Что нужно знать при покупке и продаже квартиры через риэлтора или АН? Сколько стоят услуги?
В настоящее время купля-продажа жилья без посредников уходит с рынка. Подобные операции требуют серьезного и внимательного подхода, хорошего знания законов и больших затрат времени. Поэтому услуги профессионалов становятся все более востребованными.
В статье описано, как работают при продаже и покупке жилья риэлторы, что надо знать покупателю и продавцу, чтобы не избежать обмана, стоит ли продавать недвижимость через агентства, а также цены на услуги и пошаговая инструкция по заключению договора на услуги.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!
Показать содержание
- Что нужно знать при покупке и продаже?
Как работают конторы и риэлторы? Сколько стоит: какой процент комиссии берут? Кто, когда и в каких случаях оплачивает услуги?- Стоит ли обращаться к агентским услугам?
- Советы: как выбрать агента, с чего начать?
Какие вопросы задавать? Как правильно продать и купить жилье, чтобы не обманули? Черные риэлторские схемы и способы их избежать- Пошаговая инструкция по обращению за оформлением сделки
Какие документы нужны, чтобы заключить договор и что в них проверить? Как оформить договор? Подводные камни при составлении документа Требуется ли государственная регистрация и нотариальное заверение?- Как расторгнуть соглашения: условия и основания для обеих сторон
Что нужно знать при покупке и продаже?
Как работают конторы и риэлторы?
При обращении к риэлторам покупателю подбирают подходящую квартиру. Организовать просмотр жилья и предоставить максимальную информацию о помещении – тоже обязанность агента. Кроме того, риэлтор (или контора) организуют сопровождение сделки.
Если клиент агентства или частного риэлтора – продавец, то исполнитель услуг выставляет его жилье на продажу и сам занимается поисками покупателя. Требование сопровождать сделку также сохраняется в этом случае.
В отличие от частных риэлторов, агентства недвижимости запрашивают более высокий процент комиссионных. Но зато агентство предоставляет более широкий спектр услуг и может сотрудниать с банком, что дает ему возможность предлагать клиентам ипотечные программы с выгодными ставками.
Сколько стоит: какой процент комиссии берут?
На цену оказываемой услуги влияет ее вид, город, в котором продается или покупается недвижимость, также может повлиять цена на квартиру (как оценить стоимость жилья). Обычно процент комиссионных составляет от 1 до 8 от стоимости недвижимости.
Кто, когда и в каких случаях оплачивает услуги?
Услуги агентства оплачивает тот, кто в него обращается. Либо продавец платит процент от стоимости квартиры, получая на руки меньше, либо покупатель переплачивает этот же процент. Недобросовестные агентства могут взять двойную комиссию с обоих участников сделки.
Время оплаты обговаривают заранее. В одних случаях риэлторские услуги оплачивают после совершения сделки купли-продажи, когда передают деньги за квартиру. В других – только после того, как будут получены документы о переходе права собственности покупателю.
Стоит ли обращаться к агентским услугам?
Работа с риэлторами имеет несколько преимуществ:
- Экономия времени. Жилье с риэлторской помощью продается быстрее.
- Экономия денег. Несмотря на то, что клиенту придется оплачивать услугу агентства, выгода есть. Риэлторы будут стараться продать квартиру дороже: от стоимости квартиры будет зависеть оплата услуг агента.
- Сопровождение сделки и подготовка документов. Не каждый человек способен разобраться во всех юридических тонкостях, связанных с куплей-продажей недвижимости.
- Консультация по вопросам ипотеки.
В случаях, когда при продаже могут понадобиться дополнительные документы, выгоднее обратиться к услугам риэлтора:
- Продажа жилья, в котором прописаны несовершеннолетние. О нюансах заключения сделки с несовершеннолетним собственником мы рассказывали здесь.
- Продажа жилья с обременением. О купле-продаже залогового жилья читайте тут.
- Продажа квартиры с перепланировкой.
- При отсутствии согласия на продажу всех собственников жилья.
