через суд, то вам необходимо уложиться именно в этот срок, иначе в упустите время.

Во-вторых, очень важным сроком является подача заявления о погашении аренды. Этот срок составляет три месяца. Необходимо уложиться в определенное законом время и тогда процедура расторжения заметно ускорится.

Необходимо соблюдать все определенные законодателем сроки, ведь только при их соблюдении вы гарантированно получите тот результат, на который рассчитываете.

Для примера посмотрите ещё расторжение договора аренды гаража, и запомните сроки процедур.

Соблюдение условий

Условиями расторжения договора аренды является множество факторов, которые влияют на возникшие отношения по поводу договора аренды. Давайте рассмотрим более подробнее каждое из них.

Самым главным условием является расторжение договора по совместному согласию арендатора и арендодателя. Вторым важным условием является расторжение договора в таковом порядке как судебный.

Третьим важным условием является условие предусмотренное законодателем при совместной инициативе одного из участников договора. Все эти условия являются первостепенными и ведут к расторжению договора.

Посмотрите, какие условия предусмотрены Законом, при расторжение договора купли продажи покупателем, об этом вы можете узнать по следующему адресу: http://pravosudie.guru/sud/gr-dela/gr-pravo/rastorzhenie-dogovorov/kupli-prodazhi.html.

Особенности есть!

По инициативе арендодателя

Арендодатель – это, как правило, собственник недвижимого имущества, который по своей инициативе может расторгнуть договор аренды. Что может послужить толчком к этому?

Арендодатель имеет право расторгнуть договор в случае, если арендатор ухудшит условия имущества.

Например, порча мебели, условий проживания и так далее. Еще одним условием изменения и расторжения договора аренды является неуплата арендной платы в течение двух месяцев и более.

Также договор, может быть, расторгнут, если арендатор нарушает условия пользования тем или иным имуществом или не производит капитальный ремонт.

По инициативе арендатора

Арендатор – это субъект, который арендует недвижимое имущество. Арендатор также может расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке. Для этого необходимо, чтобы было соблюдено одно из нижеперечисленных условий.

Во-первых, это обоюдное согласие двух сторон. Во-вторых, можно расторгнуть договор в суде, подав предварительно исковое заявление и призвав арендодателя в качестве ответчика. В-третьих, если какое-либо основание было с самого начала предусмотрено договором, заключенным между арендатором и арендодателем.

Одностороннее расторжение требует предельного внимания и точного оформления всех документов, среди которых есть письмо о расторжении договора. Проследите, чтобы всё было сделано верно!

Отличия договора аренды от субаренды

Как мы уже узнали, договор аренды представляет из себя двухстороннее соглашение о пользовании недвижимом имуществом на оговоренных договором условиях. Договором субаренды является договор, который предусматривает помимо пользования недвижимым имуществом одних лиц, а также заключение договора аренды с третьими лицами.

Таким образом, главным отличием является количество субъектов участвующих в том или ином договоре. Так, в договоре аренды всего две стороны, в договоре субаренды три стороны.

Расторжение договора субаренды в чем то схоже с договором аренды, однако для расторжения такого договора необходимо сначала урегулировать расторжение договора с субарендатором, а затем с арендодателем. Таким образом, количество ходов увеличивается вдвое.

Нюансы с бессрочным и долгосрочным

При расторжении бессрочного договора необходимо учитывать, что он заключается на неопределенный срок в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Если одна из сторон по какой-то причине хочет расторгнуть договор об аренде недвижимого имущества, то ей просто необходимо предупредить об этом другую сторону за определенный срок.

Этот срок составляет три месяца. В этом и состоит нюанс расторжения бессрочного договора аренды.

Срочный договор аренды расторгнуть немного сложнее, чем бессрочный. Вам потребуется уважительная причина, прописанная в законе или в заключенном договоре. Срочный договор можно расторгнуть практически во всех случая только в судебном порядке.

Ознакомьтесь в этой статье с примером расторжения бессрочного трудового договора.

Как быть с задолженностью?

Как быть с задолженностью?Если у вас есть задолженность по договору аренды, то расторгнуть договор аренды можно только заплатив долг. Иначе, вас привлекут в судебную инстанцию и взыщут сумму упущенной выгоды.

Таким образом, арендодатель вправе взыскать с вас не только сумму задолженности, но и сумму, которую он мог бы получить без вашей просрочки. Задолженность должна быть погашена в установленные арендодателем сроки.

Оцените образец расторжение договора подряда, чтобы узнать, какие в этой ситуации условия возмещения задолженности.

Частичное расторжение

в некоторых случаях, возможно расторжение договора в частичном формате. В чем заключается подобное расторжение договора? Подобный договор иногда может быть прекращен в той части, в которой были нарушены какие либо обязательства. Однако в остальных частях обязательства сохраняют силу.

Расторгая договор аренды необходимы, знать все нюансы. Так вы сможете грамотно соблюсти свои права и быть уверенными в том, что их будут соблюдать другие люди.

Ознакомьтесь с гражданским кодексом, прежде чем начать подобную процедуру и тогда подобная сделка пройдет отлично.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 350-80-71 (Москва)
+7 (812) 336-43-80 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Видите неточности, неполную или неверную информацию? Знаете, как сделать статью лучше?

Хотите предложить для публикации фотографии по теме?

Пожалуйста, помогите нам сделать сайт лучше! Оставьте сообщение и свои контакты в комментариях - мы свяжемся с Вами и вместе сделаем публикацию лучше!

1 комментарий
  1. валера

    Если говорить о расторжении договора ,то самое просто что можно посоветовать это нарушение каких-либо мелких деталей которые помогут признать договори недействительным или сделку ничтожной Примером может стать заключение неуполномоченным лицом и не указан срок договора,или какие-либо важные детали которые позволяют вам расторгнуть договори без проблем признав его не соответствующим ГК РФ при подаче в суд вам еще могут выплатить моральный ущерб)

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 350-80-71Москва +7 (812) 336-43-80Санкт-Петербург Остальные регионы:
Онлайн-консультант
Подписка (E-mail)
Наше сообщество
Юристы-Эксперты
Москаль Александр
Москаль Александр
Многолетний опыт работы во всех областях юриспруденции и экономики
© 2017 Правосудие.Гуру