Порядок и риски оформления дарственной на долю в квартире между близкими родственниками и другими лицами

С дарственной, оформленной на всю квартиру на единственного одаряемого, проблем обычно не возникает. Если в сделке не участвуют малолетние или недееспособные, то оформить ее можно без нотариального удостоверения. С дарением доли квартиры все сложнее. Какие нюансы у такой сделки? Давайте разбираться вместе.

Показать содержание

• Какими законодательными нормами регулируется?
• Можно ли подарить долю в своей квартире и на каких основаниях?
Какую часть собственности допустимо оформить в дар?      Должна ли недвижимость быть приватизированной?     
• Кому можно: близким родственникам и иным категориям
• Кто имеет право оформлять дарственную?
• Ограничения по сделке
• Как оформить договор?
Нужно ли согласие собственников?      Надо ли делать нотариальное удостоверение?     
• Допустимо ли отозвать договор и вернуть часть жилья?
Как расторгнуть соглашение?    
• Каковы риски и опасности и как их избежать?

Какими законодательными нормами регулируется?

Вопросы дарения доли в недвижимости регулируются следующими нормативными актами:

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации (статьи 209, 245-247,252-254, глава 32 статьи 572-579).
2. Статьи 14, 35 Семейного Кодекса Российской Федерации.
3. Статья 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
4. Статья 7 Федерального закона от 02.06.2016 N 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Можно ли подарить долю в своей квартире и на каких основаниях?

Чтобы ответить на вопрос о дарении, нужно разобраться с видами собственности на квартиру. Квартира может находиться в:

• индивидуальной (у квартиры один владелец) собственности;
• общей совместной (несколько владельцев без выделения долей) собственности;
• общей долевой (владельцев несколько, у каждого своя доля) собственности.

Хозяин с правом индивидуальной собственности может подарить любую часть своей квартиры без каких-либо ограничений и условий. Владелец части в квартире с общей долевой собственностью может дарить всю свою часть или ее долю. Если квартира находится в общей совместной собственности, то подарить часть можно только после выделения долей собственникам.

Какую часть собственности допустимо оформить в дар?

Согласно ст. 133 ГК РФ квартира является неделимой вещью. Поэтому при дарении части квартиры необходимо в ней определить доли всех собственников.

Соглашение дарения можно составить на любую часть квартиры (половину (1/2) или треть (1/3)). То есть подарить половину недвижимости можно. При необходимости собственник части квартиры может подарить ее долю в пределах своей собственности. Можно подарить как ничтожно малую часть (например, 1/200), так и практически всю долю (199/200).

Должна ли недвижимость быть приватизированной?

Оформить дарственную можно только на собственное имущество. Неприватизированное жилье является собственностью государства, поэтому распоряжаться ею наниматель не имеет права. Если доля в приватизированной квартире является собственностью дарителя, то он может распорядиться ею по собственному усмотрению (продать, подарить, предоставить в залог и пр.).

Кому можно: близким родственникам и иным категориям

Чаще всего дарственная на часть жилья оформляется между близкими родственниками, например, матерью и дочерью или сыном. Согласно Семейному кодексу РФ (ст. 14), близкими считаются:

• отцы и их дети (усыновители и опекуны);
• бабушки, дедушки и их внуки;
• полнородные и не полнородные братья и сестры.

К этому списку ГК РФ причисляет и супругов.

К дальним родственникам согласно законодательству относятся все родственники, не попавшие в категорию близких:

• дяди и тети с племянниками;
• кузены и кузины;
• свекор, свекровь, тесть, теща.

Подарить всю квартиру или долю в ней можно не только матери или дочери, но и любому человеку – близкому или дальнему родственнику, даже постороннему человеку.

Вопрос родства в случае дарения недвижимости имеет существенное значение, так как при осуществлении сделки с близким родственником законодательство освобождает одаряемого от уплаты НДФЛ (13 %).

Кто имеет право оформлять дарственную?

Согласно ст. 575 ГК РФ, дарителем не может быть:

• малолетний (до 14 лет);
• недееспособный;
• законные представители указанных выше категорий.

Остальные граждане имеют право дарить свою недвижимость (долю в ней). Дарителем также может быть коммерческая организация (юридическое лицо).

Ограничения по сделке

• Согласно ст. 575 ГК РФ, соглашение дарения не может быть заключено между коммерческими организациями. При этом коммерческая организация вполне может быть дарителем или одаряемым.
• Дарителями не могут быть недееспособные или малолетние, а также их представители. Такое ограничение защищает права категорий граждан, которые по закону не несут ответственности за свои действия.
• Дарителем не может быть должник по кредитным обязательствам. Дарение в этом случае будет ущемлять права кредиторов, а такая сделка может быть оспорена.

Одаряемыми не могут быть:

1. Сотрудники медорганизаций, образовательных и социальных учреждений, в которых находятся на содержании, лечении дарители. Также дарителями в этом случае не могут быть супруги или родственники находящихся на лечении или содержании граждан.
2. Лица, находящиеся на госслужбе, если дар связан с их должностными обязанностями.