Советы: как выбрать агента, с чего начать?
- Поискать информацию и отзывы в социальных сетях, специализированных группах, сайтах.
- Уточнить срок работы на рынке недвижимости.
- Выяснить, имеется ли в компании собственная юридическая служба.
- Наличие в штате риэлторов с большим стажем.
- Участие в объединениях риэлторов. Проверить данные организации (можно в любом электронном справочнике юридических лиц).
- Проверить соответствие кодов ОКВЭД: деятельности агентства недвижимости соответствует код 68.3 «Операции с недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе».
- Узнать количество сделок. Если фирма существует 10 лет, но при этом сопровождает 1-2 сделки в год, это должно насторожить.
Какие вопросы задавать?
- Как будет формироваться вознаграждение риэлтора, будет ли это фиксированная оплата или процентная ставка?
- Сколько времени займет поиск покупателя или жилья?
- Какие оптимистические и пессимистические прогнозы могут быть?
- Какая средняя цена на кв. метр жилья вашего типа в вашем городе?
- За какую работу должны вознаградить комиссией: за размещение в базе, за юридическое сопровождение?
- По каким критериям агент оценивает стоимость жилья?
- Где будет размещена информация об объекте? Будет ли он размещен на топовых позициях?
Как правильно продать и купить жилье, чтобы не обманули?
- Деньги за оказание услуг агентства передавать только в офисе, подтверждать факт передачи договором с печатью и подписью. Производить расчет за жилье лучше через депозитный счет. О других способах передачи денег мы писали в этой статье.
Получение денег должно быть подтверждено распиской.- Заверить договор купли-продажи у нотариуса.
- Тщательно проверять документы перед покупкой жилья: кто был собственником, на каких основаниях, сколько собственников, кто прописан, есть ли среди прописанных несовершеннолетние, какое время квартира находится в собственности.
- Когда от продавца требуют передать оригиналы документов на хранение, это может ограничить возможность сотрудничать с другими агентствами. Если же передача необходима (например, когда собственник сам не может присутствовать на сделке, и на риэлтора оформляется доверенность), лучше составить акт приема-передачи документов.
- Не оформлять на риэлтора генеральную доверенность. В отличие от обычной, она дает неограниченные возможности ее владельцу. В том числе, и право на продажу недвижимости без согласия собственника.
- Если клиент собирается подписывать отказ от приема исполнения договора (например, когда риэлтор, не исполнив условия договора, направил уведомление о завершении работы), ему лучше прийти в агентство со своим свидетелем.
- При подписании договора с агентством тщательно проверять все, что написано мелким шрифтом.
Черные риэлторские схемы и способы их избежать
- Агент предлагает клиенту эксклюзивный доступ к платным базам данных. Скорее всего, никаких особенных списков не существует. Из клиента просто хотят вытянуть дополнительные деньги.
- Ненадлежащая проверка юридической чистоты недвижимости. Риэлтор ограничивается выпиской из домовой книги, которую может получить и сам покупатель при предъявлении предварительного договора купли-продажи.
- Сговор риэлтора и хозяина квартиры. Может оказаться так, что агент утаит от клиента важную информацию. Например, при продаже квартиры, которая только недавно отошла в собственность наследникам, может оказаться так, что вскоре после покупки появится еще один наследник и заявит о том, что он свое согласие на продажу не давал и имеет полное право на свою долю.
- С клиента требуют аванс на выполнение риэлторских услуг. В этом случае агент может исчезнуть сразу после получения денег.
- Договор на подбор квартиры. Если человек обращается к риэлторам, чтобы приобрести недвижимость, этот пункт входит в обязанности исполнителя услуг. Дополнительного договора не требуется.
- Другие дополнительные услуги. Клиенту придется платить за каждый шаг риэлтора: снятие копий, составление бланков для объявлений или распечатывание и подготовку тех или иных документов.
- Требование заплатить за оставшуюся в квартире мебель. Бывает так, что бывшие хозяева оставляют мебель по своему желанию, а агенты пытаются выдать это за отдельные бонусы.