Запрет на дорогостоящие подарки для таких лиц связан с предупреждением коррупционных схем и недопущением использования служебного положения в корыстных целях.

Как оформить договор?

Форма дарственной на часть в квартире только письменная. Устное заключение такой сделки приводит к признанию ее ничтожной (ст. 574 ГК РФ).

Этапы оформления дарственной:

1. Необходимо собрать все необходимые для заключения сделки документы.
2. Затем нотариус составляет дарственную (если одаряемый не отказывается от дара), даритель (одаряемый) оплачивает пошлину и другие услуги нотариуса.
3. Следующий этап – подписание договора, его удостоверение нотариусом (как грамотно оформить договор?).
4. И последний шаг – регистрация дарственной в Росреестре.

После оформления готовые документы можно забрать у нотариуса.

Если квартира находится в совместной собственности, то при дарении доли супругам необходимо оформить долевую собственность на недвижимость, а потом заключать договор дарения.

Нужно ли согласие собственников?

Собственник доли квартиры не обязан получать разрешение на дарение, если жилье находится в долевой собственности. Получать согласие от других собственников нужно только в случае заключения договора купли-продажи (ст. 250 ГК РФ).

Можно ли подарить долю в квартире без согласия второго собственника и в чем особенность процедуры от обычной, читайте тут.

Надо ли делать нотариальное удостоверение?

Согласно ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», нотариальное удостоверение сделки дарения части квартиры является обязательным, если квартира находится в совместной долевой собственности. Если недвижимость находится в индивидуальной собственности, то при дарении ее части нотариус не обязателен.

Договор дарения, по которому все участники долевой собственности отчуждают недвижимость одному одаряемому, не подлежит удостоверению нотариусом ст. 5 Федерального закона от 01.05.2019 N 76-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Больше о том, нужно ли нотариально заверять договор дарения части квартиры, читайте в этой статье.

Допустимо ли отозвать договор и вернуть часть жилья?

Отозвать договор дарения и вернуть часть квартиры можно. Исчерпывающий перечень оснований для отмены дарственной содержит ст. 578 ГК РФ.

• Если сделка зарегистрирована Росреестром, то даритель имеет право отозвать дарственную, если одаряемый покушался на его жизнь (или жизнь близких) или умышленно нанес телесные повреждения.
• Даритель имеет право через суд отменить дарение, если действия одаряемого создают угрозу утраты недвижимости.
• Если документ не зарегистрирован в Росреестре, то соглашение можно отменить без суда.

В дарственную можно внести пункт об отмене соглашения в случае, если одаряемый умирает раньше дарителя. При наступлении смерти одаряемого часть квартиры вернется дарителю.

Отказаться от договора дарения можно, если соглашение было заключено на передачу части в квартире в будущем. Ст. 577 ГК РФ предусматривает такое право дарителя в случае, если после оформления дарственной имущественное (семейное) положение значительно изменилось, а исполнение договора приведет к ухудшению уровня жизни дарителя.

Как расторгнуть соглашение?

Отменить дарственную можно.

• Отменить сделку и вернуть подаренную часть жилья можно, если договор еще не зарегистрирован в Росреестре, так как в этом случае еще можно обговорить ситуацию с одаряемым и прийти к обоюдному согласию. В этом случае достаточно будет пойти к нотариусу, зарегистрировать отмену дарения (если такой пункт был в дарственной).
• Если отмена не была оговорена, то нужно оформить новую дарственную.
• Если же одаряемый против отмены соглашения, то без судебного разбирательства не обойтись. Необходимо будет собрать доказательства, которые подтвердят факты покушения на жизнь, нанесения телесных повреждений, создания угрозы безвозвратной утраты части квартиры.

Если одаряемый воспользовался своим правом на подаренную долю и продал ее (или передарил), то решить вопрос с отменой дарственной вряд ли выйдет.

Каковы риски и опасности и как их избежать?

Так как нотариальное удостоверение дарственной на часть квартиры является обязательным, то опасностей и рисков у сделки на порядок меньше, чем при соглашениях без участия нотариуса. Практически невозможно оспорить удостоверенную дарственную по причине недееспособности, невменяемости дарителя – это ответственность нотариуса.

Опасность договора дарения части в квартире – признание сделки ничтожной. Если даритель хочет подменить договором дарения куплю-продажу (при которой необходимо согласие других собственников квартиры), то при наличии доказательств (расписки и пр.) оспорить сделку несложно. В итоге одаряемый останется без денег и без дара. Избежать такой ситуации позволит лишь заключение честной сделки купли-продажи.

Ограничений на дарение части в квартире нет. Если есть необходимость, то можно подарить даже часть доли. Так как при дарении не нужно согласие остальных собственников, то нередко его пытаются использовать вместо договора купли-продажи.

При такой схеме нужно помнить, если заинтересованное лицо подаст в суд и докажет, что за часть в квартире даритель получил деньги, то дарственная будет признана ничтожной с вытекающими для всех сторон последствиями.