- Продажа квартиры нескольким лицам. Как правило, осуществляется при продаже от застройщика.
Пошаговая инструкция по обращению за оформлением сделки
Какие документы нужны, чтобы заключить договор и что в них проверить?
От риэлтора, если он работает от фирмы, потребуется:
- паспорт;
- доверенность от риэлторской компании с указанием полномочий.
Если это частный риэлтор, он должен предоставить, кроме паспорта:
- документы об открытии ИП;
- сертификаты и дипломы об обучении.
От агентства:
- учредительные документы;
- свидетельство о государственной регистрации;
- свидетельство о постановке на налоговый учет.
От заказчиков:
- как для продавца, так и для покупателя — паспорт, ИНН или СНИЛС;
- только для продавца:
- копии правоустанавливающих документов на квартиру (расширенная выписка из ЕГРН, копия договора купли-продажи и пр.);
- разрешение органов опеки, если продается жилье, где зарегистрирован ребенок;
- выписка из домой книги;
- справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
Как оформить договор?
Договор с риэлтором или агентством должен включать определенные разделы:
- Стороны договора.
- Предмет договора. Здесь обозначается цель договора. При продаже квартиры дается ее описание. При покупке клиенту лучше четко сформулировать свои требования к искомому объекту.
- Обязательства сторон.
- Сроки исполнения обязательств. Юристы рекомендуют заключать договор на определенный срок, не превышающий 3 месяца. В случае необходимости его потом можно просто продлить.
- Стоимость услуг и порядок расчетов. В этом пункте указывают, является сопровождение полным (сопровождение на всех этапах) или частичным (поиск покупателя и составление договора купли-продажи).
- Порядок расторжения договора.
- Ответственность сторон. Здесь указывается, какую ответственность несет фирма за срыв сделки или в случае признания сделки недействительной.
Ответственность клиента обычно прописывают в виде конкретных штрафов.
- Скачать бланк агентского договора на продажу квартиры
- Скачать образец договора с риэлтором на продажу квартиры
- Скачать бланк договора с агентством недвижимости на покупку квартиры
- Скачать образец договора с агентством недвижимости на покупку квартиры
Подводные камни при составлении документа
- Отсутствие сроков для исполнения обязательств. Бессрочность договора даст возможность риэлтору законно не торопиться с оказанием услуг, купить-продать квартиру с таким договором быстро не получится.
- Неточные формулировки о стоимости услуг. Может оказаться так, что с клиента потребуют дополнительную оплату за некоторые виды услуг.
- Запрет на общение с покупателем без присутствия риэлтора.
- Запрет на обращение в другие агентства.
Требуется ли государственная регистрация и нотариальное заверение?
Договор с риэлтором или агентством не требует государственной регистрации, а также нотариального заверения. Его составляют в простой письменной форме.
А вот зарегистрировать сам договор купли-продажи у нотариуса все же имеет смысл, особенно для покупателя. Это даст больше гарантий на действительность сделки. О том, нужно ли регистрировать ДКП в Росреестре, вы узнаете из отдельного материала.
Как расторгнуть соглашения: условия и основания для обеих сторон
Если риэлтор не может исполнить условия договора (найти жилье или покупателя недвижимости в обговоренные договором сроки, подготовить необходимые документы), клиент имеет право отказаться от услуг агентства недвижимости. Однако в этом случае нужно будет оплатить все фактические расходы, которые понес агент, подтвержденные документально.
Риэлтор также может в одностороннем порядке разорвать договор с клиентом. Это редко, но случается. Например, из-за того, что продавец не предоставляет возможности посмотреть квартиру.
Обращение к риэлтору может значить упростить процесс продажи или покупки жилья. Однако клиенту не стоит забывать и о возможных случаях мошеннических действий со стороны агентств недвижимости, необходимо подходить к выбору такой фирмы с осторожностью и тщательностью.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
8 (800) 302-76-94
Это быстро и бесплатно!